城市不断优化，预计昆明房价将平稳上涨

1.昆明楼市热度上扬，回暖趋势必成定局

春暖花开，万物复苏，一切都呈现生机勃勃景象，纵观2019年楼市，轰轰烈烈的松绑“春风”也吹了起来，放松落户、降低买房门槛、利率下调、取消限购等，政策利好直击人心!

(1)多城政策松绑 楼市蠢蠢欲动

2018年下半年来，全国多个城市陆续出台一系列政策，取消限价、解除限购、放宽落户、楼市减税等其他松绑举措，“一城一策”将成为2019年各地施政的主要方向。

从调控政策和市场数据来看，涨价从一线城市始发，敏感度强的二线城市跟进，三四线城市也毫不落后，2019开年后，新一轮涨潮已经席卷全国。

(2)央行降准 新增贷款刷新纪录

自2018年初至今，央行5次降准，多地房贷利率下调，放款加速。降准后银行贷款政策会趋于宽松，此举无疑将有助于刺激房地产市场的活跃。

3月10日，央行发布2月金融统计数据，2019年1、2月份人民币贷款增加4.11万亿元，高于预期，并刷新纪录;此外，2月末M2同比增速也反弹至8%。

具体数字如下：

中国2019年1、2月新增人民币贷款4.11万亿人民币。

中国2月M2货币供应同比 8%，前值 8.1%。

中国1月M1货币供应同比 2%，前值0.4%。

中国1月M0货币供应同比-2.4%。

据央行公布的数据显示，2019年1、2月新增贷款4.11万亿元，刷新了历史记录!金融数据在2019年已发生了大逆转，“紧信用”时代终结，宽松货币时代来临。

(3)两会再提房产 春天已在路上

根据本次两会报告，不难发现，对于经济关键之年的2019，房地产领域的发展理念和方向，已经发生了一定的变化。

内容上，2019年的关键词是“落实城市主体责任”、“促进房地产市场平稳发展”、“房地产税”。这里不仅没有重申“房住不炒”，连去年着墨最多的“租售并举”也未强调。

对比近三年政府报告对于房地产的表述可以看出，从17年的“去库存”到18年的“房住不炒”到今年的“维稳楼市”。楼市调控的总基调发生了不小的变化。

所以，对于2019年，放松调控将成为政府主要的主流。很多的限购、限贷、限价等调控措施都会慢慢撤离，以刺激市场，保住增长和就业。

(4)昆明楼市已回暖

2月22日，国家统计局发布《2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，根据这份数据，昆明1月新建商品住宅环比2018年12月上涨0.6%。从2016年6月到2019年1月，昆明新建商品住宅价格已经连涨三十余月。西山、盘龙、五华等7个区域全部价格上涨，其中安宁价格上涨最明显。

在今年全国楼市大环境的带动下，昆明市场已经开始出现向上发展态势。在国家刺激政策、楼市政策松开等多方面综合下，昆明楼市回暖已然成为不言而喻的趋势。

2.昆明的地段分析

预期归预期，现实归现实。虽然昆明长线投资潜力很大，但是只要投资就一定会有风险。在昆明房产投资上，需要找到最佳的潜力地段和jiazhi洼地 。

我们先从地理位置入手。

昆明三面(北东西)环山，北与四川省接壤，南濒滇池。这种地貌类型已经决定了昆明的发展方向只能向南。

而滇池作为云南最大的高原湖泊，其珍贵的自然景观将是昆明的一大城市标签，那么全市向南连接滇池，也是最明智的城市拓展战略。

我们再结合行政区位置来看。

昆明主城区主要为主城四区(盘龙、西山、五华、官渡)和呈贡新区。而向南方向的区位为官渡和呈贡新区，官渡连接主城区五华和新区呈贡，自然作为主城区人口和产业沿溢的第一利好区。

而对于五华老城区来讲虽有历史积淀，配套成熟，产业商圈都在这边。但缺点是动迁成本太大，土地无法再开发，无法做到很好的城市发展规划。

所以，昆明第一价值区域是官渡区。

其实从官方规划文件中也能看得出昆明对官渡的重视，滇池国际会展中心的建设，机场搬迁、会展中心建设、高铁通运，使得官渡区得到前所未有的建设提速。

而根据最新的昆明市官渡区控制性详细规划梳理来看，处于市中心与呈贡新区之间的巫家坝片区将会被打造成星级商圈，这也注定未来昆明的新贵将以此为最好的根据地。

巫家坝以及广福路沿线应该是今后几年政府卖地的重点区域，巫家坝的好处是距离主城不远，各种交通也算便利，还是值得期待的一块土地，剩下决定是否值得购买的就是价格因素了。

