物业税不能替土地出让金

关于我国不动产价税费体系如何变革完善，相关规则提出了明白变革思绪：“放慢开展土地、技术、休息力等要素市场”，“施行城镇建立税费变革，条件具有时对不动产开征一致标准的物业税，相应取消有关免费”。但关于详细如何开征物业税、物业税与土地出让金(地价)、以及有关土地免费之间的关系，社会上呈现了很多不同看法，甚至有人提出物业税要替代土地出让金，开征物业税就是要取消土地出让金等。现从土地价、税、费的外延、互相关系、以后土地价税费体系存在的成绩等几个方面停止剖析，提出变革的方向。

一、土地出让金(地价)、税、费是三个不同的范围

土地出让金(地价)是国度作爲土地一切者向土地运用者收取的土地价钱，是土地运用权的买卖价钱，借助土地市场对等竞争经过土地运用权买卖完成，价钱上下取决于土地市场的供求关系，处理土地市场配置和产权交流、买卖的成绩，是政府以土地一切者的身份收取的土地运用权让渡价款。

费则是爲补偿政府有选择的爲特定公民群体提供特定效劳所需而收取的费用，处理的是享用特殊效劳的公民与非享用特殊效劳公民之间的担负公道成绩，免费遵照对等补偿准绳，免费上下与享用特定效劳的本钱绝对应，一手交费一手获得效劳，例如土地注销费。

税收是凭仗国度政权收取的，用于补偿政府提供无选择的普遍效劳所需的费用，处理的是政府无选择的对公民普遍提供效劳的费用补偿和在政府效劳中“收费搭车人”成绩，例如用于领取公务员工资。交征税收与获得效劳不存在一手交税一手取货的间接对应关系，征税人交征税收的上下与享用政府效劳量也不间接对应。税收是凭仗国度政权强迫力收取的，处理的是收益再调理成绩。

可见，土地出让金(地价)、税、费是三个不同的范围，实际根底、收取根据、收取规范、调理目的、所起作用等均不相反，三者需求互相配合，不能互相替代，这是经济学的根本实际。土地出让金是土地一切者出让土地运用权的买卖价款，处理的是土地市场配置和土地产权交流成绩，出让金上下取决于土地市场供求关系;而不动产税(物业税)则是政府以政权强迫力对运用或许占有不动产的业主征收的补偿政府提供无选择普遍效劳的费用，目的是在市场配置土地资源的根底上，进步土地的保有本钱，促进集约应用，处理的是收益再分配成绩。因而，不能相互替代，开征物业税并不会也不应该取消土地出让金。

二、我疆土地价税费体系变革完善的方向该当是：清费、明价、完税

我国以后的土地税和费根本都是沿用方案经济时期的设置，以后我疆土地价、税、费存在的次要成绩是关系混乱。价不清，不能表现市场交流价钱;费过多过滥，费大欺价;土地税收体系不合理。现行土地税制根本上是方案经济体制下遗留上去的，方案经济时期不鼓舞土地活动，因而税制设置不顺应市场经济的要求;土地流转环节的税种多、税负重，包括营业税、契税、土地增值税、所得税、印花税等，占到价款的20%～30%，客观下限制了土地流转和市场配置;土地保有环节根本无税，对多数单位、团体占用和糜费少量土地资源缺乏经济制约，不利于浪费土地资源。

我疆土地价税费体系变革完善的方向该当是：明价、完税、清费，而不是取消土地价钱。清费即清算各类土地免费，只保存政府爲特定公民群体提供特定效劳所需而收取的费用，如土地注销费等，其他土地免费片面清算。明价，经过完善土地市场，鼎力推行投标拍卖挂牌出让土地运用权，标准协议出让，构成市场决议土地价钱的机制。完税，完善税制，归并土地流转环节的土地税种、加重税负，可以思索取消土地增值税等，鼓舞流转;进步土地保有环节的税负，树立资源占用的约束机制，适时开征不动产税(物业税)，进步土地保有本钱。