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库存压力超一线城市 昆明商业地产规划远超市场需求?

发布时间: 2016-06-03 11:35:04

来源: 云南网

分类: 本地楼市


传统商圈空置率增大、新商业区竞争加剧,商业地产市场遭遇“前后夹击”,迎来了比住宅市场更长一个时间段的“蛰伏期”。来自市场调查数据,截至5月,昆明市场也仅银海尚御幸福广场一个商业项目开业,而入市面积也缩水至5万平方米。近半年的时间内,昆明市场也仅两处商业开业亮相,如此计算,去年年底至今年5月,昆明商业地产已经有了4个多月的“空窗期”。

至今年2月昆明商业总体量达1972万平方米, 如此计算,去年年底至今年5月,昆明商业地产已经有了4个多月的“空窗期”。

人均商业面积近3平方米指数超北京和广州

近两年已现住房好卖好租商铺难卖难租现象

数据

昆商业库存压力超一线城市

事实上,这种市场低迷期也不是今年首度出现,按照去年全年的计划开业数量,昆明2015年有56家商业地产计划开业,不过最后实际开业的不足 20家,只完成了计划的1/3。“在2014年,昆明商业地产开盘热度还是比较高,其中还包括西山万达广场、同德昆明广场、爱琴海等目前运行得比较不错的几个项目。”业内人士分析,商业供应急速缩水,也与整体市场大趋势有关,是开发商在市场现状下的收缩行为。

有数据显示,截至2015年年底,昆明商品房累计库存面积2671.37万㎡,按去年商品房全年成交1040.69万㎡的去化速度计算,去库存周期约为31 个月。“昆明商业地产的规划,远远超过了市场需求。”早在前年,有数据显示昆明商业地产市场供销比就超过了5的高位值,按照当时机构的一个调查数据,2014年昆明的人均商业面积就近3平方米,这一指数甚至超过了一线城市中的北京和广州。

“昆明商业项目增量过多,也是前几年城市改造过程中,综合体理念大量植入的结果。”一位业内人士直言,特别是在城中村改造项目中,包括商业、写字楼和住宅等业态在内的综合体项目基本上成了标配,也加重了商业项目的市场密度。

调查

金星社区两公里内新商业达5个

在记者走访调查中,这样的高密度也在多处可见,“仅金星社区附近,两公里范围内新开的商业项目就有5个,业组团数量超过了10个。”经商的赵先生告诉记者,近期还有一个广瑞中心面市,也加重了这个片区的商业密度。

“昆明房地产市场商业比例过大已是不争的事实,甚至远高于很多发达地区,加上电子商务带来的冲击,近两年已经出现住房好卖好租、商铺难卖难租的情况。”云南财经大学教授周大研表示。

据统计,截至今年2月,昆明商业总体量达1972万平方米,商业面积近3平方米/人。2015年~2016年上半年,有16个项目拟开业,总体量超过300 万平方米。按照之前《云南省城市综合体布局规划》显示,截至2017年,云南将建148个城市综合体,其中,超半数将落户昆明,如果规划的综合体落地,这也将继续加重原本显重的商业供销比压力。

现象

全国179家零售业业绩下滑一半

近期国内一家机构发布的一份 2015年全国商业租金水平:昆明新兴区域底商租金普遍为300~500元/㎡/月,而同为西南区域的成都租金水平为700元/㎡/月,一线城市的上海以 1180元/㎡/月居首,今年以来出现的商业“空窗期”,也被看成是开发企业在行业大环境下的应时之举。

“目前的昆明商业发展正处于一个粗放发展、内部激增、外来竞争和寻求突破的阶段。简单来说,商业发展尚处基础开发阶段,不得不面对国内整体商业革命带来的商业环境变化。”螺蛳湾中心营销总监兼董事长助理王鹏程表示。而这里说的商业环境变化,是近两年来线上市场对线下商业的冲击。来自商务部的数据显示,去年全国179家主要零售企业55%的业绩下滑,其中传统线下商业典型代表的95家百货企业中,有87家下滑。

