昆明

房价日益上涨,光调控需求并没用

2017年04月05日来源:楼盘网综合整理业界访谈责任编辑:jingjing

房价问题,既是一个民生问题,又是一个经济问题,我们首先从民生方面考虑。

房子确实是用来住的,可是也要看到房子作为不动产的投资属性。几十年来血的教训告诉人民,投资房地产几乎是稳赚不赔的买卖。于是,就有越来越多的人加入到炒房中来,僧多肉少,房价也不断攀升。另外,适婚男女结合自身实际以及在丈母娘经济的影响下,举两家之力共同购房,也就见怪不怪。

在农村,农产品的价格一直都受到严格管控,发布粮食收购指导价,农民靠种地勉强够一家人糊口而已。现在越来越多的人选择外出打工,农村大学生也基本选择留在大城市发展。一方面回到家乡,很可能找不到专业对口的工作;另一方面,大城市汇聚了大量资源,有着更多机会和发展前景,谁又甘心窝在农村受穷呢?

农村人口大规模向城市、城镇迁徙,向东部沿海发达城市迁徙是大势所趋。所以,在未来相当长的时期内,国家仍会不断加快城市化进程。而进城大学生、农民,都需要买房解决住房问题,才能安居乐业。

目前一线城市的房价是有泡沫,但是还没有大到崩盘的地步。先别说政府早已背书,挤泡沫防风险,严防死守,确保2017年楼市平稳发展。另外房价还有海量购房刚性需求支撑:农民或农民工要进城买房、大学生留城扎根买房、适婚男女结婚买房、投资客投资买房、置换客小房换大房。

最后,政府隐性担保。

房地产市场是中国经济发展之中最重要的问题,其大到绝对不能倒,否则多少家庭将一夜间破产,多少房子被银行强制收回,多少银行坏账收不回来,于是金融危机随之而来,继而经济萧条、民生凋敝。楼市稳定事关民生、事关金融安全和国家社会稳定大局,涉及到社会方方面面,牵一发而动全身,既复杂又敏感还棘手。

房价是涨是跌,并不取决于政府的调控,而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值,人民币升值,所以大量外资就涌进中国,由于强制结汇,所以政府就被迫发行更多人民币,形成通货膨胀压力。如果美元走强,人民币开始贬值,那么外资涌出中国,人行被迫收回人民币,将储备的美元还给外资企业,流出中国,于是通货膨胀压力减小,市场上人民币减少,房价就下跌。所以,房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看,两者惊人地重合。

房价恶性上涨,结果就是大多数人买不起房子,后果也很严重,可能导致群体事件和政局不稳。因此,房价可以涨,但是不能恶性上涨。政府必须对涨幅有所控制,同时加强保障房建设。让最穷的人,最有革命性的人,在郊区有个小房子住,有一个基本的稳定。

有形之手持续加码,高位房价动弹不得。总的看来,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落,将是2017年的主基调。分城来看, 其实就是双线并行:一条是要稳住一线房价;另一条是解决三四线城市房地产库存,也是今年的重点。

北京“317”新政拉开了全国新一轮房地产调控的大闸。此后又有多个城市发布了楼市新政,房地产调控全面升级。3月26日,北京市又发布了一道楼市调控新政:明确规定商办类项目不得作为居住使用,新建项目不得出售给个人。此轮多管齐下,点面结合的调控是否能为楼市降温?然而《北京市2017年国有建设用地供应计划》显示商品住宅用地计划安排260公顷,比2016年的850公顷骤减近七成,那么如何理解北京市政府的用意?未来一二线房地产的投资、销量、价格的走势将何去何从?

究其原因,由于没有个人住房的房地产税,地方政府在GDP考核的压力下,在土地财政、税收制度的压力下,它会倾向于土地向商业和工业的倾斜,而不向住宅的倾斜。那么,住宅的价格是越来越高,就产生了传说中的“面粉比面包贵”。

那么,房地产企业投资的积极性依然很高么?盛老师用一手调研数据表明:“我们2月份的房地产的投资增速高达8.9%,非常高的,这出乎绝大多数经济学家,出乎决大多数人的意料。这个趋势还会继续延续下去。房地产企业手上的资金还是不少的,由于它去年销售比较好,一直到今年,还有一个是去年投资的基数是比较低的,所以今年的投资和去年同比相比不会降低。

