“好看不好吃”的存量楼2017会如何？

　　收购存量物业,扮演的是“秃鹫投资者”角色,近年来,在原有不良资产处置的“食物链”中,来了一批新的“抢食者”——房地产开发商。“这是一个巨大的市场。”业内人士如此表示。但不可否认,盘活存量楼,具有专业门槛,考验运营与管理能力。

      记者近日走访光耀东方广场时发现,动批网体验广场内的商铺已全部撤走,部分区域已改为写字楼出租,也引入了齐家建材家居馆、世茂国际影城。国际特产博览城仅留少部分店主,也少有人问津,甚至还有人在空旷的室内打羽毛球。而世茂国际影城、齐家建材家居馆也较为冷清。

　　无独有偶。光耀东方旗下中关村广场购物中心也出现业态调整情况。记者在现场发现,中关村广场购物中心于2015年3月12日津乐汇百货整体撤离后,除南京大排档、影院外,商铺都已撤走。

　　光耀东方相关人士则表示,光耀东方广场整体出租率在95%以上,接下来将紧随西客站北广场形象升级、区域消费升级的趋势,对商业部分进行整体的定位升级、品牌调整;而中关村·东方创业谷于2015年9月首先启动3万平方米“创业公社·中关村国际创客中心”板块,食宝街也于2016年12月25日试营业。

　　对此,中国商业地产联盟秘书长王永平表示:“光耀东方拿下的项目,成本比较低,属于‘捡漏’型项目。运作空间较大。这两个项目前期定位可能有些摇摆,投资人的期望值可能过高,尤其想一步到位,还是有点困难。如果开发商有更细的市场研究,这两项目是可以运作成功的。”

　　华远借收购广州烂尾布局华南

　　华远地产近日披露,拟以13.79亿元收购广东中力集团持有的广州高雅房地产公司100%股权及债权,并获得其名下土地及项目的开发权。

　　资料显示,广州高雅即是曾号称“豪宅”大一山庄的项目公司,而这个著名的豪宅项目开发已超过10年,并曾几度修改规划。此前因为产品定位、区位以及限购、规划等问题陷入去化难题,从2005年拿地至今仅售出6套别墅。

　　“接手该项目之后将和项目原股东友好协作,运用华远丰富的高端物业开发经验,提升产品价值。”华远地产相关人士表示,下一步,华远地产计划以广州作为首站,布局华南地区。

　　研究院智库中心研究总监严跃进就此点评称,华远地产通过收购广州相关物业,可规避直接拿地的风险。在并购市场积极尝试,说明其看好此类市场。此前去化较难,所以其收购成本可能不会太高。事实上,这并非华远地产首个并购案例。记者了解到,华远地产的土地储备,主要是通过协议转让和收购取得。

　　“秃鹫投资者”出没,寻高回报项目

　　华远房地产并非首个进入存量住宅更新改造业务的企业。包括融创、恒大、佳兆业等企业都涉足过该领域。比如佳兆业,就以擅长旧城改造闻名,对处置烂尾楼也颇有经验。此前就收购并盘活了广州著名烂尾楼中诚广场。

　　除开发商外,包括摩根士丹利、高盛、PAG等国外投行,还有高和资本、链家等,也纷纷涉足该领域。以链家为例,2015年链家高策牵头发起并参与收购了位于北京国贸的雅诗阁公寓,改造为高端住宅梵悦108,这个项目目前已成为中国城市旧楼改造的经典案例;2016年初,链家参与收购位于北京东直门使馆区的万国公寓项目,升级改造后以“梵悦·万国府”的新案名亮相。

　　值得注意的是,由于相关房地产不良资产,抵押物价值高、*潜力大,吸引了很多投资者。近年来,东方、华融、长城、信达四大资产管理公司(简称四大AMC),加大房地产行业布局,涉及土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等业务。

　　这类投资者被业内称为“秃鹫投资者”。“秃鹫投资者”的策略是,即买进不良资产,盘活后卖出,从中获取高额回报。

　　在采访中,业内人士认为,存量楼的收购重组,具有一定的市场潜力,但也存在相关问题。融侨集团副总裁、首席投资官康红恩就指出,“由于商业物业供应量较大,收购存量做结构改善、品质改造,租金收益未必上得去。”

　　此外,存在被众多业内人士诟病的同质化问题。一旦企业都盯上存量与城市更新,随之而来的,势必造成企业收购存量的成本上升,总体回报就会受损。

　　在涉足写字楼、商铺收购的优淘城总裁薛建雄看来,从上家买到手再往外卖,主要问题在于税费太高,再加上装修改造成本、营销成本、财务成本,最后的利润很薄。

　　难以否认的是,这些物业在专业度方面有更高要求,后续需要投入才能产生回报,因而相应也有更大风险,可谓高风险和高收益并存。

　　光耀东方两项目盘活还是盘死?

　　业内的担心并非空穴来风,盘活资产并非易事。

　　比如,长安街最贵烂尾楼——佳兆业广场,十年间换了6个主人,随着股东的更迭,项目案名也不断变换:从最初的耀辉国际城到擎峰阁,到长安8号,再到佳兆业广场。虽然佳兆业对处置烂尾楼颇有经验,但佳兆业事件也让该项目的走向,蒙上一层阴影。

　　此外,光耀东方以并购被业内熟知。与2009年起家后接连创下烂尾楼收购纪录相比,光耀东方近两年在项目收购上放缓了步伐,将更多精力投入到项目经营、价值再造环节。然而,光耀东方旗下两大商业项目——光耀东方广场和中关村广场购物中心也都出现过搁浅迹象。

　　光耀东方广场,原案名“海天广场”,项目烂尾近10年。光耀东方接手后,项目工程改造全面启动。然而,改造后的动批网体验广场经营一年后,出现搁浅迹象。

　　起死回生考验“眼力”

　　并非所有的存量楼都具备“盘活”的资质。

　　在谈及“盘不活”的症结时,薛建雄将其归结为市场定位问题。“如果对未来市场的洞察力错误,就会亏损厉害。”

　　这一观点已成业内共识。中购联购物中心发展委员会主任郭增利认为,难度在于资金、运营、市场判断三方面,“打有准备的仗,是存量收购的关键”。

　　对此,王永平作了细化解释,眼光要独到,能看出项目出问题的原因,一定不能是区位与物业结构出现的问题,物业才有可盘活、重塑的可能。

　　“这一蓝海市场,会在很短时间内变成红海,在红海中,怎么找到新蓝海,并找到差异化与独特价值的品质之路,这是做城市更新、存量,需要关注的。”康红恩表示,关键在于,开发商在收购后,是否坚持高品质,在项目改造后的5年、10年,还能体现品牌价值。

　　采写、摄影/新京报记者 张晓兰