欧阳捷：房企参与城市更新的四大机会与五大挑战

导读：以人为本、张弛有度、历史记忆是城市更新的最终命题

上个月，我参加了一年一度的的防水界盛会——中国国际防水展，在中国建筑防水协会、中国房地产业协会联办的中国房地产与防水行业合作发展大会上作了题为《城市更新中房企的机会与挑战》的主题演讲。

我们认为：

未来，房地产市场会保持相对平稳的发展，销售面积基本持平，可能会延续3-5年时间。

这是因为围绕“房住不炒”的政策将贯穿未来房地产市场，供应难以增加也不会明显减少，调控不会放松也不会退出。

未来房地产市场的需求还是非常大的，比如每年结婚1100万对，其中60%需要买房，就要六、七百万套住房，大致相当于当年全国竣工交付商品住房总套数。

我们还有很多改善住房的需求，包括面积型改善需求与质量型改善需求。

很多城市的人均住房面积很少，比如深圳，人均住房建筑面积19.6平方米，南京36平方米。

越发达的地区人均住房面积越低，越不发达的地方人均住房面积越高。

谁不喜欢面积又大、品质又好、环境又美、配套又全的好房子呢?

也有很多城市的房价很低，4000-5000元/平米的房价，除去土地款、税费与建安成本所剩无几，这意味着住房的品质较差、质量较低、配套不足，产品升级换代的空间很大。

但是，很多一二线城市已经几乎“无地”可供，住宅用地供应面积呈现趋势性下降。

这是源于两方面的核心因素：

第一，城市核心区能建的地方都建完了，无地可供。如果要拆迁，势必拉长供应周期、还会增加土地成本。

第二，城市外围区“摊大饼”的建设模式正在逐渐被抛弃。有些省会城市想方设法扩大新区，逐步扩大城市的边界。

但从中央和国土资源部的态度看，反复强调要控制大城市边界，导致了很多大城市的供地受到很大的约束。

国务院在批复各城市总体规划时都强调一句话：“在城市总体规划范围之外，不允许设立各类新城、新区、开发区”。最近，中财办副主任杨伟民先生指出“开发区这种开发活动基本已经停止了，谁也不搞了，搞了以后要问责了”。

可见，在城市总体规划范围之内，新城、新区和开发区的可用土地将越来越少，城市政府一定会“惜土如金”。

缺少土地的大城市政府怎么办?

城市政府被迫转入城市更新。

城市可供更新改造的存量是非常大的。

深圳是最早开始实施城市更新的，2004年就发布了《深圳市城中村(旧村)改造暂行办法》，2009年再次发布《深圳市城市更新办法》。

深圳市商品住房仅有20%，远低于全国其它城市30%以上的水平。城中村住房大约占据了80%，通过城市更新可以挖掘更多的住房供应潜力。

广州市或许是全国第一个设立专门机构——城市更新局的城市，它们率先提出了“旧厂、旧村、旧城”的“三旧”改造。

上海起步比较晚，2014年才开始正式起步。

上海不像深圳一样没地，虽然上海建成区面积已经超过2960平方公里，占陆地面积的45%以上，但上海还有近2000平方公里的农用地，不过基本农田保护用地不能用于建设。

怎么办?

既然我们不能够占用农用地，我们也无法获得住房建设用地的新增供应，我们就只能依赖城市更新。

未来，越来越多一二线城市都将进入城市更新。