昆明上半年卖房17263套 住宅均价13397元/平方米

日前，锐理数据发布了《2018年上半年昆明楼市研究报告》，从报告中可以看出，昆明上半年的土地市场十分火爆，商品住宅呈现供不应求的状态。其中，2018年上半年有72个项目开盘推售，推出房源18238套，同比增长68.26%;开盘销售17263套，同比增长141.07%，整体销售率为78.67%。

上半年供应土地面积2880.59亩

成交金额超223亿元

报告显示，2018年上半年，昆明主城区合计供应土地68宗，面积为2880.59亩;成交土地69宗，面积为3059.75亩，比2017上半年减少了1615.22亩，同比大幅下降。成交均价730.37万元/亩，自2017年上半年开始，土地成交均价一直持续上涨，成交金额高达223.48亿元。

2018年上半年纯住宅用地供应1650.66亩，占比64%;成交1889.88亩，占比62%，单价450.34万元/亩。商业用地供应363.62亩，成交414.67亩。

报告显示，2018年上半年土地供销主要集中在呈贡区和官渡区，供应占比分别为21%和50%，成交占比分别为21%和48%。因中海地产以85%溢价率拿下4宗地块，使得五华区成为土地均价最高区域，均价为788.81万元/亩。

2018年上半年有72个项目开盘推售，推出房源18238套，同比增长68.26%;开盘销售17263套，同比增长141.07%，整体销售率为78.67%。其中住宅推出17168套，认购13724套，认购率79.94%;公寓推出1070套，认购624套，认购率58.32%。

住宅供不应求，整体量缩价升

成交均价比去年增1676元

商品住宅供应方面，除中心市区、呈贡区外，各区域新增供应环比均有下降;同比除西市区外，其余区域均有所增长。据了解，商品住宅价格自2017年5月开始突破万元大关，整体呈快速上升趋势。2018年上半年成交均价13397元/平方米，较2017年下半年增加了1676元/平方米。

2018年上半年商品住宅供应293.28万平方米，环比下降26%，同比增长21%;成交363.49万平方米，环比下降14%，同比下降7%。

2018年上半年商品房(含住宅、办公用房、商业用房)价格增长较快，均价12634元/平方米，相比2017年下半年每平米增加了2113元，同比增长37%，环比增长20%。

2018年上半年为去库存阶段，且销售面积开始递减。上半年新增供应493.13万平方米，环比下降19%，同比下降4%;成交504.8万平方米，环比下降25%，同比下降21%。

上半年公寓成交量大增

写字楼销售陷入低谷

小户型公寓，一直都是昆明市场热销的户型之一。2018年上半年公寓新增面积为21.62万平方米，同比下降69%;成交面积达28.55万平方米，同比上涨3%;成交均价10641元/平方米，环比增长28%，同比增长24%。存量148.46万平方米(SOHO 占85%，LOFT占15%)，按照2018年月均去化7.46万平方米，需20个月(约1.6年)消化。

写字楼的成交量不太乐观。报告显示，2018年上半年写字楼供应27.47万平方米，环比增加148%，同比增加73%;成交22.57万平方米，环比下降25%，同比下降41%;成交均价13321元/平方米。截至6月30日，写字楼存量275.21万平方米，按照2018年上半年月均去化3.76万平方米，需73个月(约6年)消化，存量较大，去化任务艰巨。

北市区占据商业新增板块榜首

商业地产低迷去库存任务艰巨

2018年上半年，在商业新增方面，北市板块占据榜首，空港新区无新增;销量方面，东南板块占据榜首，中心板块最低;存量方面，呈贡板块占据榜首，空港新区最低;次中心板块，价格最高为29480元/平方米，空港新区最低仅12563元/平方米。

商业存量基本保持平衡，截至2018年6月30日，存量550万平方米;按照2017年月均去化5.0万平方米的速度，需110个月(约9.1年)消化，库存堪忧。

2018年上半年商业新增量26.97万平方米，环比下降16.40%， 同比下降35.79%;成交29.65万平方米，环比下降3.33%，同比下降0.70%;上半年成交均价21858元/平方米。

供应方面，东市板块同比上涨最大，达19万平方米;滇池板块环比下降最大，达53万平方米。销量方面，空港、中心、呈贡板块同比下降较大，均在60%以上;销量环比方面，仅西山和中心板块有所上涨。

全国首套房贷平均利率连涨18个月

昆明6月首套房、二套房贷款利率均排全国倒数

全国首套房贷平均利率已连涨18个月，根据7月9日融360发布的最新数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，同比去年6月首套房贷款平均利率4.89%，上升15.34%;二套房方面，全国平均利率为6.01%，环比5月上升0.84%。

昆明6月首套房平均利率为5.39%，处于全国35个主要城市中倒数第四;二套房利率为5.86%，在35个主要城市中排倒数第七。

对于购房人而言，房贷利率上升，支出的总利息金额就会增加，等同于变相的房价上涨。

低利率下的购房机遇

据锐理发布的数据显示，上半年昆明商品住宅成交均价为13379元/平方米，以一套80平方米左右的刚需户型为例，首付25%，大约27万元，贷款金额约80万元。与全国平均利率相比，30年还款总利息减少4.5万元左右。如果能选择组合贷的话，支出的总利息与目前全国平均水平相比，减少了27万元左右，相当于目前首套房的首付款。

164家银行

执行首套房利率上浮15%

数据显示，6月全国533家银行分(支)行中，有169家银行首套房执行基准利率上浮10%;164家银行首套房执行基准利率上浮15%;116家银行首套房执行基准利率上浮20%;25家银行首套房执行基准利率上浮25%;16家银行首套房执行基准利率上浮30%。相比5月，6月份首套房执行基准利率上浮15%以上的银行数量增加明显，预计未来利率上浮15%将成为市场主流。

在全国35个主要城市中，首套房平均利率最低为上海5.16%，最高为东莞6.10%。首套房平均利率突破6%的城市为：哈尔滨、郑州、武汉、东莞。

具体到昆明，虽然目前房贷利率尚处于低位，但全国七部委联合开展的房地产专项整治行动，以及本地稳定楼市的政策性措施，或将对未来利率的增速及增幅增加不确定性。