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2017年房企上市公司十大谜团 这家公司居然占了三条

2018年03月27日来源:昆明楼市资讯其他资讯责任编辑:wangcan

  2017年房企上市公司有十大未解之谜,这家公司竟然占其三:
  1.净负债率(负债净额除以权益总额)47.7%。
  在实践出售过千亿规划后,这家公司凭什么可以保持如此低的净负债率?
  这是2017年地产上市公司十大疑团之一。
  2.租金收入25.9亿元,2017年当期需求偿还的融本钱钱34.05亿。
  租金收入挨近掩盖当年的融本钱钱。全工作做梦都想完结的事,这家公司竟然高规范完结了。
  这是2017年地产上市公司十大疑团之二。
  3.均匀假贷本钱年利率4.5%。
  作为一家民营企业,假贷本钱不输央企中海、华润!
  这是2017年地产上市公司十大疑团之三。
  除了三大疑团,还有两大亮点:
  4.2017年出售额1560.8亿元,已售出但未结算的合同出售额1342亿元。
  换句话说,在2017年,这家公司现已提早锁定2018年的千亿出售成绩。
  5.中心权益后赢利率13.6%。
  请注意,这是去除少量股东权益、评价增值等影响后,没有注水的现金净赢利率。
  看到这五组数字,可能咱们现已猜出它是谁?
  龙湖地产?
  错了!龙湖集团!刚刚改了名。
  荷花开后西湖好,载酒来时。3月23日,正是“载酒来时”,龙湖在香港发布2017财报。
  成绩发布会上,吴亚军身着干练的白底黑衣工作套装,一组荷花挂在领口,像是一串加冕的桂冠,一串由数字织造的桂冠,带着上述疑团的桂冠。


  龙湖,你到底是怎样一位奇特小朋友?
  8年前,笔者在《证券商场周刊》揭露质疑龙湖:
  一家房企最理想的是有龙湖的净赢利率,又有万科的财物周转率,然而这是两种不同的运营战略,冰炭不同炉,而龙湖却一向企图冰炭同炉。批评之辞背面之意是:要么抛弃净赢利率做规划;要么抛弃财物周转率要赢利。
  实践上,这道“非白即黑”的两难挑选题一向困绕地产工作。比方近年来生猛如融创,在规划面前,献身了赢利。再比方恒大、碧桂园,都曾饱尝出资者高负债批评,完结惊险的规划一跃。
  “非白即黑”的背面是“铅球论”和“气球论”。
  铅球代表重财物运营形式,个头越大(规划越大),铅球越扔得远;
  气球代表轻财物,可以飞得很高。
  假如你想既玩铅球,又玩气球,走得又远又高,难于上青天。
  两难背面,引出第一个工作难题——要规划仍是要负债。
  这是地产工作的两条跑道,一条是土地增值跑道,一条是资金本钱跑道。
  当土地增值跑过资金上升速度,房企肯定要多多储藏土地,持有储藏土地就意味着高报答。
  对上市公司的估值参阅规范,土地储藏就成为重要的衡量方针。
  这就是“铅球论”——房企要规划,就有必要负债买地,土地越买越多,负债越买越重。
  可是,龙湖在2017年的实践合同出售额超越千亿,净负债比竟然只要47.7%!
  为什么?
  凭什么?
  先来看净负债率公式的分母——权益总额。权益总额(不含少量股东权益)2013年是369亿,2017年翻了近1倍到706亿。
  假如加上少量股东权益后,2013年的权益总额是398亿,2017翻了2.7倍到1062亿。
  这意味着什么?龙湖的少量股东权益对总权益添加很大。换句说话,龙湖协作开发项目越来越多。
  可能许多人不了解,为什么龙湖协作加大,各项负债方针依然杰出。
  咱们细心回想,龙湖是从什么时候开端提冲千亿方针?
  在冲千亿之前,有一个十分至关重要的动作,你们发现了没有?
  大约是在2017年头,龙湖内部相关人士在非正式场合说到千亿龙湖。2017年上半年就完结一个大动作,从2013、2014、2015接连三年徜徉的500亿跃升到922.5亿,同比上涨139%,完结年度使命84%。
  此前,龙湖一向饱尝工作非议——战略保存。
  上面咱们说到过,要么铅钱形式,要么气球形式。背面问题关键是:要么土地廉价,要么钱廉价,不然无法办理一个健康的财物负债表。
  土地价格越来越高,这是无法改动的现实。钱越来越廉价,有没有可能?


