去年昆明六成房子既然是被外地人买走！

过去一年，昆明楼市可用“劲爆”二字形容。劲，房价劲势上扬，涨幅超所有人预期；爆，品牌企业争相入昆，“抢地战”频频爆发。坊间说，2017年，看不懂的昆明房价，看不透的地产老板。“昆明可期”，四字，在2017年楼市有了更为具象的体现。

回顾去年，都市时报记者给昆明楼市梳理了4大关键词：价格上涨、呈贡限购、文旅生根、外地人涌入。价格上涨去年昆明房价持续上涨 每平米同比涨2000元记得2017年初，都市时报以较大篇幅对全年楼市行情进行了观察、预测，当时业内人士普遍认为，2017年楼市行情将会积极向好，也是“大公司定价”的一年。现在来看，在大企业主导昆明地产市场的2017年，“涨”或许可以说明一切。先看国家层面的权威数据，2017年12月18日，国家统计局发布了11月份（12月数据尚未发布）70个大中城市住宅销售价格变动情况，当月昆明新建商品住宅环比上涨1.2%，同比上涨7.8%；二手住宅，环比上涨0.8%，同比上涨5.2%，涨势弱于新房。

当时，业内人士分析认为，昆明新房价格出现“反弹”，是因为11月整体市场交易活跃度提高，出现了量价齐涨。另外，从全国大趋势来看，购房者在二、三线城市依然积极，这也是为什么昆明市场在10月份出现环比、同比涨幅收窄后，11月又再度扩大的原因。上述数据的背后，是昆明房价连续上涨了16个月的现实，且其中，连续15个月涨幅逐月扩大。可以看出，过去的2017年（12月份数据未出），昆明房价连续上涨。

再看民间机构的统计数据，昆明克而瑞数据统计显示，2017年昆明主城五区商品房成交量为131398套（日均成交360套），成交面积1090.53万平方米，成交均价为9848元/平方米，其中商品住宅成交59258套，成交面积733.84万平方米，同比2016年微弱下滑。不过从全年商品房成交数据来看，均创下昆明楼市近5年新高，成交金额首次突破千亿元大关，达到1073.89亿元。（注：12月份因昆明市房产信息网系统问题，统计数据可能有部分缺失。）

再看另一家数据机构锐理数据的年度报告显示，2017年昆明商品房市场呈现供销两旺的状态，按照2017年月均去化106万平方米算，完全消化还需26个月。住宅市场供应量527万平方米，成交734万平方米，均价10598元/平方米，存量426万平方米，按照月均去化67万平方米，需6个月消化。如果同比中指院发布的2016年昆明楼市价格数据（中国指数研究院发布了全国地产市场年度报告。数据显示，2016年1—12月，昆明楼市成交均价7890元/平方米），可以轻松发现，2017年本地房价涨幅超2000元/平方米。

对于上述数据，风之铃市场咨询机构地产咨询公司副总经理胡其金得出了两个结论：胡其金说，2017年昆明房地产市场“”的特征进一步凸显，正因为有这个特征出现，大量外地品牌房企才会入昆，又加之从去年开始，以成都为核心的西南地区大城市增长乏力，故显得昆明尤其突出。其次，整个昆明房地产内部市场，更多是以重组或者激活模式度过了一年。这一年来，昆明市旧城改造项目，仅有2个在去年底启动，而剩下的20个多仍处在停滞状态；另外，此前被视为“土地潜在供应热点”的呈贡片区、空港片区、白沙片区、安宁片区在2017年成交体量仍落后。

