苏利强:昆明宜居不能停只是停在口号上

创新永无止境，梦想始终在下一座山峰”，正是这种与时俱进、求新求变的精神，支撑着苏利强一路向前，创造出昆滇地产业一座又一座标杆。

1999年跨入地产领域，15年间，苏利强见证了整个行业从稚嫩走向成熟、从粗放走向精细。期间，他先后经历了建筑工程师、项目经理、企业总经理的角色转换，涉及工程、销售、物业管理等不同领域，以及前期开发、中期建设、后期运营管理的所有环节，成为名副其实的“地产专家”。

作为昆滇地产的见证者与筑梦家，苏利强近日接受了本报独家专访，并结合自我职业生涯，以置地广场这个“亚洲金融封面”为案例，针对焦灼中的昆滇楼市作出了深刻洞悉，就“新盘定价模型”、“地产营销手段”、“房企品牌建设”等问题提出了独到见解。

记者：1999年跨入地产领域至今，已整整15载，您可谓见证了整个行业从稚嫩走向成熟、从粗放走向精细，这15年来最大的感触是什么?

苏利强：15年间，我可以说是深切见证了整个云南地产发展的历史，感触也比较多。云南是一个多民族文化底蕴深厚的城市，也是一个很有发展潜力的城市，正在向国际化、现代化大都市迈进。近年来，云南城市建设包括城市的管理理念都在不断地创新和进步，这给房地产业带来了活力。与具有较大发展优势的发达城市相比，昆明房地产市场最大的亮点就是整体发展平稳，行业优势在一步一步爆发，一步一步展现。 纵观15年，我可以明显感受到，房地产市场慢慢地走向精细化和专业化，越来越多的专业化地产开发运营公司正在崛起，一同助推云南房地产市场的发展，这点很让我欣慰，这对于城市发展、行业发展、企业发展以及老百姓的安居，是有好处的。

记者：从您的履历生涯可以看出，已与地产行业深深捆绑到了一起，那么地产是您原本梦想所属的行业吗?如果是，如今是否达到了梦想预期?

苏利强：1999年，我进入一家香港和昆明的合资地产企业，从事建筑行业。从普通的工程师做起，一步步做到项目经理，再到公司总经理，可以说经历过每一个房地产环节，涉及工程、销售、物业管理不同领域，以及前期开发、中期建设、后期运营管理的所有环节。所以我可以明确地告诉你，我正在做的事，就是我想要去做的。攀过一座峰，还有更高的，人都是要往前看的，我觉得我距离我的梦想始终要有一定的距离，才能推动我不断前进。

记者：置地广场以260米的高度，致力于打造北京路的新地标。但众所周知，北京路并不缺“高大上”的项目，置地广场的信心来源是什么?

苏利强：首先项目位于北京路中轴和人民路中轴交汇处，位于昆明最繁华的中心，一侧是云南省政府，一侧是南屏街、金鹰、顺城等繁华商圈，地理优势绝对毋庸置疑。单纯的物理高度，置地广场绝对不是昆明最高的，而从产品的业态来说，置地广场也许也不是最丰富的，但是就区位而言，置地广场可以说是当之无愧的中心。 其次，置地广场项目是真正意义上的地铁上盖物业，与地铁2号线交三桥站无缝接驳，置地广并且可以通过地下负一层商业直接坐电梯回家，而不需要出地铁口再进单元门。 再次，置地广场配套资源极其丰富，交通配套(多路公交车、机场大巴及地铁二号线经过项目);金融企业众多(周边汇聚了中国银行、广东发展银行、中国工商银行、建设银行、农业银行、招商银行等17家大型金融机构)，教育配套(北京路小学、昆十中、昆明理工大学);生活配套(家乐福、新西南百盛、苏宁电器、金格中心等)，医疗配套(延安医院、红会医院等)及娱乐配套等。 最后，置地广场项目配置极其高端，该项目将建设成为环保、低碳、节能、可持续发展的建筑，打造成为云南省的leed认证绿色建筑。该项目采用双层夹胶、钢化、中空lowe玻璃幕墙结构;中央空调采用(vav)空调系统;智能居家及*智能化办公系统等。 以上几点使我对该项目充满信心。

记者：置地广场所在的经度与纬度，决定了其不可替代的“中心领袖”地位，那么项目将在哪些方面凸显其“亚洲金融封面”的特质?

