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业内:房产年限缩水影响二手房估值

发布时间: 2015-12-02 13:59:33

来源: 山西晚报

分类: 行业动态


过去的一周,太原楼市较为平静,但有不少购房者“蠢蠢欲动”,为买房做准备。关于贷款、房产土地使用权年限、房产证署名等问题,都是大家较为关注的问题——

本期热点:房贷金额多少为宜

记者在走访太原市各大楼盘时,置业顾问告诉记者:“在太原,购房者选择全款购房的并不在少数。”大多数人的买房思路是:房贷越少越好,有钱就提前还贷,让银行赚利息不合算。事实上,这不一定划算。

在太原市某银行工作且擅长理财的李女士表示:“买房付全款不一定合算,我选择越有钱越贷款,贷款越多越好,期限越长越好。自己的钱可以做投资理财,赚到的钱很有可能会比银行还贷利息高。”举个例子,目前银行房贷商业贷款利率为6.15%,公积金贷款利率为4.05%,只要投资收益大于6.15%就。如果投资收益低于房贷利率,再提前还贷也不迟。但如果贷款者仅储蓄不投资理财,由于存款利率要低于贷款利率,所以建议贷款越少越好。

此外,关于等额本息和等额本金的还款方式,不少购房者认为:同样年限,前者比后者利息要低得多,所以前者贷款方式更为划算。业内人士认为,无论是哪种还款方式,其利息的计算都是借款人借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出当月应该偿还银行的利息。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平是不一样的。之所以计算出的利息不同,其实是不同月份借用的本金不同造成,借的本金多,要还的利息就多,借的本金少,相对利息就少。

本地热点:买房勿忽视房产年限

购房者常常关注房产证土地使用权年限是70年、50年,还是40年,但很少有人关注住宅土地使用权年限缩水的问题。记者了解到,许多购房者认为,房产证年限是从交房之日开始算起。其实这是一个误区,房产证土地使用权年限,是从开发商成功拿地之日开始算起的。也就是说,业主领到房产证,使用权年限就很有可能已缩水3-5年,甚至更多了。

业内人士介绍,产权从土地发证之日算起,缩水可能是由于开发商闲置、转让、周期开发等原因造成。国土局工作人员解释,理论上期满了可以续期,但具体如何执行目前仍没有明确的政策指示。如今太原还没有使用权到期的房子,不过这类房子使用权缩水的不是个案。

记者咨询了太原市中伦文德律师事务所律师李宁,他表示:“《物权法》规定:‘住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。’但至于续期是有偿还是无偿,《物权法》中并未明确规定。如果交费,费用交得又比较多的话,对购房者可能会造成一些经济上的损失。”

目前土地使用年限到期的少,关注度不高,30年后才是人们最关注的时候。一位二手房中介负责人表示,土地使用权对二手房影响可能明显。一是按揭贷款,使用年限只有20年,按揭期限也会缩短;二是如果业主打算卖房,但使用年限很低,房屋的估值也会受影响。

花了70年土地使用权的商品房,却没买到70年的使用权。对此,有律师认为,如果开发商在出售房屋时没有明示,开发商应该承担缩水责任。

粉丝互动:房产证署子女名未必好

由于种种原因,经常有夫妻买房时选择在房产证上署上子女的名字。有粉丝咨询:如果孩子未成年,这样做有什么弊端吗?对此,记者咨询了业内人士。

首先,如果孩子和父母有共有房产,即父母房产证上署了孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,有可能无法享受首付三成,并且首套优惠房贷利率的优惠。不少银行规定,二套房首付要高于三成,且贷款利率可以上浮。其次,如果孩子在婚后离世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。这意味着,如果孩子在未成年时和父母共有房产,孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承,而不完全属于父母。对此,父母可以在署孩子名的同时作公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。

责任编辑: linquanxiu

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