2017年房企上市公司十大谜团 这家公司居然占了三条

　　2017年房企上市公司有十大未解之谜，这家公司竟然占其三：
　　1.净负债率（负债净额除以权益总额）47.7%。
　　在实践出售过千亿规划后，这家公司凭什么可以保持如此低的净负债率?
　　这是2017年地产上市公司十大疑团之一。
　　2.租金收入25.9亿元，2017年当期需求偿还的融本钱钱34.05亿。
　　租金收入挨近掩盖当年的融本钱钱。全工作做梦都想完结的事，这家公司竟然高规范完结了。
　　这是2017年地产上市公司十大疑团之二。
　　3.均匀假贷本钱年利率4.5%。
　　作为一家民营企业，假贷本钱不输央企中海、华润！
　　这是2017年地产上市公司十大疑团之三。
　　除了三大疑团，还有两大亮点：
　　4.2017年出售额1560.8亿元，已售出但未结算的合同出售额1342亿元。
　　换句话说，在2017年，这家公司现已提早锁定2018年的千亿出售成绩。
　　5.中心权益后赢利率13.6%。
　　请注意，这是去除少量股东权益、评价增值等影响后，没有注水的现金净赢利率。
　　看到这五组数字，可能咱们现已猜出它是谁?
　　龙湖地产?
　　错了！龙湖集团！刚刚改了名。
　　荷花开后西湖好，载酒来时。3月23日，正是“载酒来时”，龙湖在香港发布2017财报。
　　成绩发布会上，吴亚军身着干练的白底黑衣工作套装，一组荷花挂在领口，像是一串加冕的桂冠，一串由数字织造的桂冠，带着上述疑团的桂冠。

　　龙湖，你到底是怎样一位奇特小朋友?
　　8年前，笔者在《证券商场周刊》揭露质疑龙湖：
　　一家房企最理想的是有龙湖的净赢利率，又有万科的财物周转率，然而这是两种不同的运营战略，冰炭不同炉，而龙湖却一向企图冰炭同炉。批评之辞背面之意是：要么抛弃净赢利率做规划；要么抛弃财物周转率要赢利。
　　实践上，这道“非白即黑”的两难挑选题一向困绕地产工作。比方近年来生猛如融创，在规划面前，献身了赢利。再比方恒大、碧桂园，都曾饱尝出资者高负债批评，完结惊险的规划一跃。
　　“非白即黑”的背面是“铅球论”和“气球论”。
　　铅球代表重财物运营形式，个头越大（规划越大），铅球越扔得远；
　　气球代表轻财物，可以飞得很高。
　　假如你想既玩铅球，又玩气球，走得又远又高，难于上青天。
　　两难背面，引出第一个工作难题——要规划仍是要负债。
　　这是地产工作的两条跑道，一条是土地增值跑道，一条是资金本钱跑道。
　　当土地增值跑过资金上升速度，房企肯定要多多储藏土地，持有储藏土地就意味着高报答。
　　对上市公司的估值参阅规范，土地储藏就成为重要的衡量方针。
　　这就是“铅球论”——房企要规划，就有必要负债买地，土地越买越多，负债越买越重。
　　可是，龙湖在2017年的实践合同出售额超越千亿，净负债比竟然只要47.7%！
　　为什么?
　　凭什么?
　　先来看净负债率公式的分母——权益总额。权益总额（不含少量股东权益）2013年是369亿，2017年翻了近1倍到706亿。
　　假如加上少量股东权益后，2013年的权益总额是398亿，2017翻了2.7倍到1062亿。
　　这意味着什么?龙湖的少量股东权益对总权益添加很大。换句说话，龙湖协作开发项目越来越多。
　　可能许多人不了解，为什么龙湖协作加大，各项负债方针依然杰出。
　　咱们细心回想，龙湖是从什么时候开端提冲千亿方针?
　　在冲千亿之前，有一个十分至关重要的动作，你们发现了没有?
　　大约是在2017年头，龙湖内部相关人士在非正式场合说到千亿龙湖。2017年上半年就完结一个大动作，从2013、2014、2015接连三年徜徉的500亿跃升到922.5亿，同比上涨139%，完结年度使命84%。
　　此前，龙湖一向饱尝工作非议——战略保存。
　　上面咱们说到过，要么铅钱形式，要么气球形式。背面问题关键是：要么土地廉价，要么钱廉价，不然无法办理一个健康的财物负债表。
　　土地价格越来越高，这是无法改动的现实。钱越来越廉价，有没有可能?