苏利强：置地广场所在的区域，可以说是传承云南经济发展一脉相承的黄金区域，龙云会馆(震庄)作为云南最早集行政、外交、会客、居住、收藏、商务往来的建筑，曾接待英国女王、撒切尔夫人、马来西亚总理等多国政要，如今震庄已成不可磨灭的符号。其次，以置地广场为中心，方圆1000米的范围内，多家银行区域总部、*级写字楼，组成一个氛围无比纯粹高端、环境无比优越的“世界金融会客厅”。这个高素质的资本才俊高度集中的所在，就是置地广场的所在，置地广场定位于“亚洲金融封面”，正是在树立以云南面向全国、面向东南亚的“中心、领袖”形象，可谓是实至名归，当之无愧。

记者：您认为，目前市场形势下，新盘定价模型该如何设计?

苏利强：新盘定价标准，有以下三个方面考虑：市场需求——目标客户对项目所在片区的可接受价格限度;项目成本——含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及管理费用等;市场价格——本项目客户可能选择的其他竞争项目的价格水平和品质对比。 要综合以上因素，参考目前昆明的实际情况，才能得出切实可行的价格。

记者：昆明住宅产品已进化到第几代?

苏利强：首先基本满足居住功能的产品是开启昆明住宅的第一代产品，以昆明1990年起建成的小区为主，之后第二代应该是在满足基本使用功能的基础上增加舒适性的产品(这部分产品采用卫生间独立设计);第三代产品开始融入社区管理概念(如世纪城和新亚洲体育城，小区配套了医院、学校、街道办事处、居委会、派出所等方便住户的生活起居);当下，昆明住宅产品正在经历第三代向第四代的进阶，更加注重对大数据、云社区、*等技术或概念的引入。

记者：昆明的房地产产品怎样有别于其他城市，才能更准确地诠释城市特性?

苏利强：昆明一直倡导宜居生活，这不仅仅停留在一句口号上，而是切切实实的正在行动，从绿色生态建筑、旅游地产、宜居养生项目等众多本土特色的产品定位中，昆明地产始终以独特的产品类别在全国众多地产中占据一席之地。

记者：还有必要把售楼部做得高大上吗?

苏利强：售楼部是高度集中对项目精髓的完美展现，当下的售楼部不仅仅是一个接待客户，卖房子交谈的休息室，而是一个传递项目本身价值观和居住理念的互动性体验中心，只有这样，客户才能切身体会到项目独特的魅力。

记者：大数据对于房地产营销有何魔力?抑或是无关痛痒?

苏利强：我认为，目前市场同质化比较严重，要拉开彼此之间的距离，需要建立较为完善的用户数据分析库，提供个性化服务，精准营销才能达到市场预期。“大数据”通常用来形容一个公司创造的大量非结构化和半结构化数据，简言之，从各种各样类型的数据中，快速获得有价值信息的能力，就是大数据技术。房地产如何精准营销、细分市场，把潜在有客户群吸引过来，需要对用户数据进行积累分析和筛选。我觉得，大数据库的建立将成为未来房地产发展的又一渠道。

记者：现阶段众多房企都把发力点放在末端拓展上，品牌建设对房企达成销售是否远水不解近渴?

苏利强：我认为这样的理解是比较片面的，品牌的建筑对于任何一个企业都是至关重要的，也许对于销售的问题，末端拓展上可以短期的解决，但是一个企业需要长线、长期的发展，如果没有强硬的品牌背景作为支持的话，一定不会的在房地产市场的竞争中长远的发展下去，没有文化、没有内涵、没有精神的企业是不会笑到最后的。

记者：房企作品应通过什么样的努力，使自身在似水流年中成长为风景，进而影响城市调性?

苏利强：在应对不断变化的市场环境中，只有深刻分析自身存在问题，正视项目发展中出现的困难，通过不断汲取丰富的运营经验和不断推陈出新的产品，才能在成为真正的砥柱中流，成为影响市场、影响城市格局的项目。