接下来,《首席对策》作者李策继续和盛老师探讨房地产去库存的现状,专访发现:调查研究数据显示:一二线城市基本上没有多少库存,尤其是上海、北京、深圳没有多少库存,目前已经不存在去库存的问题。二线城市、三线城市去库存也是非常明显的,四线城市不是非常明显,但是它的库存并没有增加,它还是比较平稳的。总体讲,由于去库存的效果比较明显,所以投资的增速不会低,现在的房地产投资已经向二三线,甚至三四线城市倾斜。

 

一财 李策:今年宏观经济政策的重点是稳中求进,防范金融风险和抑制房地产泡沫,提到房地产泡沫,您怎么看待这个问题?您认为现在房地产泡沫严重吗?

央行 盛松成:对房地产泡沫,本来就有不少争议,究竟什么叫泡沫?泡沫到什么程度,会破灭吗?泡沫一定会破灭吗?你说现在上海、北京说它没有房地产泡沫,谁都不会相信。但是一线城市房价还会上涨吗?大家都觉得还会上涨。

一财 李策:您有一个观点深入人心,我们在文章当中看到您提到过,房地产调控应注重需求端和供给端调控相结合,我们看到《北京市2017国有建设用地供应计划》当中显示,2017年的商品住宅用地比2016年减少了近7成,北京又在不断升级房地产需求端的调控,我们应该怎么样理解这些现象?

央行 盛松成:最近十几年来,我们的房地产价格始终都是在上升的,除了短期波动以外,总体讲都是在上升的。所以人们就问了,这个现象正常不正常?为什么会这样?我觉得第一,像我们这样发展中国家,我们的城镇化进程逐渐在加速的过程当中,再加上我们国家的国情,人多地少等等各方面,人口多,土地少,还加上我们土地的性质,要么是国有的,要么是集体的,而不是私有的,等等很多原因,包括我们中国普通老百姓对房地产的一种感觉,一种偏爱,都决定了在我们经济发展过程当中,我们的房地产的价格的上升是很正常的。但是我的一个观点就是房地产的价格应该是随着经济的发展逐渐逐渐上升,不应该非常快的在短期内一下子全面的、广泛的,短期内突然上涨10%、20%,甚至30%、40%都有,就像我们最近这一轮的涨价一样。

我们来分析一下最近十几年来,我们的调控有些什么问题,也就是说你不仅仅要调控需求端,也要调控供给端,所谓调控需求端就是使得你的需求不能在短期内太旺盛,不能在短期内想怎么买就怎么买,谁想买就买,更不能使得本来就不想买的人现在都想去买了,所谓供给端的调控是什么意思呢?就是说你应该随着需求的发展,你应该把供给也不停地增加,首先就是土地供给的增加。但是最近十几年来,我做了一个分析,不管是当我们房地产低迷,比如说2008年次贷危机期间,由于全球都受到国际金融危机的影响,经济都比较低,这个时候我们的房地产业发展也比较低迷的时候,我们使用的方法是促进需求,使得大家都能能够有意愿、有条件、有能力去买房,这就是需求调控。那么更多的情况是当房地产价格上涨的时候,它上涨比较厉害的时候,我们国家所使用的手段基本上也是需求调控,也就是说限购、限贷、购房资格等等之类的,使得你不能去买,使得你的需求减少,这么一来以后,实际上也是一种需求调控。长期以来,我们的供给调控非常的少,应该这么说,需求调控它是短期的,它是立竿见影的,我今天出个政策,明天就受影响了,本来比如说我首付款是6成,1000万元的一套房子,我只要拿出600万就够了,如果现在突然我定了8成,那么一套1000万元的房子,你就要拿出800万元来,你拿不出啊,拿不出就不能买了,这就是一个需求调控。所以我说需求调控是短期的,是立竿见影的。但是需求调控最大的弊端在于什么?在于它并不能真正的抑制人们对房地产的需求。

一财 李策:对,刚需人群还在那里,为什么供给端不会和需求端结合一起调控呢?