  细心的朋友发现:
  2016年1月,首先取得惠誉“出资级”评级,展望安稳;
  2016年10月,取得规范普尔“出资级”评级;
  2017年3月,取得穆迪“出资级”评级。
  至2017年3月,龙湖成为境内外全出资级民营房企。这在我国的民营企业中,龙湖是第一家,而且到现在没有第二家。
  取得“出资级”意味着什么?一句话总结是:全世界最廉价的钱,随便你花。
  1.2017年7月,龙湖初次以出资级形象登陆美元债商场,5年期,4.5亿美金,取得出资者张狂追捧,以票息3.875%收官;
  2.6个月后(2018年1月),龙湖东山再起,龙湖再次成功发行8亿美元优先收据,3亿美元,5.25年期,票息3.9%;5亿美元,10年期,票息4.5%。
  跟前次比较,保持低本钱,更长年期。
  这就是房企的第三条路途:龙湖形式。
  也就是这一年,龙湖发力规划,扩展协作,股东权益陡增。2015年,股东权益是625亿;2016年是751亿,2017年是1061亿。
  并且在2017年的财报上,显示出规划和负债率的完美匹配。
  换句话说,龙湖多年的悉心修炼,“严守财务纪律”之花,总算绽放出“出资级”之果。
  严格地说,其实是龙湖式战略坚持。这个道理,任何一家房企都能想了解:
  1.当房子增值速度减缓,持有财物报答率下降,土地储藏的增值自然就削弱。
  2.当土地增值速度低于资金本钱,许多持有的财物可能为负。
  因而,房企有必要调整自己的战略,从铅球形式转向气球形式,要从赚取财物增值转向赚取效劳增值。房企从土地增值报答率,转向效劳增值报答率。
  所谓增值效劳,包含物业办理、商业运营,以及时髦的长租公寓
  这个道理,咱们都了解。可是,当商场一次次堕入冰点,一次次迎来小阳春,侥幸闯关成攻,如此重复穿插,更多人挑选了“赌性”,赌铅钱球式成功。
  当然,凡事绝则错。
  土地增值速度超越资金本钱时,坚持铅球形式,简单取得高报答。
  当房价上涨受压,持有储藏土地报答率下降,乃至不能弥补持有期的资金本钱时,气球形式就简单取得高报答。
  商场重复之时,坚持、据守和变通之道,更为重要,绝对化则错。可是,有相同东西至关重要,即运营功率。
  在铅球形式下,高周转是不二法门;在气球形式下,效劳功率是不二法门。
  许多企业意识到这一点,为什么没有和龙湖相同转型成功呢?
  曾经有研究机构做过测算:
  假设出资物业的毛租金报答率10%,净租金报答率5%的情况下,出资物业在总财物中的占比每上升10个百分点,周转率和杠杆率的下降将导致开发物业的出售额增速下降30%。
  因而,地产工作需求金融形式的立异来破解这个难题。总结过往的经历,有破解两招,关键是金融立异。
  一是传统的租售并举的传统形式。
  二是美国形式。
  美国形式不适应我国境内的房企,因而疏忽。
  第一种形式要求轻重并举,货如轮转,住所出售提供现金流,安全的债务融资为辅,提早布局轻财物战略。
  布局轻财物战略,又分为三个方向。
  一是挑选事务线。
  企业要在产业链条中,依据自己的资源禀赋寻觅合适自己的最优价值链,比方住所、商场、酒店、写字楼等产品线上细分,再细分;
  二是商业形式立异。
  在运营环节上,寻觅自己的功率最大化报答环节,比方在开发、招销、出售、物业办理、运营等环节上,发明自己跑赢同行的报答。
  三是建立本钱渠道。
  既然是轻财物,必定要求减轻财物负担。扁担要换着膀子扛。这就需求建立一个足够强大的融资渠道,包含债务融资渠道、财物证券化渠道等,在此基础上,精心预备金融产品立异。
  三个方向指向三个价值再造空间:
  一是企业本身的战略资源优化;
  二是商业形式的再立异;
  三是金融形式的再立异。


  8年前,龙湖就有过规划:
  到2014年,龙湖估计商业地产持有方针将到达200万平方米,国内运营的商业项目将超越30个,所奉献赢利将占公司赢利总额之15%-20%。
  200万平米的商业彻底持有,龙湖彼时商业面积33万平方米,每年方案添加42万平方米的商业,4年合计添加167万平方米商业。
  8年后,最新的财报显示,龙湖已开业商场的建筑面积为258万平方米(含车位总建筑面积为337万平方米),全体出租率为95.3%。
  8年后,商场总出售额人民币156亿;总客流3.2亿人次。
  已开业冠寓的建筑面积为58万平方米,全体出租率为46.0%,其中,开业超越三个月的项目均匀出租率为67.1%,开业超越6个月的项目均匀出租率为91.7%。
  至此,龙湖以往宅开发出售为中心,商业运营、长租公寓及物业效劳四大主航道事务并进的多维布局。
  假如把时刻轴拉长,不只是8年,更是25年来的时刻坚持,不走寻常路,是时刻的玫瑰,是战略理性的坚持,也发明了地产工作的奇观,打造出一张健康的财物负债表,取得了世界本钱商场的认可,终究完结了一个完美的现金流闭环。
  龙湖的第三条路途,是轻重战略的完美结合,体现出周转率和服率增值率的双提高,背面是韧性、耐力、长距离跑的成功。
  了解到这一点,就不难了解疑团之二和之三。
  为了加深了解,咱们总结出如下几个方针:
  1. 回款率;
  2. 权益拿地金额/签约额;
  3. 融本钱钱/净负债率;
  4. 拿地额度/负债率
  在严格办理财物负债表的一起,不只境外融资渠道表现出色,龙湖境内的融资渠道也在同步建立,且屡创工作第一:
  2018年3月,龙湖即将正式发行首期住房租借专项公司债券,创工作第一;
  2017年2月,龙湖成功发行房地产工作首只绿色债。

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