刚需已死？昆明人缘何房价越高越抢“改善”

如果把吃饭、睡觉分类为人的生理需求的话，那穿衣、化妆就可以理解为人的精神需求，那人结婚买房、生孩子买房，穷极一生努力工作，赚钱买房应该就算是生活的附加需求吧?在住宅的类型选择上，一般分为刚需、改善、别墅等。工资不高，但房价奇高的昆明人现在买房却喜欢跳过刚需，买改善，这又是为什么?

据了解，最新公布的2018年昆明市薪资水平报告显示，昆明的平均工资为4118元/月，而占据中等水平薪资的人群是占比比较大的，而根据安居客统计的数据显示，昆明2018年6月的平均房价是10887元/㎡，昆明的平均房价早在2018年2月份就已经突破“万元”大关，拿四千的工资，买一万块多一平的房子，还不买“刚需盘”，专挑“改善型”，大家是不是都“疯”了?

关于昆明现在房地产市场改善型住宅“热卖”，“刚需盘”卖不出去的现象，小编从多方面来研究一下。

每年的六、七月份都被称为“毕业季”，一大群走出“象牙塔”的学生涌向了社会，成为了社会人士，这也意味着房地产市场又迎来了一批潜在目标客户。但是据小编采访身边的一些刚毕业进入职场的“新新社会人”，想要了解他们买房时会偏向选择刚需型还是改善型房屋时，他们都说，如果真的考虑买房，肯定会选择买面积大一点，户型设计合理，居住起来舒适一点的改善型住宅。他们觉得自己在昆明工作打拼，爸妈还在老家，如果以后有机会的话，爸妈过来昆明，还有地方住，那种只有五六十平方米的两居室，太不方便了!“买房还是需要一步到位，现在房价这么高，换一套房子要付出的代价太高了!”刚刚换了一套改善型住宅的张先生，说出了自己的亲身感受。

以上的观点，也是现在大部分购房者(忽略不差钱的炒房客)在买房时会考虑的问题，昆明的房价动辄就是13000~15000元/㎡，工资积蓄怎么够全款买房。按照常理来看，确实应该选择买“刚需盘”。面积小一点，但也能应付现在的居住要求，关键是面积小，购房金额也就少，首付也会少，暂时的还房贷压力会小很多。

但如果从长远来看，随着你结婚生子，组建家庭，你就要考虑换大房子，而这个时候，你的第一套刚需房的贷款一般还没还完。现在全国各地都出台了限售限购政策，针对二套房都会有利率提高、首付比例提高等方面的要求。昆明在2018年3月份出台“昆十条”之后，云南省市场利率定价自律机制秘书处也向其成员单位(所有的商业银行)下发了《昆明市商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案的通知》，要求所有的成员单位提高住宅二套房首付比例从原来的30%提高到45%，并对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

对比原来的的住房商贷政策，新政策中首套房贷款首付比例未变，仍为总房款的两成。而二套房商贷则上调了首付比例，从原来的30%(少数银行此前为40%)，上调到了45%，这意味着，如果市民在已有一套房的前提下，再购入一套住房(以100万总房款为例)，原来只需首付30万，3月2日起，则要首付45万，足足增加了15万，对资金无疑是个考验。由此可见，依照现在昆明的高房价，你换一套房子的代价有多大。

另一方面，房地产开发商们也不愿意做刚需楼盘项目，现在昆明的房地产市场，卖刚需盘的项目就非常少，这又是什么原因呢?

反观现在的土地市场，土地拍卖的价格那么贵，溢价率那么高，特别是一二线热门城市，楼面价少说也有几万，最终造出来卖每平米5万+，这么贵的房子，你做刚需?谁来买?

整体来说，这两年地产市场最大的变化，是存量房时代来临了。二手房交易量越来越大，用存量房改造的各种公寓，成为租赁市场的新宠。刚需房最大的优势，在于价格。可是，现在地价这么高，你做的新刚需房的价格能便宜过二手房吗?

从开发商的经济利润方面来看，在国家调控政策的引导下，很多地方都发布了限价政策，像之前的海南限购政策中，就提出了开发商在预售之前，需要向政府报备价格，一旦通过报备价格，就不准随意更改。房子的售价=土地价格+开发成本+一定比例的利润，开发商要想能够报高价，除了土地价格要高之外，只能从开发成本入手，那就是抛弃刚需做改善，抛弃毛坯做带装修。这也就是为什么现在昆明市场上刚需盘很少的原因，因为刚需盘没有改善型住宅更赚钱!

而对昆明本地的居民来说，刚需房更是提不起他们的“兴趣”。本地人一般都会有一至两套房子，最不济的也是在城郊有一套房子，如果你卖的房子还没有他们现在的房子好，那他们怎么会“买账”?所以不管是在一线城市，还是二三线城市，刚需房“已死”，改善型住宅才是大家的“倾心之选”。

针对现在昆明改善型住宅如此火爆的现象，我们请教了昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈，邓晓盈女士认为这种现象一方面是由于市场需求不平衡造成的。在2006年，建设部等九部委推出雷霆手段，联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”这就是俗称的90/70政策。这就导致了后面的5到10年内市场上大量的90平米以上的“刚需房”，但消费者并不是全都需要购买这种小户型的“刚需房”，但由于市场上改善型住宅量少，所以只能先买“刚需房”，经过了十几年的经济发展，这项政策已经在逐渐淡化，所以现在昆明改善型住宅能卖这么火热，大都数购房者都是“二改”群体，卖掉老房子，买改善型住宅。还有就是国家开放了“二胎”政策之后，之前的“三口之家”现在就变成了“四口之家”甚至更多人口，那之前的小户型就承载不了，换140㎡左右的改善型成了必然的选择。

另一方面，昆明的房地产市场70%的购房者都是省外消费者，他们既然选择在昆明买房，说明对他们来说，现在昆明的房价是，那他买舒适的改善型住宅，不管是自住还是投资都是最好的选择。还有就是狭小的塔楼式“刚需房”只能作为市场的“过渡产品”，不适合作为长久居住的最终选择，这也是为什么大家愿意首选改善型住宅的原因。