昆明容积率计算新规

昨日，昆明市规划局出台《昆明市规划局容积率计算规则》(以下简称《规则》)，自9月29日起实施。新规将严厉遏制开发商“偷面积”行为，住宅户内入户花园、空中花园等有顶盖的可供人活动的开敞、半开敞空间，按阳台面积计算规定计算建筑面积，并计入容积率。层高过高的“小复式”、空中花园、阳台算一半面积——这些开发商用于吸引购房者的种种“优惠”都将成为历史。据了解，已审批以及在售的项目则不受此影响。

新出台的《昆明市规划局容积率计算规则》共十一条，新规首先明确了容积率的概念，并对容积率计算公式中的计容建筑面积、建筑基底面积进行了解释和定义。

一是对建筑物标准层容积率计算做了详细的规定：多、高层住宅建筑标准层层高不得超过3.6米，单套户型内室内中空部分面积不得超过30平方米，且不得超过单套建筑面积的30%;办公建筑标准层层高不得超过4.5米;商业建筑标准层层高不得超过5.4米;工业标准厂房的层高不超过8米，大型单层厂房及有特殊工艺要求的除外。以上各类建筑，凡超出上述规定的，计算容积率指标时，每超出2.2米，则该层建筑计容建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算;超出高度不足2.2米的，则该层建筑计容建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算。

二是在规定建筑层高标准的同时，充分考虑了特例情况：办公、商业建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑的建筑层高不受前款规定限制;大型商业用房或会议室、报告厅等建筑层高可根据功能要求确定，原则上不受层高限制。

三是为鼓励高层建筑设置避难层、隔震层，规定：整层作为避难层的，避难层(避难间)建筑面积(含楼梯间)不计入容积率;非整层作为避难层的，避难空间及为避难配套的功能空间(含楼梯间)不计入容积率。整层作为设备层的，设备层建筑面积(含楼梯间)不计入容积率;非整层作为设备层的，设备层空间及为设备配套的功能空间不计入容积率。隔震层建筑面积不计入容积率。

四是为规避建筑顶部造型过高出现风荷载过大的问题，或顶部造型封闭后带来建筑面积增加过多，规定了顶部造型的占比及封闭原则，即：建筑顶部造型高度原则不超过建筑总高度的十分之一。建筑顶部造型不得封闭，有顶盖无围护结构的，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率。

五是根据国家新出台的规定，要求住宅户内入户花园、空中花园等有顶盖的可供人活动的开敞、半开敞空间按阳台面积计算规定计算建筑面积，并计入容积率。

解读

阳台“大面积赠送”成历史

已审批及在售项目不受此影响

据相关人士介绍，本次执行的新规，与旧规相比，修订的内容较多，其中最受关注的是阳台和入户花园的新规。过去国家规范对阳台、入户花园等半开敞空间没有明确的界定，而且其建筑面积全部都按投影面积的一半计算。在目前市面上主流产品中，很多入户花园、空中花园其实都是由结构内阳台演变而来的。阳台三面都是墙，在外面加一面大落地玻璃之后就可以变成一个房间。

因此，一些开发商就以送阳台面积、超高复式空间等多变户型为噱头，增加项目的附加值，作为吸引购房者的一种变相促销手段，开发商不仅可以将其作为建筑面积要顾客埋单，而且不用为这些“偷来”的面积多交税费。

新规实施后，三面临墙的阳台和住宅内的入户花园都将按全部面积计算，使得今后开发商推出的户型中，“大面积赠送”将会大幅度减少。

据了解，由于已审批以及在售项目仍按照旧规执行，因此，新规短期内对市场的影响有限，而未来开发商产品的开发难度会增加，开发商在“偷面积”上的文章将越来越不好做。

对于房价而言，许多开发商实际已将偷面积的成本计算在房价中，单价卖得比周边的楼盘贵，新办法实施后，这些房子的单价可能会下降，但总价不会变得太多，不会对市场产生较大影响。