限购压不住昆明房价，小户型崛起

户型，一直是“热销”却又“”的存在。小户型热销，主因在于总价低门槛低，购房者负担轻。无论是满足自住刚需、过渡房还是投资，都是当仁不让的。在昆明也一样，中小户型目前是认筹最多、最热门的，像上月底江东境界开盘时，推出了多个小户型的房源，结果短时间内几近售罄，开盘第一天就卖出了6.2亿。既然如此热销，为何要说小户型“”呢?

利润和限购压制下 小户型要“绝种”

小户型住宅的需求在昆明是一直存在的，尤其是在昆明房价不断上涨，大部分刚需购房者越来越难以承受居高不下的房价之后，市场对这种总价相对较低的户型需求，就显得越发迫切。但是，近几年来，昆明市场上的小户型产品却一直很少。

首先是开发商利润低的原因。同样的一块地，在拿地成本越来越高的前提下，中小户型产品建安成本要略高一些,一般比大户型产品每平方米高出15%左右;其次便是售价，受到面积的影响小户型总价必然低于大户型，而且相对于小户型而言,大户型大多定位为高收家庭，更容易包装和售卖。

还有一个不容忽视也是很重要的因素，就是限购。2011年，昆明开始限购，这一限就是3年半，直到2014年9月以后，限购政策才正式取消。对于市场而言，刚需购房、改善性购房和投资性购房都属于正常需求，但昆明这长达3年半的限购，让改善性购房和投资性购房需求受到极大压制。直到2016年开始，这些需求才开始大量释放。

面对这类需求，外来大型房企在大量入昆后，开始大量的开发精品、高端房源，改变了3年限购期间以“刚需”为主打产品的市场供应结构，也成功的拉动了房价上涨。导致了这两年昆明房地产市场上，大户型越来越多，小户型变得“”。

限购拉高二手房价 “昆十条”和贷款改变需求

在这样的市场基调下，昆明新一轮的限购又开始了。虽说新政主要是针对外地炒房客进行打击，但是那些在昆明工作、有改善性需求的外地人，以及有刚需购房需求的本地人同样会受到政策影响。首先，有很多人都认为，新政不过是“雷声大雨点小”，只要外地炒房客愿意，通过落户拿到本地户口后，或是借用亲戚的名义，同样可以继续在昆明购入多套房产，昆明会因此房价降低?不存在的;

其次是新政只针对新建商品房，不针对二手房和公寓，外地炒房客可以由此转向二手房市场。在本身小户型新房资源不多，几乎都是二手房源的情况下，二手房市场一旦均价飙升，刚需人群只会更加亚历山大;

最后，除了限购新政，在今年还有“昆十条”的颁布和公积金贷款额度的调整。“昆十条”极大的抬高了改善型的购房成本，特别是公积金政策的调整，让很多计划更换改善型住宅的或是刚需人群不得不暂缓购置大户型。或许只有总价和首付较低的中小户型，会更加适合在房价持续看涨的昆明满足过渡和投资需求。因此，昆明市场急需有更多的中小户型新盘出现，来填补市场需求，缓解购房压力。

有业内人士说过，“单价决定档次，总价决定客群”，因为高收人者的钱要比普通老百姓的钱好赚，多数开发商都会以“高品质”为幌子，把项目的客群定位为高收人者。对于单价较高的项目来说，如果户型做小了，会造成“有钱人看不上，没钱人买不起”的客群错位。但是，在昆明除去高收人群，中等收入人群占比更高，有购房需求的也越来越多。

因此，这部分人群对于中小户型住宅的需求降是一直存在的，在做了近两年的改善型住宅后，进入2018年以来，已经有多家地产商开始意识到并开始发掘中小户型的价值。未来昆明中小户型市场会不会迅速升温持续火热，我们拭目以待。