另外一片是滇池环湖片区，滇池渡假区环湖一片，因为景观因素，具有不错的价值。当然滇池景观是产品，所以住在环湖片区的均是昆明本地非富即贵的人群，当然还有外地的高端投资客。

其次是新螺蛳湾，这里也是刚需很好的选择。

第二价值梯队当然是呈贡新区。

呈贡新区曾经被称为鬼城，因为居住配套、产业配套都均不完善，并不是很多人都可以接受在上班路上耗费1个多。

但随着高铁的开通和高校的加持，呈贡的房价开始一路上扬。人口开始多了起来，部分刚需开始选择在这里生活。

呈贡新区街道规划好，人口密度小，离滇池距离近，又是非常好的养老宜居之地。

网传去年8月份的时候，全国各地的老头老太太飞来昆明，在呈贡逛了一圈后就开始疯狂的扫楼，后来又有大量的年轻人成批前来为老人置业，场面可谓宏大。

所以说，按照昆明现在的财力来看，即发展官渡又发展呈贡是不现实的。还不如把呈贡专门打造成生态宜居的养老胜地，承接全国各地的养老需求。

而且前来投资的购房者大部分均有自住需求，非常稳定，所以也就逃脱了投机的泡沫风险，即使市场情况不佳，也有非常好的抗跌性。

此外第二刚需梯队还有几个比较推荐的地段。

一个是盘龙区的山水新区和龙泉路一片，这里新盘较多，交通便利。但从交通优势看，因为地铁原因，山水新区一片更便利，但是从和市区的距离来看，龙泉路一线仍然有部分价值不错的新楼盘，大家可以关注，这将是未来北边新楼盘供应重点区域。

第二个是西山区的高新片区或者黄土坡附近，这里由于过去城中村和工厂较多，过于一直没有太大开发，这几年来说有不少楼盘开盘，尤其万科在这个附近动作不小。如果以与主城的距离来衡量，这里还可以勉强算一块，不过也没有多少了。

因此综合来说，未来五年，昆明适合刚需的新楼盘除了城中村改造以外，更多的会集中在龙泉路茨坝一线和广福路巫家坝一线，以及东边包含经开区一片。

而对于外地人养老投资，则非常推荐呈贡新区、看滇池项目，目前来说，新房是最好的选择，价格便宜且*潜力较大。

3、城市不断优化，市场发展仍有空间

昆明主城区二手住宅价格走势

>>房价一览

从监测结果看，2月份昆明二手房均价为10,177/㎡，环比上涨0.34%，同比增长11.82%。本月主城区中环比有涨有跌，涨跌幅都较小，市场趋于稳定，其中处于下跌的官渡区，跌幅为0.29%。

>>主城区二手住宅均价走势分析

主城行政区均价环比监测结果来看，市场趋于稳定，本月大部分主城区域房价有所回暖，二手房市场有向好趋势，从走势图可以看出，目前西山区房价在五个主城区中居于高位，其次是五华和盘龙区，最低是呈贡区。

>>主城区二手住宅活跃楼盘揭榜

结合EVS数据监测分析，依据EVS系统案例数量和价格变化情况来判断楼盘的活跃度，并评出了活跃度前十的楼盘。其楼盘区位、均价及价格环比变化如图所示：

市场小结

整体来看，昆明二手房市场理性且稳定，总体房价呈现小幅上涨。

在新盘市场方面，受春节的影响，2月份昆明楼市供货量大幅缩减，从而进一步活跃了二手房市场，部分观望已久的客户开始逐渐入市。

政策方面，依旧坚持“房子是用来住”的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促使昆明房地产市场健康平稳发展。

目前昆明房地产市场已进入健康有序的发展轨道，行业集中度不断提升，当下昆明房价与周边省会城市相比还算是处于较低的水平，在城市基本面不断优化，地铁、高铁加速扩建成网以及得天独厚的自然地理条件下，预计之后昆明房价将平稳上涨。