昆明拼团购房191群(126)
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限购路上,昆明楼市的下半场!

发布时间: 2018-08-23 10:41:08

来源: 子木聊房

分类: 本地楼市


养老产业,真的能成为昆明的金矿么?

每逢七八月份,就想着从北京逃出来,在昆明住上些时日。

一是因为北京天气实在是热得煎熬,走在大街上像是烤地瓜。即使吹着空调,那种忽冷忽热的温度也让身体吃不消。而在昆明,四季如“初秋”,终年恒温18度左右,沁人心脾的清爽仿若仙境。

二是在昆明的心情无需建立在物质基础上。

在北京,好像每一件快乐的事都是钱能买来的,在昆明却不是,不分春夏秋冬路边随处可见各种颜色的花,清澈见底的水,干净大片的云,每个事物都能怡然自乐。

当然这次到昆明,少了些怡然自乐,更多的是对昆明楼市的调研和思考。

因为昆明在这轮房价大周期中表现得异常,让很多购房者逐感困惑,无论是刚需还是投资,问题的确很多。

1

异常的昆明

很多人都说昆明的房价是异常的。

因为从2016年7月到现在为止,昆明房价已经连续上涨了25个月,新房均价从8000左右一路飙到1万3,重点中心区达到了2万多。

即使是今年7月初出台了限购调控,新房市场势头被暂且遏制,但二手房市场又愈加火了起来,扑不灭的房价大火和大基调形成了强烈的对差。

如果按照正常的城市研究逻辑,昆明的各项城市发展数据是完全支撑不起这个房价的。

论GDP,2017年的昆明才达到了4857.6亿元,位居全国41。论城市人口吸引力,2017的昆明不及南宁,位列第10;论省会高校竞争力,昆明不及兰州排名20。

省会城市人口吸引力排名TOP10

论产业,云南和贵州一直是西南的难兄难弟,但近几年贵州抓住了时机,GDP借助大数据产业一路狂飙,而云南在高新产业上却还是迷茫状态。

当然这个迷茫还跟云南本地的历史原因有关系。

一是从地理方面讲,昆明的地理位置决定和外面很多地方通商比较困难,而且与云南接壤的国家,也基本上没有什么特别富裕的,这决定了外面的很多东西进来困难,周边也不像深圳有香港、厦门有台湾这种早期可以带的先富。

因为地理因素,昆明在安宁炼化起来之前,所有油品都只能从内地用火车运进来,具有非常高的战略风险,铁路一断,云南就玩完了。而且现代化工可以说是整个工业的核心产业了,所以这个是很致命的。

二是从云南本地来说,没有办法为昆明输送太多人才,云南的民族实在太多了,很多偏远地区的教育都偏弱,这从人力基础来说,使昆明缺乏大量符合现代工业的人才基础。

三是从官员本身来说,本地出身的官员早期出于自身局限,很难有突破性作为,然后云南人民又非常不幸的摊上了白大人,白大人是个毫无原则的人,只知道打高尔夫和卖资源。所以在中国2000年以后高速发展的时期,加大了云南掉队速度。

至于未来云南的发展怎么样还要看这些因素的突破情况,即使被安上了一带一路的头衔,如果没有源源不断的人才供给也是虚有其表。

那么就这么一个经济、人才趋弱的城市,房价涨成这样岂不是不合理智?

如果你这么想就错了!

因为昆明的房价从来都不是靠这些支撑的。它的支撑点主要在于开头提到的环境资源,而这背后就是庞大可期的养老产业。

根据预测,2050年我国老年人口将达到4.8亿;2014年至2050年间,老年人口消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右,占GDP比重将从8%左右增长到33%左右。

老人有养老需求,他们需要的是一个可以延年益寿、风和日丽的佳地,而不是一个拥挤嘈杂、雾霾弥漫的大都市。尤其是一线城市的老头老太太,大部分都会选择卖掉自己的一套房子,选择到一个宜居的地方安度晚年,昆明就是不二之选。

昨天一个朋友和我打趣说,昆明不需要什么高新产业带动经济发展,只要把医疗、交通发展明白,现在的房价就只是起点,倒也有些道理。

2

昆明楼市

在我们了解昆明的独特背景之后,再来反观昆明的楼市情况。

2016年6月-2018年6月昆明新房价格变

昆明从2016年7月房价开始随着大势上涨,新房房价上涨了2年,二手房从2017年3月开始,上涨了16个月。

当然这个上涨趋势是不符合国家主要调控基调的。所以每次大会小会,楼市调控约谈问责,昆明均是在场嘉宾。

当然昆明对调控倒也不是没有做过努力。

从去年10月份颁布限售令到今年3月1日的“昆十条”加码限售,再到今年7月1日加码限购,设置了涨停板,搞的风生水起。

调控内容可以归纳如下:

1.外地人来昆明,可以买1套房

2.新房价格1年上浮不得超过6%

3.主要地区新房限售3年。

但是你仔细研究你会发现。外地人可以买一套房,如果迁移户口就相当于破除了限购,且对于二手房是完全没有限制的。所以昆明还是在最严厉的调控基调下还是给房地产留了豁口,至于为什么,你可以在前文可以找到答案。

就是昆明的产业经济趋弱,房地产是来钱最快的方式,如果限死了资金进不来,那么多大型基建工程、产业发展所用到的钱从何而来?