“商业市场的变革,也让处于初级发展阶段的昆明商业地产市场,不得不提前面临结构和产品的难题。”在去年年底举行的一个商业项目招商成果发布会上,有业内人士这样表示。

应对

政策允许城市建设项目商改住

记者从市场获悉,截至目前,计划今年开业的商业项目还有3个,其中仅有七彩云南·第壹城明确将在6月中旬开业,另外两个商业项目德润金街和螺蛳湾中心一期计划在10月开业面市。

今年3月,昆明市出台《昆明市稳增长促发展若干政策措施》,明确将允许城市建设项目“商改住”。“政策此举也是对目前商业地产库存过大的一个解决措施。”昆明理工大学教授邓晓盈接受采访时表示,前期商业地产预期过于乐观,导致城市更新改造项目规划的商业占比过大,也是市场无法消化的原因。

除了商改住政策带来的产品类型调整机遇,产品端也给了市场新的课题。“结合互联网线上优势,我们项目将打造跨境免税电商O2O体验店,满足日益增长的跨境电商消费需求增长。”云南中置信房地产开发公司执行董事、总经理徐晓敏介绍。

而这,也将促使商业地产自身产品的更新。高库存和传统需求变革,也让昆明商业地产“被迫”进入产品革新。业内分析,从这点来看,目前市场存在的困境也不失为一个机遇:处于初级发展阶段的昆明商业地产,相较于成熟区域,没有传统思路的桎梏,也让其更容易转身。

业界声音

螺蛳湾中心营销总监兼董事长助理王鹏程

商业地产发展“辨识度”是关键

“商业地产的根本解决之道还是在于是否满足消费者的需求。”在王鹏程看来,未来的商业地产应该往更有个性、更有内涵、更具辨识度的方向发展。 “比如时尚快消店,人们购买衣物可能常去优衣库,不全是因为服装品质,恰恰就是它具有极高的辨识度。”王鹏程直言,更符合需求的、精细化的东西,才是商业地产的转折点,“通过商业统一经营和主题化发展,更高辨识度也需要传统商业从大而全转向小而精。”

云南中置信房地产开发公司执行董事徐晓敏:

商业地产突围要向优势产业“借力”

“昆明商业市场整体较发达区域存在差距,其转型过程更应该借力其他优势产业。”对于商业地产转型话题,徐晓敏认为,商业地产寻求和区域优势产业融合,除了助推商业项目本身转型升级,更重要的是形成区域内完整产业链,“包括旅游、生态行业在内,云南也面临将资源优势转化成产业优势的考验。”他说,结合旅游、金融等优势的商业综合体,也是为行业融合营造消费市场一链,在国内经济助推力从投资转向消费之后,此举,无疑也是为大产业链奠定最基础的消费拉力。

地产行业资深研究专家顾刚:

商业地产招商没有“模板”可套用

“同质化、恶性竞争、产品缺乏特色。”接受采访时,顾刚一语道出目前昆明商业地产市场的难题,而这,也给商业市场提出一个新的课题:重新整合业态打造新的商业模式,在顾刚看来,任何商业模式都是没有现成的“模板”可套用的。

“商业地产应该是一个个特殊的个体,受区域、产品等制约,其也应该具备不同的发展特点。”顾刚说,商业地产必须从其所处区域和产品定位进行结构重设。“前几年快速扩张大环境,隐藏了这一需求,而目前市场库存压力和产品销售难题,也让开发商必须重新重视对商业模式的创新。”

新闻观察

昆明商业地产未来路在何方?

