昆明

成都楼市新政满月:高新成交均价1.8万元居首

2017年05月20日来源:楼盘网行业动态责任编辑:zhangyulong

与前几个月紧俏的房源供应相比,4月,随着大批预售证陆续颁发,成都商品住宅市场迎来一波供应小高潮。据中成房业数据统计,4月,成都共有34个楼盘开盘,其中住宅开盘楼盘28个,共推出房源8188套,认购5611套,开盘认购率69%。

4月,共出现4个“日光盘”,蔚蓝卡地亚花园城、人居盛和林语、成都铂悦山、东原晴天见4个住宅项目开盘当天售罄。其中,位于高新区的人居盛和林语首次开盘,755套97~194平米的改善产品,成交均价12700元/平米;位于天府新区的蔚卡花园城推出151~216平米高层住宅,惠后均价为17500元/平米。

另据中指院数据显示,4月,成都商品住宅新增供应共计172.8万平米,环比上升17.3%。其中,随着龙湖三千庭、首创万卷山、驿都城等一大波住宅新房源供应增加,龙泉驿(微博)的供应量最多,其次是双流(微博)和新都区。而从变化来看,高新区环比供应增幅最大,其次是天府新区。龙泉驿同比增幅最大,其次是温江区。

“新政落地的后续效果正在显现,相比之前,明显能感觉到在售和即将开盘的楼盘多了,购房者选择面也更广了,之前的那种买房的紧迫感也缓解了很多!”一位业内人士如此评说道。

变化2:交易放缓,预计5月成交均价趋稳

据中指院数据显示,今年前三月,成都商品住宅成交环比增速分别达到27.48%、24.89%、46.46%,4月,成交面积228万平米,环比增速降为12.88%,同比下降0.17%。

从区域来看,包括新都、龙泉驿、双流、温江、郫都(微博 微信)等在内的近郊成为成都楼市成交的热点区域,其中,龙泉驿区成交量连续两月领先,郫都区(微博 微信))和温江紧随其后。与此同时,天府新区在限购政策下成交量萎缩明显,4月同比下降43.1%,环比跌幅更是下降76.47%。

“随着4月调控升级,成都主城区及近郊整体住宅成交均价呈现缓慢上涨的态势,月均成交价至9668元/平米。”中指院有关负责人预计,5月住宅成交均价将继续趋稳。

另外,从库存来看,中成房业数据显示,截至2017年4月底,大成都住宅存量约19.28万套,合计2121.66万平米,环比分别下降3.7%、3.2%。以近6个月月均去化速度计算,库存去化约8个月。

变化3:一步到位,90平米以上走俏

楼市调控新政的长尾效应,除了改变人们的心理预期之外,也在无形之中改变着购房者的居住习惯。其中,最显著的一个变化就是,随着限购资格愈发珍贵,不论刚需还是改善的购房者都更倾向于一步到位。

因此,体现在成交的面积段上,小户型越少越不受购房者看好。据成都中成房业数据显示,4月,成都改善型需求持续释放,90平米以上产品成交占比达66%,其中首改型90~110平米产品成交占比最多,占总成交的30%。

二手房市场

议价空间增大,超9成是自住

据链家以及多家机构的统计数据显示,自3·23和4·12新政之后,成都的二手房市场的变化显著,无论是从成交量、议价空间,以及买家和房东之间的交易周期也在逐步变化。

成都链家研究院院长张键表示,新政之后,成都二手房市场最大的变化在于,更多的客户希望一次性购买到位,能买90平方米的户型绝对不买80平方米的。“目前市场上还有资格购买二手房的客户,9成以上都是自住和刚需客户,投资型的客户基本绝迹。”

而购房者最为关注的二手房价格方面,张键也表示,“现在二手房的议价空间正在逐步扩大,房东对于房价看涨的比例回落到了6成以下,房源有了更大的议价空间。”他也认为,这也标志着二手房市场的价格维持在一个平稳阶段,调控对于房价的上涨产生了抑制作用。

张键告诉记者,“由于政府对楼市的持续调控,目前整个链家的带客量自新政之后也在逐步下行,初步统计,最近的二手房门店的带客量处于今年的低位。”而新增客房比(新增客户和新增房源之比),从2016年的4.7逐步回落到今年的3~4之间,这也表明了成都二手房供应也在加大,市场长期供需不平衡的现象得到缓解。

从目前链家的统计数据、门店回馈等多方信息显示,今年以来的多轮调控之后,市场过热和非理性得到了有效遏制,二手房价格在3月之后未发生大范围的波动。“预计在此后相当长的一段时间内,成都二手房市场也将维持平稳。”张键向记者表示。

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成都人一生究竟要买几套房?

