万科推行五位一体变革面向未来

万科于2018年8月21日公布了2018年中期的业绩报告，这是一份表现可圈可点的成绩单。报告显示，上半年万科实现销售金额3046.6亿元，实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

万科对行业的未来仍然保持乐观，在8月21日的业绩会上，万科总裁、首席执行官祝九胜指出，“这个行业的空间仍然还有，容量仍然还是很大。城镇化的进程依然没有完成。人们在衣食住行或者在整个城市里面关于空间、关于不动产各种服务的需求还是非常大。”

基于这种预判，万科“坚持以客户为中心，围绕人民日益增长的美好生活需求”为老百姓服务。在这份中期业绩报告中，万科第一次 将租赁住宅确立为核心业务之一。在此之外，万科的其他多元化业务包括商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等也在有序开展中。

稳健的业绩表现

万科上半年的经营情况表现良好。年中报告显示，2018年上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，在34个城市的销售金额位列当地前三。

拿地投资方面，万科同样表现稳健。上半年万科获取新项目 117个，权益地价总额约578.2 亿元，均价为 5054 元/平方米。万科也更倾向于用合作的方式拿地，报告期内，“按建筑面积计算，90.8%的新增项目为合作项目。”

万科的利润也持续提升。报告显示，今年上半年，万科实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境，万科也加强了对资金的管控。报告期内，万科的销售滚动回款率保持在93%以上;截至6月底，万科持有货币资金1595.5亿元，高于短期借款和一年内到期长期负债的总和609.8亿元;净负债率则32.7%，处于行业低位。

如果从公司债发行的角度来看，万科无论是发债规模或是发行利率，均是行业的佼佼者。截至本半年报发布，万科已先后完成五期超短期融资券发行，票面利率区间为3.25%-4.6%;8月，万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行，票面利率4.05%，这是2017年以来房地产企业公司债发行利率新低。

值得一提的是，今年上半年，继房地产开发和物业服务之后，万科将租赁住宅确立为核心业务。万科当前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品。截至今年6月30日，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

新业务发展可期

在核心业务稳步发展的同时，万科持续推进“城乡建设与生活服务商”战略，围绕人民的美好生活需要，商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等拓展业务有序发展。

近期，万科通过并购方式获得太古实业有限公司旗下在上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库，实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

业绩会上，万科执行副总裁兼首席运营官张旭在谈到这起并购时表示：“中国冷链业务没有形成一个行业，这是老百姓最大痛点。如果是老百姓痛点，都应该去做。我们以人民美好生活为中心，为千家万户老百姓的食品安全贡献我们自己的一点力量，这是我们的初心。”

张旭提到，万科还在尝试一项新的业务叫城市有机更新，未来城市的实现路径是多样的，并非只有拆除重建这样的道路，对城市建筑功能的更新再造，也是城市更新、构建未来城市的方式。

张旭称，尊重历史文脉，保留城市记忆，打造公共空间，激发城市活力是万科做城市有机更新的核心理念。在城市有机更新中，‘开发’的前提是‘保护’，只有将对于历史的尊重置于改造的意图之前，才能在新旧交替中创造属于城市独有的风尚。

据介绍，万科已有多个城市有机更新项目面世，包括上海的上生新所，福州的烟台山和广州的恩宁路等。例如，在上海，上生·新所项目脱胎于旧日的孙科别墅、哥伦比亚俱乐部和上海生物制品研究所等历史建筑。2014年上生所搬迁、2016年万科中标上生所更新项目后，经过小规模调整更新，将其改造成为融汇中西、兼具美感与实用的潮流社区。

万科的其他各项新业务也在有序推进中。物流仓储方面，万科上半年的发展表现不俗。万科目前是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商普洛斯的第一大股东。此外，截至6月底，万科物流仓储服务业务已进入全国32个主要城市，服务客户60余家，累计已获得项目84个，总建筑面积626万平方米，其中已建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率为95%。

商业开发与运营方面，万科以印力集团作为旗下商业开发与运营平台，截至6月底，印力共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，已开业自持项目79个，包括53个购物中心。

“五位一体”的变革

万科向来是一家拥抱变化、适应局势的企业。业绩会上，万科执行副总裁兼首席财务官孙嘉说，“万科内部有一句话，没有成功的企业，只有时代的企业。万科人骨子里这么多年一直强调危机意识、自我变革的基因。危机意识、自我变革基因让我们一直不敢懈怠。”

基于对行业的敬畏和对自身的追求，过去六年来，万科一直在推进“五位一体”的变革，这是从战略开始到机制、文化、再到组织和人的变革。

孙嘉回顾了整个变革的起点：“2012年，万科在行业内率先提出行业正在逐步进入白银时代，为了继续保持万科持续健康发展，我们需要做好核心住宅业务开发的同时，找到新的增长动能。因此我们提出城市配套服务商战略定位，并且在今年把这个定位正式升级为城乡建设与生活服务商。也因为这样，在过去6年时间里，除了继续做住宅开发之外，在商业地产、物流仓储、长租公寓、产业办公、教育、养老开展了实践探索，新业务骨架已全面拉开，战略转型初步落地。”

孙嘉指出，万科推进变革的原因在于，随着万科新业务大局全面拉开，业务转型对组织、人提出更高更全面的要求。

“在房地产的黄金时代，相对来说赚钱比较容易。到现在进入服务型业务，赚钱更慢更难一些。从相对比较成熟的地产开发业务到全新的拓展型业务领域，都需要上至企业管理层，下至普通员工具有更强企业家精神、创业创新能力。如果还是延续传统组织模式、激励机制来要求职业经理人，很难在新时期在这么多新业务里面打造出优秀的业绩。”孙嘉表示。

自2013年提出的事业合伙人机制，也是配合这个新战略的存在。经过5年多探索，事业合伙人机制这样一个企业根本管理机制的生命力是有目共睹的——万科目前核心业绩保持增长，新业务拓展初见成效。

孙嘉说，万科五位一体变革还在路上，我们坚信这样一种五位一体变革最终能够帮助万科实现战略落地，实现健康可持续发展，创造更持久的价值，让万科成为一个不负新时代的好企业。