昆明房地产投资一向都是很疯狂的,根据央视财经报道,昆明部分楼盘本地客户和外地客户分别占比为20%和80%。

但值得注意的是,7月1日的调控让昆明新房二手房市场发生了逆转。因为在昆明,新房的房价一直都是压制二手房,新房卖的永远比二手房好。但如果新房限购+限售结合,从网签到拿证周期太长,如果二手房与新房价差超过30%,那么它们之间的首付差额几乎不存在,二手房就更占优势。

所以从今年7月开始,投资客开始大批转向二手房市场,新房房价在涨停板政策下被动遏制,二手房房价则是下半年的主要唱调。

3

昆明的地段分析

预期归预期,现实归现实。虽然昆明长线投资潜力很大,但是只要投资就一定会有风险。在昆明房产投资上,需要找到最佳的潜力地段和投资洼地。

我们先从地理位置入手。

昆明三面(北东西)环山,北与四川省接壤,南濒滇池。这种地貌类型已经决定了昆明的发展方向只能向南。

而滇池作为云南最大的高原湖泊,其珍贵的自然景观将是昆明的一大城市标签,那么全市向南连接滇池,也是最明智的城市拓展战略。

我们再结合行政区位置来看。

昆明主城区主要为主城四区(盘龙、西山、五华、官渡)和呈贡新区。而向南方向的区位为官渡和呈贡新区,官渡连接主城区五华和新区呈贡,自然作为主城区人口和产业沿溢的第一利好区。

而对于五华老城区来讲虽有历史积淀,配套成熟,产业商圈都在这边。但缺点是动迁成本太大,土地无法再开发,无法做到很好的城市发展规划。

所以,昆明第一价值区域是官渡区。

其实从官方规划文件中也能看得出昆明对官渡的重视,滇池国际会展中心的建设,机场搬迁、会展中心建设、高铁通运,使得官渡区得到前所未有的建设提速。

而根据最新的昆明市官渡区控制性详细规划梳理来看,处于市中心与呈贡新区之间的巫家坝片区将会被打造成星级商圈,这也注定未来昆明的新贵将以此为最好的根据地。

巫家坝以及广福路沿线应该是今后几年政府卖地的重点区域,巫家坝的好处是距离主城不远,各种交通也算便利,还是值得期待的一块土地,剩下决定是否值得购买的就是价格因素了。

另外一片是滇池环湖片区,滇池渡假区环湖一片,因为景观因素,具有不错的价值。当然滇池景观是产品,所以住在环湖片区的均是昆明本地非富即贵的人群,当然还有外地的高端投资客。

其次是新螺蛳湾,这里也是刚需很好的选择。

第二价值梯队当然是呈贡新区。

呈贡新区曾经被称为鬼城,因为居住配套、产业配套都均不完善,并不是很多人都可以接受在上班路上耗费1个多。

但随着高铁的开通和高校的加持,呈贡的房价开始一路上扬。人口开始多了起来,部分刚需开始选择在这里生活。

呈贡新区街道规划好,人口密度小,离滇池距离近,又是非常好的养老宜居之地。

网传去年8月份的时候,全国各地的老头老太太飞来昆明,在呈贡逛了一圈后就开始疯狂的扫楼,后来又有大量的年轻人成批前来为老人置业,场面可谓宏大。

所以说,按照昆明现在的财力来看,即发展官渡又发展呈贡是不现实的。还不如把呈贡专门打造成生态宜居的养老胜地,承接全国各地的养老需求。

而且前来投资的购房者大部分均有自住需求,非常稳定,所以也就逃脱了投机的泡沫风险,即使市场情况不佳,也有非常好的抗跌性。

此外第二刚需梯队还有几个比较推荐的地段。

一个是盘龙区的山水新区和龙泉路一片,这里新盘较多,交通便利。但从交通优势看,因为地铁原因,山水新区一片更便利,但是从和市区的距离来看,龙泉路一线仍然有部分价值不错的新楼盘,大家可以关注,这将是未来北边新楼盘供应重点区域。

第二个是西山区的高新片区或者黄土坡附近,这里由于过去城中村和工厂较多,过于一直没有太大开发,这几年来说有不少楼盘开盘,尤其万科在这个附近动作不小。如果以与主城的距离来衡量,这里还可以勉强算一块,不过也没有多少了。

因此综合来说,未来五年,昆明适合刚需的新楼盘除了城中村改造以外,更多的会集中在龙泉路茨坝一线和广福路巫家坝一线,以及东边包含经开区一片。

而对于外地人养老投资,则非常推荐呈贡新区,目前来说,次新二手房是最好的选择,价格便宜且*潜力较大。

责任编辑: liting

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