昆明房产投资价值观察:租售比等关键指标优于一二线城市

连续两年上涨后终于迎来的调控新政，让昆明楼市再度成为全国投资客讨论的中心。

相对于“北上广深”，昆明房价在此轮上涨前长期波澜不惊，甚至被称为“”。自2016年下半年开始，昆明房价开启上涨行情，截止目前环比已经持续上涨了两年，引人瞩目。就当全国性的投资客怀揣热钱继续涌入昆明之时，7月1日的调控新政似乎给这股热潮泼了一盆冷水。

现在相信不少打算在昆明投资置业的人陷入了迷茫：房价有多大的泡沫?现在该不该出手买房?买了会不会亏?

一方面，昆大丽铁路、泛亚铁路、昆明土地供应情况等一系列的刺激利好不断预示昆明未来房价仍然看涨的走向。另一方面，不仅几十万甚至上百万在昆明买房置业的房款对于很多人来说依旧是一笔可观的投入，投资客还要不断审视并承担昆明房价是否有足够市场支撑的风险。

“房价是否有泡沫”一直以来都是中国房地产市场最核心的问题。

就在不久前，著名经济学家张五常说过，中国房地产没有泡沫，这样的观点不仅被很多专家学者支持，而且近两年楼市去杠杆、去库存也间接印证了这一点。更有甚者，经济学家钟伟、房地产老总“任大炮”任志强接连抛出“房价远未见顶”、“再不买明年就买不到了”这样的观点。

同样的，持“有泡沫”论者也以中国经济发展水平、民众收入涨幅与房价涨幅不匹配作为论据。

审视一个城市的房地产投资有没有泡沫，其实相当于从金融角度对房地产投资价值进行的梳理。昆明房产投资价值究竟如何，也许我们可以从几个关键的数据指标中得出答案。

关键词：

房价收入比、

租售比、

租金回报率

一个城市的房产投资价值通常可以从三个数据中进行判断：房价收入比、租售比、租金回报率。

房价收入比

房价收入比是指房价与当地居民实际收入水平之间的比较，从中可以看出当地居民刚需购买力与房价之间的差距，从而衡量房价是否有泡沫。

这里的收入是指家庭年收入。

今年上半年，全国居民人均可支配收入为14053元，月均2344元。按一个三口之家为买房的基本单位算，买房家庭月收入为7032元。全国商品房均价为8672元。因此，一家三口买110㎡，即不吃不喝需要11.3年才能买到一套房。

相对于全国平均数据，一二线城市和热点城市的房价收入比普遍要更大一些。2017年北上广深四城的数据分别为25.7、27.98、11.2、39.64。数字越大，意味着两种可能：要么城市房价非常虚高，要么城市居民收入过低。

租售比

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。通过租售比，可以反应租金与房价的差距是否合理，也是衡量一个城市楼市运行是否良好的数据。

对于买房投资的人来说，买房投资的一个主要变现渠道就是出租。而租房通常是出于居住的需求。买房租房两者之间的价格联系，可反映房产运行状况。

租售比的计算公式为：每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价，其结果往往是一个非常小的单位分数。通常来说，租售比约大，说明房价处于较低水平，买房就越值得;相反，租售比越小，说明房价虚高，租房就比较划算。

假设有一套100㎡的普通住宅，均价为15000元/㎡，按2000元的月租金计算，合每平方米月租金20元，租售比为1:750。

国际上，在一般情况下的正常房地产市场中，租售比的合理区间通常在1:250左右。高于1:200说明该地房地产投资的价值非常大，低于1:300则说明投资该地房地产有很大的价格异常风险。

租金回报率

租金回报率是指出租房子获得的月租金与房产总价之间的比值。通过观察可以发现，租金回报率所反映的内在价值和“租售比”类似，只不过计算方式和表达方式略有不同，其计算公式为：月租房获得的租金/房屋总价。

相比于租售比，租金回报率所反映的房产投资价值对于投资客来说更为直观，即“需要多少年的租金，才能收回成本”。

相对而言，昆明目前购房用户结构以外部客户为主，所以房价收入比对投资客户而言并没有多大的意义，衡量昆明房产投资价值的关键指标在于“租售比”或“租金回报率”。

一线城市观察：

北上广深房产投资属性弱，回报周期长

目前中国房价存在泡沫的一个主要依据便是城市房价的租售比过低、租金回报周期过长。

以北上广深四城为例，通过查询中国房地产协会中国房价行情网可以得知：截止2018年6月，北京房产租售比为1:712，租金回报率为59年;上海租售比为1:712，租金回报率为59年;广州租售比为1:646，租金回报率为54年;深圳租售比为1:715，租金回报率为60年。

不到2%的租售比意味着从纯金融的投资角度考虑，投资北上广深四城市的房产年均收益不仅跑不赢存款利率，甚至跑不赢CPI及贷款利率。

但需要考虑的是，超一线、一线城市的购房行为并不是单纯的金融投资、收益游戏，基于房产增值及房产抵押后可进行的现金投资等渠道，超一线、一线城市的房产投资实际回报要略高于租售比所反映的数字。

同时，城市发展水平越高，房价中附带的、福利、户籍等的因素越多。

昆明房产投资价值：

租售比领先于绝大部分一二线城市

昆明楼市租售比、租金回报率水平足以让投资客放心。

在2018年6月最新一期的全国城市房产投资价值排行上，昆明位列全国350个城市中的第215位。虽然排名不靠前，但昆明房产的租售比和租金回报率都处于明显的优势地位。(排名越靠前说明租售比越大、租金回报率周期越短)

在昆明之前的214个城市中，绝大多数均为房地产发展非常不发达的城市，区位、城市等级属性明显：要么处于西部、北部、东北部，经济非常欠发达，房价水平非常低;要么属于三-五线水平城市，经济总量、人口不足以支撑房价上涨。

其中唯一优于昆明的一二线城市或省会城市是贵阳。

昆明房产租售比为1:424，租金回报率周期约为35年。即便是经济完全欠发达地区，租金回报率周期也要20年以上，部分城市的租金回报率周期甚至达到70-80年以上。

即便不与北上广深比较，而是与同经济水平、城市规模的旅游目的地城市相比较，昆明房产投资价值也有明显优势。即便受到全域限购政策影响，三亚的租售比也达到了夸张的1:839，租金回报率周期为70年;旅游城市厦门的情况更为恶劣，租售比为1:1029，租金回报率周期为86年，是所有在统计城市中租售比唯一小于1:1000的城市。

综上所述，尽管昆明房价近两年上涨较快，但房产投资价值仍然非常大。相比较全国绝大部分一二线城市，投资昆明房产仍然更为值得。