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昆明西北新城发展引得房价“水涨船高”日前,锐理数据发布了《2018年上半年昆明楼市研究报告》,从报告中可以看出,昆明上半年的土地市场十分火爆,商品住宅呈现供不应求的状态。
整体土地供销价走势 数据来源:锐理数据平台&昆明市国土资源局
2016-2018年上半年昆明市商品住宅成交均价走势
商品住宅数据不包含政策性住宅
日前,锐理数据发布了《2018年上半年昆明楼市研究报告》,从报告中可以看出,昆明上半年的土地市场十分火爆,商品住宅呈现供不应求的状态。其中,2018年上半年有72个项目开盘推售,推出房源18238套,同比增长68.26%;开盘销售17263套,同比增长141.07%,整体销售率为78.67%。
上半年供应土地面积2880.59亩
成交金额超223亿元
报告显示,2018年上半年,昆明主城区合计供应土地68宗,面积为2880.59亩;成交土地69宗,面积为3059.75亩,比2017上半年减少了1615.22亩,同比大幅下降。成交均价730.37万元/亩,自2017年上半年开始,土地成交均价一直持续上涨,成交金额高达223.48亿元。
2018年上半年纯住宅用地供应1650.66亩,占比64%;成交1889.88亩,占比62%,单价450.34万元/亩。商业用地供应363.62亩,成交414.67亩。
报告显示,2018年上半年土地供销主要集中在呈贡区和官渡区,供应占比分别为21%和50%,成交占比分别为21%和48%。因中海地产以85%溢价率拿下4宗地块,使得五华区成为土地均价最高区域,均价为788.81万元/亩。
2018年上半年有72个项目开盘推售,推出房源18238套,同比增长68.26%;开盘销售17263套,同比增长141.07%,整体销售率为78.67%。其中住宅推出17168套,认购13724套,认购率79.94%;公寓推出1070套,认购624套,认购率58.32%。
住宅供不应求,整体量缩价升
成交均价比去年增1676元
商品住宅供应方面,除中心市区、呈贡区外,各区域新增供应环比均有下降;同比除西市区外,其余区域均有所增长。据了解,商品住宅价格自2017年5月开始突破万元大关,整体呈快速上升趋势。2018年上半年成交均价13397元/平方米,较2017年下半年增加了1676元/平方米。
2018年上半年商品住宅供应293.28万平方米,环比下降26%,同比增长21%;成交363.49万平方米,环比下降14%,同比下降7%。
2018年上半年商品房(含住宅、办公用房、商业用房)价格增长较快,均价12634元/平方米,相比2017年下半年每平米增加了2113元,同比增长37%,环比增长20%。
2018年上半年为去库存阶段,且销售面积开始递减。上半年新增供应493.13万平方米,环比下降19%,同比下降4%;成交504.8万平方米,环比下降25%,同比下降21%。
上半年公寓成交量大增
写字楼销售陷入低谷
小户型公寓,一直都是昆明市场热销的户型之一。2018年上半年公寓新增面积为21.62万平方米,同比下降69%;成交面积达28.55万平方米,同比上涨3%;成交均价10641元/平方米,环比增长28%,同比增长24%。存量148.46万平方米(SOHO 占85%,LOFT占15%),按照2018年月均去化7.46万平方米,需20个月(约1.6年)消化。
写字楼的成交量不太乐观。报告显示,2018年上半年写字楼供应27.47万平方米,环比增加148%,同比增加73%;成交22.57万平方米,环比下降25%,同比下降41%;成交均价13321元/平方米。截至6月30日,写字楼存量275.21万平方米,按照2018年上半年月均去化3.76万平方米,需73个月(约6年)消化,存量较大,去化任务艰巨。
北市区占据商业新增板块榜首
商业地产低迷去库存任务艰巨
2018年上半年,在商业新增方面,北市板块占据榜首,空港新区无新增;销量方面,东南板块占据榜首,中心板块最低;存量方面,呈贡板块占据榜首,空港新区最低;次中心板块,价格最高为29480元/平方米,空港新区最低仅12563元/平方米。
商业存量基本保持平衡,截至2018年6月30日,存量550万平方米;按照2017年月均去化5.0万平方米的速度,需110个月(约9.1年)消化,库存堪忧。
2018年上半年商业新增量26.97万平方米,环比下降16.40%, 同比下降35.79%;成交29.65万平方米,环比下降3.33%,同比下降0.70%;上半年成交均价21858元/平方米。