央行 盛松成:是的,所以我是说应该是供给端和需求端相结合进行调控,因为你单单的需求端的调控会把人的预期越调越高,我是非常强调在我们经济学的研究,以及我们经济政策的制定、实行、落实当中,一定要考虑预期的因素,如果你单单只是唯一的需求的调控,会把人们需求的预期越调越高,曾经有的人做过这么一个研究,做过这么一个问卷调查,说的是什么呢?单单的需求调控,就是我们最近这一轮的需求调控,调控的结果并没有把人们买房的需求压下去,反而是倒过来的,使得我们买房的需求是越调越高,有越来越多的人,有的本来不想买房的,现在也想去买房了,为什么呢?因为他知道你调控以后,以后我能买房的资格,我能买房的条件可能是越来越少了。同时需求调控以后,本来想买房的人最多只是说我等一等吧,等到这个调控措施过去以后,我再继续买,大概只有占了13%的人才说因为你的需求调控这么严厉的措施出来以后,我不能买房了,我就不买房了,只有影响了13%,而87%的人对他的需求不仅没有影响,而且需求更加旺盛。我们国家的房价是怎么样的呢?我们国家的房价涨幅和我们股票的涨幅恰恰相反,往往它会在短期内,突然很快的几个月一个涨,然后会有一段时间,几个月、半年、一年不怎么涨,为什么呢?因为你需求调控了,你不让他买了,然后等到你需求一放松,突然它又上去了。所以我们的房价是怎么涨的呢?是在短期内突然上升,一段时间不动,然后又突然上升,最近十几年来基本上都是这么一个情况,尤其是一线、二线城市,所以我觉得我们不仅要加强需求端的调控,还要加强供给端的调控,供给端的调控是什么呢?供给端的调控就是增加土地供应,尤其是住宅的供应。就像你刚才说到的,实际上北京最近五年来,它的计划供地的指标平均是850公顷,这是公开的数据,最高的时候是2014年,是1000公顷,计划用的指标,去年也是850公顷,但是今年它公布出来的数据是260公顷。当然,请大家注意,这里面有一个词就是计划用地,实际上它去年的850公顷并没有用完,去年850公顷也是计划,但是它没有用完,并没用完,那么今年它就只说是260公顷,人家就会问了,你去年850公顷没用完,那么你今年260公顷如果继续不用完,那不是更少了吗?260公顷可能都没有了,不能因为去年计划供地没有用完,你就来把今年的计划用地的面积减少,而应该检讨的是什么呢?应该去检查的,去反思的是为什么去年的850公顷没有用完,而不应该把850公顷减少到260公顷,因为你这么一来以后,马上就把人们的预期调上去了,因为人们感觉到了,你去年是850公顷,今年是260公顷。

一财 李策:因为以后土地供应可能更少,就更加刺激了人们买涨的预期。

央行 盛松成:对,这就促使人们在短期内疯狂的去买,本来不想买的人,或者本来想慢慢来买,实际上房地产是一个非常长期的发展过程,不应该像买鱼买肉买菜一样的,甚至于排队买,连夜搭个账篷,睡在里面,等着明天开号,这是一个很不正常的现象。所以我是强调供给和需求调控相结合,也就是说要增加房地产的土地的供应面积,实际上我们土地的供应面积是很多的,并不少的,比如说北京,北京的土地总共有16300平方公里,而上海是6400都不到,6300,上海只占了它的一个零头,而上海还有一个崇明岛,上海的崇明岛大概是2300平方公里,所以上海可开发利用的土地实际上总共是4000平方公里,而北京是16300到16400,实际上土地供应还是相当充沛的,尤其是在四环以外,五环、六环土地供应是非常充沛的。我再说一个数据,在整个国家的经济发展过程当中,房地产业始终是一个国家经济的支柱产业,实际上不仅是我们国家,发达国家都是这样,我们当时曾经讨论过,房地产业要不要成为支柱产业,房地产要不要或者能不能成为支柱产业,实际上并不能理论学家、我们经济学家讨论的出来,这是一个现实发展的情况。到现在为止,你看美国的房地产业增加值占它的GDP的比重高达12%,德国都超过10%,英国是13%,我们国家去年是7.8%,都远远低于这些发达国家,更何况他们的城镇化基本上都完成了,而我们还有一个城镇化的过程,我们的城镇化只有百分之五十几,都不到60%,所以我们会有大量的大中城市、中小城市会大量出现,所以房地产业在我们国家会有一个广阔的发展前景,最关键的就是什么呢?就是我们要让它平稳、健康地发展,就像去年12月份召开的中央经济工作会议和这一次人代会上,3月5号总理做的政府工作报告当中反复强调的,要建立房地产调控的长效机制,促进房地产业的平稳、健康的发展。

一财 李策:我们看到北京10天出台了9项政策,严控楼市,而且扩展到了商用项目,也就是说商办类的项目不能够进行个人居住使用,但是商品住宅用地计划骤减近七成,是基于什么考虑?主要是兼顾地方土地财政,还是由于GDP增速稳增长的目标?