也就是说，过去的一年，昆明市地产市场内部调整还是以主城区为主，主城又以“闲置的二级市场土地激活、出现问题点的楼盘激活”为主要特征。故很多未推出的看点，还将在2018年上演。呈贡限售限售至今对新房、二手房销售影响不大呈贡新区，在去年的昆明楼市浪潮中，扮演了一条鲶鱼的角色，搅动着昆明的楼市，也搅动了买房人的神经。呈贡新区进入人们视野，最早是在2017年的2月，这个月呈贡二手房均价环比上涨14.21%，上涨势头让一直关注主城区的刚需一族有些措手不及。而据呈贡新区统计部门发布的数据显示，当年仅1-2月，呈贡房地产累计销售面积达282215平方米，同比增长287.88%。这是一组不可思议的数据。呈贡开年就成为焦点，其主因就是高铁的开通所致，加之在昆明主城的6个空气质量监测点中，呈贡新城是平均空气污染指数最低的两个点之一，空气环境非常好，吸引了很多外地人到呈贡置业避霾。随着呈贡新城的不断开发，教育、医疗等生活配套不断完善，以及地铁、高铁带来的便捷交通环境，呈贡楼盘*是大概率事件。

果不其然，随后，呈贡房价一路飞涨。到7月份，就已到了炙手可热的地步，呈贡新区统计部门用了“接棒领涨”来形容该区的情况，于当年9月1日发布的数据显示：2017年1-7月呈贡区新建住宅小区销售面积490791平方米，同比减少42.16%，新建住宅销售额261012万元，同比减少23.6%，销售单价5318元/平方米 ，同比增长32.09%，呈贡区楼市继续“接棒领涨”。意料之外的是，10月11日，国庆长假收假后的第3天，昆明市政府办公厅印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”）。《通知》中明确，从10月12日起，在昆明市呈贡区新购买的新建商品住房，需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。同时，调整贷款受理条件，将缴存职工足额缴存住房公积金6个月且开户满6个月以上可以申请贷款调整为缴存职工足额缴存住房公积金12个月且开户满12个月以上可以申请贷款。胡其金说，呈贡限售，意料之外，却也在情理之中。

呈贡出台二手房限售，是为了顺应“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念，毕竟呈贡房价在2017年增长速度很快，但是该区域商品房潜在供应并不大，限与不限，或许对该区域楼市都不会有很大的影响。现在来看，的确如此。呈贡限售令颁布逾3个月，对区域内二手房、新房销售确实未造成多大的影响，不少置业顾问反馈：“当前，对新房销量影响不大，而呈贡二手房价格也相对稳定。”文旅生根或成为昆明旅游业一次“绝地反击”的机会盘点去年楼市经济，“文旅”更是不得不说的一部分。

先从万达城说起，去年6月7日，在众多媒体见证下，世界500强企业、大连万达集团以74.77亿元将草海片区24宗、926633.07平方米（约1390亩）地块全部揽入囊中，万达集团将投入300亿元打造昆明万达城，预计于2019年开门营业。虽然该项目启动仪式的第6天后，7月10日，万达集团将万达旗下13个文旅及76个酒店项目已签署转让协议，文旅项目91%股权转让给融创，并由融创承担项目现有全部贷款，其中就包括了还在襁褓中的昆明万达城。

12月4日，都市时报记者参加了在北京举行的蓝光水果侠主题世界产品发布会，在会上获悉，昆明蓝光水果侠主题世界已于11月破土动工，一期预计2018年7月可与市民见面，或将成为近些年昆明新落地主题乐园中最快投入运营的项目。2018年1月8日，记者来到了万达城项目所在地——草海片区。目之所及，偌大的工地工程机械遍布，工人往来如织，建设正酣，而像鸟巢般网状结构的营销中心已建成，宏大而气派，只待开盘。据工地上一名监理表示：“虽然昆明万达城易主，但所有项目都在有条不紊推进。”该监理表示，目前还不好说开盘日期；而昆明蓝光水果侠主题世界则位于滇池东岸中国滇池·花田国际度假区，斗南金桂街与环湖东路交叉口西侧，占地433亩，11月23日举行开工仪式后，目前正在建设阶段。