供应方面,东市板块同比上涨最大,达19万平方米;滇池板块环比下降最大,达53万平方米。销量方面,空港、中心、呈贡板块同比下降较大,均在60%以上;销量环比方面,仅西山和中心板块有所上涨。
全国首套房贷平均利率连涨18个月
昆明6月首套房、二套房贷款利率均排全国倒数
■ 都市时报全媒体记者 李黎
全国首套房贷平均利率已连涨18个月,根据7月9日融360发布的最新数据显示,6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,同比去年6月首套房贷款平均利率4.89%,上升15.34%;二套房方面,全国平均利率为6.01%,环比5月上升0.84%。
昆明6月首套房平均利率为5.39%,处于全国35个主要城市中倒数第四;二套房利率为5.86%,在35个主要城市中排倒数第七。
对于购房人而言,房贷利率上升,支出的总利息金额就会增加,等同于变相的房价上涨。
低利率下的购房机遇
据锐理发布的数据显示,上半年昆明商品住宅成交均价为13379元/平方米,以一套80平方米左右的刚需户型为例,首付25%,大约27万元,贷款金额约80万元。与全国平均利率相比,30年还款总利息减少4.5万元左右。如果能选择组合贷的话,支出的总利息与目前全国平均水平相比,减少了27万元左右,相当于目前首套房的首付款。
164家银行
执行首套房利率上浮15%
数据显示,6月全国533家银行分(支)行中,有169家银行首套房执行基准利率上浮10%;164家银行首套房执行基准利率上浮15%;116家银行首套房执行基准利率上浮20%;25家银行首套房执行基准利率上浮25%;16家银行首套房执行基准利率上浮30%。相比5月,6月份首套房执行基准利率上浮15%以上的银行数量增加明显,预计未来利率上浮15%将成为市场主流。
在全国35个主要城市中,首套房平均利率最低为上海5.16%,最高为东莞6.10%。首套房平均利率突破6%的城市为:哈尔滨、郑州、武汉、东莞。
具体到昆明,虽然目前房贷利率尚处于低位,但全国七部委联合开展的房地产专项整治行动,以及本地稳定楼市的政策性措施,或将对未来利率的增速及增幅增加不确定性。
第二高地标建筑来了
77层“春之眼”
项目规划公示
■ 都市时报讯 (全媒体实习记者 徐琳惠) 近日,昆明市规划局对《春之眼商业中心主塔(9-77层)》《春之眼商业中心副塔(10-71层)》《春之眼商业中心地下室及裙楼(B5-局部9层)》等3个项目进行公示。作为昆明主城区核心区的最高层建筑,春之眼商业中心为双塔式建筑,主塔为407米77层,副塔308米71层。规划公示的发布和各相关数据的公开,标志着项目启动实质性建设。
公告显示,春之眼商业中心项目位于东风广场兴仁街片区CBD项目南地块,此次公示的春之眼商业中心净用地面积为31594.14平方米,总建筑面积587008.51平方米,容积率13.4,建筑密度45.00%,绿地率15.00%。其中,主塔(9-77层)总建筑面积180659.03平方米;副塔(10-71层)总建筑面积166065.07平方米;地下室及裙楼(B5-9层) 总建筑面积240284.41平方米。实配机动车位1500个(其中新能源车充电设施车位150个)。
项目公寓共有135334.63平方米;办公用地面积为153507.24平方米。
查阅相关资料得知,春之眼项目已经不是第一次公示。今年5月,昆明市规划局发布了“春之眼商业中心项目行政审批公示”,据当时公开的信息显示,春之眼商业中心将规划建设两栋超高层塔楼,其中,春之眼项目主、副塔高度分别为407米和308米,是云南省昆明市重点建设项目,集顶级写字楼、超五星酒店、豪华公寓、集中高端商业为一体的城市大型综合体。
同时,今年4月,春之眼发布“主塔振动台模型试验结果”,显示项目主塔在小震、中震、大震多种地震波型工况下的结构安全性试验结果与设计计算一致,抗震安全性满足云南昆明高烈度抗震要求。
据了解,早在2013年9月,俊发地产出手竞得该地块,并于同年11月举行开工仪式。最初规划建设一栋456米的商务楼,刷新“昆明第一高楼”的纪录,但在2016年3月,春之眼规划进行了调整,高度由原先的456米调整为407米。目前,只有规划中的458米“巫家坝绿地总部基地暨一带一路绿地东南亚区域总部中心”,高度超过了春之眼项目。
责任编辑: guoheng
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