呈贡彩云南路与朝云街交叉口,七彩云南·第壹城商业部分项目正在进行外装,这个已经定于6月下旬面市的商业产品,高铁枢纽地段聚合的高端商业品牌,也将呈现为其开发者口中“升级版的南亚风情·第壹城”。在经历近4个月“空窗”蛰伏期之后,昆明商业也在寻求突围出路,而商业市场的产品结构调整,也是业内突围求变的曙光。

1

同质化严重

商业地产亟需自我更新

这种改变也不是少数,在距离该项目不到1公里的偏北处,置信银河广场在其未来商业突围道路上,将计划打造云南首个跨境免税电商综合体。按照其项目负责人徐晓敏的说法,电商对消费市场大环境的冲击,也需要商业项目适时地求变。

“在目前的市场背景下,商业地产要想有所突破,首先还是要对市场本身做出正确的判断。”地产资深行业人士顾刚接受本报采访时直言,对于昆明来说,商业地产前期过度集中地放量,也导致其本身就存在同质化趋势和恶性竞争的产品现实,“就算是没有商业变革这个大环境,本地的商业地产也必然面临一轮自我的革新。”

而这,也恰是此前业内对本地市场的一个基本判断,此前几年放量式的增长,不仅让本地市场商业地产严重供大于求,同时粗放式发展也让昆明的商业竞争力难以有太大突破。在2015年中科院发布的城市综合竞争力排行榜上,昆明仅列第68位,其中商业水平也是拉低昆明综合竞争力的主要原因。

2

政策倾斜

开发端需应势调整产品定位

今年初,昆明市出台《昆明市稳增长促发展若干政策措施》,明确将允许城市建设项目“商改住”。而近期,昆明市发改委再发出通知,昆明新建住宅供电工程收费将不再统一定价,明确执行浮动阶梯价,也将降低开发端成本压力。

“房地产政策端倾斜明显,特别是允许在建产品调整用地规划和商改住等政策措施,也为开发企业结构调整带来利好。”顾刚表示,商业地产如果要真正突围,关键还是对自身业态进行重新整合,建立新的商业模式。

市场中,这种调整也成为开发商自行调整的一个常态。在今年3月底举行的呈贡招商工作会议上,包括中置信、启迪等城市开发企业在内,也都将项目的商业发展方向,转向了和旅游产业、信息产业对接融合的综合产业体。

“商改住等政策倾斜,也让开发端的这种自主调整更频繁。”顾刚表示,商业地产要走出同质化恶性竞争的怪圈,建立更适合市场的产品结构,首先要解决对区域和产品定位的再认识,“无论是新开商业体的销售还是原有商业体的盘活,立足区域消费特点进行产品结构定位是关键。”顾刚说。

3

突围借力

互联网+大数据助推消费升级

这也指向商业地产重新对消费需求把握的问题。“二三线城市商业地产去化的关键是对消费需求的再认识。”同策咨询研究部总监张宏伟表示,近些年,传统商业地产革新道路指向了体验和互动性的商业业态,不过目前商业环境大变局,还需要运营方用好互联网大数据等新兴手段和工具。这也是目前本地开发企业已在试验的商业革新手段,在今年年初举行的螺蛳湾中心全球招商发布会上,作为昆明传统商业巨擘,重新回归的螺蛳湾中心,在其未来的商业规划中,也将联手微软软件创新中心,打造云南首个O2O示范基地。

螺蛳湾中心营销总监兼董事长助理王鹏程表示,商业地产与消费市场不是割裂的,培育新的消费习惯,来推动业态的整合、服务的提升和硬件的升级,商业地产才能寻找新的突破点。“云南具备旅游、生态等产业优势,借助互联网,融合优势产业形成消费需求升级,也可以拉动更大的产业链发展。”顾刚表示。

4

物业流转

以售转租模式是“救命草”

值得注意的是,商业地产突围路上近期还有另一个利好。就在上周国务院的工作会议中,明确将培育和发展住房租赁市场,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,这也被业内看做是房地产库存去化特别是商业地产去化的又一良机。

“从政策操作角度来讲,国务院此举政策,也是为解决库存去化而来的。”张宏伟直言,允许个人和单位进入租赁市场,可以加速现有产品的市场有效流转。“这实际上也可以规范目前的商业租赁市场。”顾刚说,就目前昆明来说,虽然今年商业铺面租金下滑明显,不过整体还是存在租赁资源分布不均,优质租赁产品价格过高的问题,“以售转租大趋势下,未来租赁市场资源将更平衡,对于线下商业成本控制来说也是难得的利好。”


责任编辑: xiewei

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