昆明“金九银十”近5年最差? 政策收紧加速产品分化

楼市真的是变化无常，时高时低，变化莫测 !最近一段时间，市民刘先生又开始不断接到推销卖房的电话了，上一次他碰到这种情况，还是2014年。就在刚过去的10月，来自数据机构克尔瑞的统计显示：昆明商品房共成交6665套，销售面积61.2平方米，环比下降18%，而这也是成交数据连续两月回落，上半年的持续增长之后，市场端企稳回落的趋势。

统计

近5年“金九银十”数据中最低一次

根据克尔瑞的统计数据，9月昆明商品房销售面积为74.5万平方米，两月共计成交面积为137万平方米，也是近5年“金九银十”数据中最低的一次。这也与今年国内“金九银十”的整体表现一致，来自中原地产等国内机构的监测数据，10月纳入监测的全国主要城市中，15个城市销售面积同比回落超过了4成，其中北京更是销售跌幅下降近7成，而昆明方面也有同比销售回落3成多(2016年10月昆明商品房销售面积超100万平方米，今年同比下滑38.8%，整体约下滑3成左右)，10月2日至10月8日，昆明商品房成交面积为6.01万平方米，环比节前周成交面积下跌71%。

“销售压力比较大，国庆和之后的那一周，我们有同事连一单都没有做成。”北市区一家中介机构工作人员告诉记者，他们今年代理的新盘中，有商业也有住宅，之前几个月商业进度一直较慢，最近两月住宅成交量也有明显的下滑“项目与公司这边有流量考核，没办法，也只有多打几个电话了。”

环境

信贷政策收紧部分消费释放受抑制

相较于成交端的下行，更明显的一个收缩在消费市场。在本系列第一篇中，记者对消费者的走访中获悉，绝大部分本地消费者自住需求占据主流，与消费取舍相较的是，部分购买需求明显收缩。“之前认筹的一个项目，进度一直都不畅，今年办理退款后一直在找新的房源，但看了一圈下来，好多项目都超过了原本的购买预期。”市民梁先生有些无奈地告诉记者，也只有再等等看了。

而市民刘先生也和梁先生一样，持观望态度，他今年一直考虑投资一套新的住宅，让他最终犹豫观望的，除了最近中介电话轰炸显示出来的市场回落，还有上个月在呈贡落地的限售政策。按照同策咨询研究部总监张宏伟的预判，下半年行业政策将持续收紧，而执行范围也将从上半年的一线城市与热点二线城市，扩散到更大范围的二三线城市。虽然昆明直接的政策收紧仅在呈贡一区，不过信贷端已有明显的全面收紧迹象。从9月底开始，本地包括招商、中信等银行机构将首套住房利率上调至基准利率1.1倍，而二套房利率方面，更是除了邮储银行、农业银行等少量执行基准利率外，其余均按基准利率1.1倍执行。

趋势

四季度至明年三季度将进入调整期

采访中有分析人士直言，就目前昆明供销情况来看，去库存已不是最大的难题。昆明市统计局月初发布的前三季度房地产行业运行数据中，截至9月末，昆明商品房待售面积为654.34万平方米，库存同比去年下降了8.9个百分点。供应端持续收缩也是库存好转的一大主因。10月份，昆明市住建局对外公布的预售许可面积显示为98万平方米，虽然继续保持9月份的较高预售释放水平，不过，在此之前的4个月内，昆明预售许可面积却连降4个月，最少的月份为8月的83万平方米。

在分析人士看来，新增预售的有节奏收缩控制，也是行业整体企稳的一个表现。在上半年连续上涨的成交数据中，受省外投资性需求的刺激，部分行业人士就提出担心，需警惕部分区域供需走势过热，而10月12日昆明出台的稳定房地产行业发展新政策，也被业内看成是政策端针对性调整的一个体现。

“报告明确了对房地产去除住宅产品投资属性，四季度到明年三季度也将进入深度调整期。”张宏伟表示，整体来看，一些并不过热的二三线城市，短期内整体平稳将是大趋势。

榜单

前十品牌商占总销售额近3成

而这，也将加速产品端的进一步分化。记者走访市场中发现，就近期出现的一波回落趋势中，商品房产品销售也呈现明显分化。“虽然销售量整体回落，但一些前期销售口碑较好的项目，并没有受到太大的影响。”一家销售代理公司负责人表示。

这也是市场销售端的一个指向，根据机构监测的前三季度的昆明房地产行业销售金额排行，前十中，除了一线品牌开发商恒大、万科等，本土品牌的俊发、城投，也是各月销售榜单前十中的常客。而记者初略统计，仅前十榜单销售金额累计，就占据了总销售金额的近3成。

未来

昆明市场将面临州市的竞争压力

事实上，产品端的持续分化，在年初本报对2017的市场展望中，包括昆明市房地产开发协会秘书长刘践等行业人士就做出过这样的判断。而企稳回落的趋势，也将让这种分化更加突出，今年以来改善性需求逐渐成为市场主流，一些品质不高、进度滞缓的产品，后续还将面临更大的销售压力。

另一个突出的分化则是区域端。“下半年开始，省外消费力在云南房地产市场中，一个很明显的趋势，就是从昆明转向各州市，尤其是旅游资源突出的州市。”相较于昆明居住产品定位，重点旅游州市更具投资吸引力，以滇中城市群范围内的楚雄为例，其三季度连续3月成交破1000套，已经超过了其上半年的销售总和，分析人士指出，近期万科、俊发等先后布局澄江和西双版纳两地市场，消费转移带来的开发端引导日趋明显，未来昆明市场也将面临州市带来的新一轮竞争压力。