　　细心的朋友发现：
　　2016年1月，首先取得惠誉“出资级”评级，展望安稳；
　　2016年10月，取得规范普尔“出资级”评级；
　　2017年3月，取得穆迪“出资级”评级。
　　至2017年3月，龙湖成为境内外全出资级民营房企。这在我国的民营企业中，龙湖是第一家，而且到现在没有第二家。
　　取得“出资级”意味着什么?一句话总结是：全世界最廉价的钱，随便你花。
　　1.2017年7月，龙湖初次以出资级形象登陆美元债商场，5年期，4.5亿美金，取得出资者张狂追捧，以票息3.875%收官；
　　2.6个月后（2018年1月），龙湖东山再起，龙湖再次成功发行8亿美元优先收据，3亿美元，5.25年期，票息3.9%；5亿美元，10年期，票息4.5%。
　　跟前次比较，保持低本钱，更长年期。
　　这就是房企的第三条路途：龙湖形式。
　　也就是这一年，龙湖发力规划，扩展协作，股东权益陡增。2015年，股东权益是625亿；2016年是751亿，2017年是1061亿。
　　并且在2017年的财报上，显示出规划和负债率的完美匹配。
　　换句话说，龙湖多年的悉心修炼，“严守财务纪律”之花，总算绽放出“出资级”之果。
　　严格地说，其实是龙湖式战略坚持。这个道理，任何一家房企都能想了解：
　　1.当房子增值速度减缓，持有财物报答率下降，土地储藏的增值自然就削弱。
　　2.当土地增值速度低于资金本钱，许多持有的财物可能为负。
　　因而，房企有必要调整自己的战略，从铅球形式转向气球形式，要从赚取财物增值转向赚取效劳增值。房企从土地增值报答率，转向效劳增值报答率。
　　所谓增值效劳，包含物业办理、商业运营，以及时髦的长租公寓。
　　这个道理，咱们都了解。可是，当商场一次次堕入冰点，一次次迎来小阳春，侥幸闯关成攻，如此重复穿插，更多人挑选了“赌性”，赌铅钱球式成功。
　　当然，凡事绝则错。
　　土地增值速度超越资金本钱时，坚持铅球形式，简单取得高报答。
　　当房价上涨受压，持有储藏土地报答率下降，乃至不能弥补持有期的资金本钱时，气球形式就简单取得高报答。
　　商场重复之时，坚持、据守和变通之道，更为重要，绝对化则错。可是，有相同东西至关重要，即运营功率。
　　在铅球形式下，高周转是不二法门；在气球形式下，效劳功率是不二法门。
　　许多企业意识到这一点，为什么没有和龙湖相同转型成功呢?
　　曾经有研究机构做过测算：
　　假设出资物业的毛租金报答率10%，净租金报答率5%的情况下，出资物业在总财物中的占比每上升10个百分点，周转率和杠杆率的下降将导致开发物业的出售额增速下降30%。
　　因而，地产工作需求金融形式的立异来破解这个难题。总结过往的经历，有破解两招，关键是金融立异。
　　一是传统的租售并举的传统形式。
　　二是美国形式。
　　美国形式不适应我国境内的房企，因而疏忽。
　　第一种形式要求轻重并举，货如轮转，住所出售提供现金流，安全的债务融资为辅，提早布局轻财物战略。
　　布局轻财物战略，又分为三个方向。
　　一是挑选事务线。
　　企业要在产业链条中，依据自己的资源禀赋寻觅合适自己的最优价值链，比方住所、商场、酒店、写字楼等产品线上细分，再细分；
　　二是商业形式立异。
　　在运营环节上，寻觅自己的功率最大化报答环节，比方在开发、招销、出售、物业办理、运营等环节上，发明自己跑赢同行的报答。
　　三是建立本钱渠道。
　　既然是轻财物，必定要求减轻财物负担。扁担要换着膀子扛。这就需求建立一个足够强大的融资渠道，包含债务融资渠道、财物证券化渠道等，在此基础上，精心预备金融产品立异。
　　三个方向指向三个价值再造空间：
　　一是企业本身的战略资源优化；
　　二是商业形式的再立异；
　　三是金融形式的再立异。

　　8年前，龙湖就有过规划：
　　到2014年，龙湖估运营的商业项目将超越30个，所奉献赢利将占公司赢利总额之15%-20%。
　　200万平米的商业彻底持有，龙湖彼时商业面积33万平方米，每年方案添加42万平方米的商业，4年合计添加167万平方米商业。
　　8年后，最新的财报显示，龙湖已开业商场的建筑面积为258万平方米（含车位总建筑面积为337万平方米），全体出租率为95.3%。
　　8年后，商场总出售额人民币156亿；总客流3.2亿人次。
　　已开业冠寓的建筑面积为58万平方米，全体出租率为46.0%，其中，开业超越三个月的项目均匀出租率为67.1%，开业超越6个月的项目均匀出租率为91.7%。
　　至此，龙湖以往宅开发出售为中心，商业运营、长租公寓及物业效劳四大主航道事务并进的多维布局。
　　假如把时刻轴拉长，不只是8年，更是25年来的时刻坚持，不走寻常路，是时刻的玫瑰，是战略理性的坚持，也发明了地产工作的奇观，打造出一张健康的财物负债表，取得了世界本钱商场的认可，终究完结了一个完美的现金流闭环。
　　龙湖的第三条路途，是轻重战略的完美结合，体现出周转率和服率增值率的双提高，背面是韧性、耐力、长距离跑的成功。
　　了解到这一点，就不难了解疑团之二和之三。
　　为了加深了解，咱们总结出如下几个方针：
　　1. 回款率；
　　2. 权益拿地金额/签约额；
　　3. 融本钱钱/净负债率；
　　4. 拿地额度/负债率
　　在严格办理财物负债表的一起，不只境外融资渠道表现出色，龙湖境内的融资渠道也在同步建立，且屡创工作第一：
　　2018年3月，龙湖即将正式发行首期住房租借专项公司债券，创工作第一；
　　2017年2月，龙湖成功发行房地产工作首只绿色债。