2016年人们之间谈论最多的话题恐怕就是,“你买房了么”?或许面对高房价你仍犹豫不决,又或许已经买过房的你仍然在经受着房产的诱惑,考虑再次置业,那一生到底要买几次房才能平复内心对于住的渴望?

对于这个问题,如果我们按照常理来分析,人生中似乎至少也需要三套住房,毕竟在现代社会中,追求有质量的生活一直是普通民众的奋斗目标。当然,这种有质量的生活并非一定要成为富翁或富豪,如经过一番努力,普通家庭同样能实现这一理想生活目标。

第1套——自主刚需房

对于每个人来说,给自己一个在社会中可以安身立命的居住之所是天经地义的,当然,随着时代的发展及房价的不断上涨,很多年轻人开始出现“此生不买房”的新理念,但我们必须承认,传统观念之所存在,就是它不会以我们的一直为转移,不是说你一辈子租房生活就可以让买房观念彻底消失。

所以,无论如何,每个人都应该在适当的地点以适当的价钱购入一个适当的房子,来满足基本的居住功能。

多说一点,如果你是单身未婚男性,假如连一套房子都没有,哪个母亲会同意把自己的姑娘嫁给你,不要骂房贷君,换位思考,你有女儿的话也不会让她嫁给一个没房子的男人。

第2套——改善型住房

正常来讲,购买改善型住房应当是一般家庭经过多年积淀,多数事业有成,经济基础进一步殷实后会做出的选择。

在这一时期,改善家庭住房条件,购买一套三居室的康居房,应该难度不大。而拥有的第1套房子,或敬老,或赠子,或出租赢得收入,可进一步提高全家人的生活质量。

当然,有条件的话,也可以选择将第1套房子出售掉,用更多的资金去选购条件更为优秀的房子,或者将剩余的资金用作其它投资。总之,人生来到这一步,可供选择的选项也会变的丰富起来。

第三套——养老度假房

对于这一类房产或许我们应该不称之为“刚需”,毕竟这种房子并不是谁都有需要的。但是在人的一生中,一个家庭如果能够拥有这第三套住房,相应的就会获得更为有质量的生活。

简单来说,几年前,很多人选择去海口、三亚(楼盘)等风景区买房炒房,一方面是这些地方房地产高速发展,带来了众多投资机遇;另一方面,选择在这类区域买房是实现有质量生活的体现,当然,人生发展的正常轨迹,购买度假房需要在参加工作后的第三个十年来实现, 也就是至少在四十五岁之后,方可实现这一理想目标。

可问题的是,以上情况是在符合市场及个人家庭合理发展规律后才可能会出现的结果,而眼下,随着房价的不断攀升,很多人面临的问题是,连第1套可以自主的房子都已经买不起了。

所以,越来越多的人选择租房生活,而且再通过计算后,似乎租房真的要比买房更为划算。

以一对月收入10000元、固定支出4000元、有十万元存款的夫妇为例,买房和租房两种不同的选择在30年的时间里会发生以下变化:

买房

按照近日的百城均价12825元/平来计算,一个90平的房子总价要115.4万,按照首付30%,商贷基准利率4.9%。30年等额本息计算,每个月要还款4288元,当然,公积金会更划算。

每月4000元的支出固定不变的情况下,买了房子每月能结余1712元,三十年后有61.6万的存款(不计利息和其它投资)和一套房;

租房

租房的话每月房租2000元,固定支出4000元,每月结余4000元,三十年后存款144万,已有存款10万,总存款是154万(不计利息及其他投资)。

表面上看话起来是租房的存款多一些,但是要考虑到房子的升值问题,三十年的时间房子价值不知道翻了多少倍了,再加上货币贬值、利率变化等因素,其实还是买房划算。

再者30年不断搬家,居无定所的生活难道不会让人饱尝颠沛流离吗?所以,无论如何,每个人都还是要尽自己所能去买一套房子,不为别的,就是给自己内心一份安定。

 

图片选自网络 什么是房改房? 房改房,又被称之为已购公房,是指城镇职工根据国家和县级以上...[查看详情]

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