央行 盛松成:土地供应有几种类型,首先它是供住宅的,就是我们一般老百姓买的房子,住的用地。第二,它是供应商业的用地;第三,它是供应工业的用地。那么商业用地、工业用地和住宅用地的比例实际上也是非常重要的,这是很多人不注意的一条,在我们国家尤其是我们的一线城市,比如说北京、上海、深圳,我们的住宅用地供应的比例远远小于国外这些大城市,比如说纽约、东京,他们住宅用地的供应比例比我们住宅用地供应的比例在整个土地供应当中占的比例高的多。比如说我举例子,在纽约、在东京,他们的工业用地都只有一位数,都在5%左右,而我们的工业用地高达多少?北京、深圳,包括上海这些地方,我们工业用地的比例都超过25%,甚至接近30%,这个当然和我们的税收制度,和地方政府财政资金的来源等等都是有关系的。为什么商住和工业的用地增加的比较多,而住宅增加比较少呢?这和我们GDP考核也是有关系的,因为你如果是住宅供地,那就是一次性的,你一次性卖了以后,当然对GDP是有贡献的,卖掉也就卖掉了,但是如果是工业的,是商业的,你就每年可以产出,有GDP产出,有生产产出、有增加值产出,也有GDP产出,不停的还有税收,因为我们没有房地产税,如果我们有房地产税,那么我们目前就会多了一个地方政府税收来源。所以我们又没有个人的住房的房地产税,基本上是没有的,所以地方政府在GDP考核的压力下,在土地财政、税收制度的压力下,它会倾向于土地向商业和工业的倾斜,而不向住宅的倾斜。那么这么一来以后,住宅的价格是越来越高,就产生了好像说是面粉比面包贵,实际上说面粉比面包贵,这句话对又不对,为什么?因为面粉不可能比面包贵,面粉比面包贵,最后的结果一定是所有的人都吃不到面包,一定是生产面包的工厂倒闭,面包店关门,因为面粉比面包贵,你成本都比收益贵,我怎么生存的下去呢?实际上应该说是今天的面粉比今天的面包贵,这是可能的,今天的面粉比今天的面包贵意味着什么?意味着明天的面包要比今天的面包贵。所以它所谓面粉比面包贵,是指我现在土地的楼板价就有可能比现在的楼房价都贵,那么未来的楼房价一定是涨价,一定是比现在的楼房价贵。所以从这个角度你就可以看的出,我们土地的发展,土地的财政,我们的税收制度,这些方面都和我们房地产的发展,房地产的平稳健康长效机制的建立,都是有着密切关系的。

一财 李策:去年是稳健的货币政策要灵活适度,稳健偏宽松。

央行 盛松成:对的,你可以把它理解为稳健可以说是偏宽松,当然我们官方并没有这么说,但是这一次是明确说是稳健中性,偏中性,那么你也可以把它理解为和去年相比,一定是稳健略微紧一点的。我们去年的M2的预期目标是13%,但实际上是没有达到的,实际上是只达到了百分之十一点几,我记得去年年底是11.3%,我们今年1月份也是11.3%,我们今年2月份是11.1%,这是指的广义货币供应量M2,也就是说我们的资金实际上是稳健偏中性,或者说和去年相比是偏紧的方向发展的。

一财 李策:就是房价的增长速度要低于收入的增长速度。

央行 盛松成:应该是这么说的,就是说对一线城市,对现在房价非常高的,北京、上海、深圳,我觉得能够达到这样的目标,现在我们不是提出一个目标吗?说价格环比下降,这实际上是非常难做到的,我觉得只要做到价格基本上平稳,不怎么涨,这是一个。第二,对于中小城市,三线、四线城市也应该是这样,它的房价上涨速度最好不要超过收入增长的速度,这样我们的房地产才能够长效、持久、平稳、健康地发展。

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