粗略统计的情况来看，昆明辖区内规划中的主题乐园有七彩云南·欢乐世界大型主题乐园、大连圣亚伊甸园海洋公园、草海万达城、蓝光水果侠主题世界，这几个主题乐园计划开业时间在2018年、2019年；还有已在2017年签约的石林幻多奇主题乐园、昆明方特主题乐园。此外，昆明滇池国际会展中心、滇池未来城新天地也规划有主题乐园项目。由此来看，加上已建成、在建、规划建设的主题乐园来看，未来昆明的主题乐园数量将达到10个。 从昆明近些年各大主题乐园相继落地的总体趋势分析，有专家认为，昆明依托独特的地理位置优势及丰富的旅游资源，未来极有可能成为文旅产业的高地。而文旅项目也成为了地产商热衷的“轻资产”，这种模式相较于传统的商业地产模式好处在于，高杠杆率，前期投入少，风险分散化，负债率低，还不用过多担心资金链断裂。

特别是，昆明目前缺乏的新型旅游模式，这对于正陷入“成长的烦恼”及“过站点、歇脚点”的昆明旅游业来说，文旅项目的相继落地不啻一针兴奋剂，这或许是昆明旅游业迎来的一次“绝地反击”的机会。外地人涌入州市购房人群占24% 省外客户占36%太平洋证券总部财富管理中心总经理孟京说，对于昆明，他建议：这个地方最好的投资是买房子。因为这里不是北上广深，北上广深现在已经限购了，并且已经开始尝试租售并举等新方法，而昆明没有。从他的眼光来看，昆明的房价虽然在过去五年涨了50%，但依然是被低估的，因为任何一个城市房子的价格，不是由当地人说了算，而是由外地人说了算。

孟京认为，昆明要啥有啥，有云南最好的医疗、教育、工作，所以说昆明的房价是被低估的。他的话在一组数据中也得到了印证。根据锐理数据显示， 2017年，昆明本地人购房比例跌至四成，云南省州市购房人群占比24%，省外客户占比达到了36%，即六成不属于昆明本地户口的人群涌入昆明买了房。“外地人”，被很多本地刚需族界定“他们炒高了本地房价”。不过，昆明市房地产开发协会秘书长刘践则认为“外地人”并不好界定：“什么是外地人，到底是从外地来工作，在昆明买房的人，还是从外地来买房，又回到了外地的人。若是前者，毕竟是人才流入，算是大益；若是后者，投资的成分就高了。”如果说真的是外地人推高了昆明房价，那么一直致力于带动省内地产项目走出去的省房地产协会会展部主任周敏就是“罪魁祸首”。

不过周敏并不认同这个观点，她说，抱怨去年房价过快增长，还迁怒于“外地人涌入购房”的本地刚需族，应去关注大环境，比如结合国家统计局每个月18日（某些月份会调整）发布的70个大中城市房价数据，可以看出去年全国一、二线城市房价都在涨，涨幅也都比较夸张，由此才有大量省会城市出台限购或者限售令；故，不能把昆明作为单个案例，从大环境中抽离出来观察。“现在回过头来看去年昆明房价，具体到某个月份，再对比相邻的其他城市房价，同比涨幅其实都差不多的。所以，外地人涌入可能并非主因，而真正的主要因素是，2015-2016年，昆明楼市震荡调整后，加上大品牌入昆，2017年是一次报复性的上涨。

这种趋势，在全国各地都是这样的，有它的经济规律在里面。”周敏说。2018年前瞻昆明楼市基本稳定 限购应该离昆明还很远对于2018年楼市，周敏则认为，“基本稳定，不看跌”。政府明确房子是用来住的，将加大供给，同时推出了租售并举的政策，可以看出，没有人愿意看到房地产市场过分火爆，最终形成泡沫。“我认为，2018年昆明的楼市是一个非常平缓的过程，大涨不会，大跌就更不可能，毕竟‘面粉’的价格摆在那里，地产商靠‘面粉’才能做出蛋糕。”胡其金则认为，2018年昆明可预测成功避开限购，或者说“限购”离昆明还很远，“限购对于昆明而言，本身就不成立”。他说，昆明市主城区商品房的潜在供应量还是很大，因为2017年外来房企入驻昆明，80%以上的选择接手此前烂尾、资金链断裂的项目，即使这些项目在2018年、2019年推出，那么后续还有20多个旧城改造项目，想想看，未来还有将有大量房源推出，这还得释放多少购买力？