云南楼市众生相：调控是真的，房价连续上涨也是真的

昆明的房价着实让人“头疼”

新房价格已连续上涨32个月

二手房价格直逼新房价

堪称全国唯一

调控是真的

昆明房价连续上涨也是真的!

和一些城市房价翻倍上涨相比，昆明房价的涨幅显得不紧不慢，但一直都呈现上涨的状态。

去年7月昆明出台政策调控房价，尤其限涨6%的政策，让诸多开发商哀声一片，虽然控制了房价的涨幅势头，但依旧没挡住上涨的节奏。

更让人“扎心”的是，此前官方表态：2019年昆明房价还将平稳上涨，但涨幅会在市民能够接受的程度以内。

昆明锐理数据显示，2019年昆明商品房成交均价13914元/㎡，涨幅之大，是因为昆明房价基数本来就不高。

新动向

新房户型越大房价涨幅越高

按照国家统计局数据，昆明新房价格已连续上涨了32个月，今年2月房价环比上涨了0.8%，涨幅较前一个月的0.6%有小幅上涨;同比上涨了16.5%，涨幅较1月份的15.7%也是有所扩大。

西南四省(市)的其他三个城市中，今年2月成都房价环比涨了0.5%，同比涨了6.5%;贵阳房价环比涨了0.3%，同比涨了12.6%;重庆房价环比涨幅和贵阳一样，涨了0.3%，同比上涨了9.7%。从数据上来看，2月份昆明的新房房价同环比涨幅在西南四个省会城市中涨幅是最高的。

分面积段来看，2月昆明新房面积在90平米以下的，环比上月上涨了0.5%，同比涨了14.9%;90-144平米段的新房价格环比涨了0.6%，同比涨了15.8%;144平米以上的新房价格环比上涨了1.2%，同比涨了18.3%，总体呈现户型越大，价格涨幅越高的现象。

二手房价格同环比涨幅扩大

虽然二手房价格的持续上涨时间没有新房时间长，但按照国家统计局的数据，昆明的二手房价格也从2017年3月开始上涨，涨到现在已连续涨了24个月。最新数据显示，2月份昆明二手房价格环比上涨了0.7%，同比涨了15.4%，同环比涨幅较今年1月份都有所上涨。

国内来看，在国家统计局纳入统计的70个大中城市中，2月有9个城市新房价格环比微降，4个城市房价与前一个月持平，57个城市房价较前一个月都有所上涨。房价上涨的城市中，西宁新房价格领涨全国，环比上涨了2.3%，大理和大连房价环比上涨了1.8%，涨幅并列第二。

昆明楼市进入三环时代

最近，昆明三环闭合工程无疑是一个热点。昆明市住建局表示，对于三环闭合工程，正在开展规划方案研究工作，按照“统一规划、分期实施”的原则，结合当前实际，拟先启动西三环南段(春雨路段)及东三环南段(昌宏路段)建设工作。

交通对于房地产本身增值，或者说房价本身的攀升起到了巨大的推进作用，城市交通发展可以改善沿线区域的可发展性，从而极大地刺激了沿线土地的投资需求，为沿线房地产带来价值增值。

就昆明三环闭合工程来说，途径线路周边的房价必将会受到两极化的影响。可谓几家欢喜几家愁。在三环闭合线路确定之前一直盛传北三环段由东向西，顺沣源路段一直向西到龙泉路口南下，到岗头山隧道接通北三环。

此消息一出，很多将房子购买在龙泉路的居民不乐意了，纷纷表示“这下好了，龙泉路秒变三环”、“这对居住舒适性影响太大了”、“这个三环闭合线路，必将导致龙泉路范围内的楼盘贬值”。

2018年可以说是房地产调控最严格的一年，在全国楼市都变幻莫测的时候，昆明的房价却一直在连续上涨，尤其是二手房价格，直逼新房，原因何在?

1.选择范围更大

旧城区可供开发的地方少了，让一手房选址范围变得更狭隘，而市内二手房遍布各地，可供选择范围更大。

2.避免“烂尾”

只有期房会有可能出现“烂尾”现象，况且这种例子在昆明并不少。相比而言，二手房都是现楼交易，完美规避了这一问题。

3.证件手续齐全

可交易的二手房必定是手续齐全的，而昆明很多新房的房产证的领取权力不是完全集中在买家手里，由于开发商的问题拿不到证的案例已经数不胜数。

4.规划更直观

二手房都是现房，可以实实在在看得到的房子的内部结构，以及小区情况、周边商业配套、交通、学校等等。

对于一个处在城市化进程的城市来说，正常情况下，一手房的均价是比二手房要高，而目前昆明新房价格一日一价的情况也很难再现，不论是投资客还是刚需客户，在购买上也越来越理性，而价格还未完全赶超新房的二手房便成为了shouxuan。

不同的地区，结合自身特性，住房价格影响因素的影响程度也就会随之不同。通过多元线性回归分析可以得出，在影响昆明市房价的影响因素中，地区生产总值和住宅销售面积是影响最大的两个因素。

昆明作为云南省的省会，是我国西南部地区中心城市之一，对于整个经济市场来说，昆明市的房屋价格也有着极其重要的影响。

房价持续上涨，与昆明有得一拼的城市是大理，因房价飞涨赶超省会城市被有关部门约谈和媒体争相报道。

“感谢”投资客 大理房价连涨22个月

作为70个城市中唯一被观察的县级市，截止2019年2月，大理房价已经连续22个月环比上涨。

根据大理统计局的房产销售额和销售面积估算，2012到2017年，当地均价从4889元/平米上升到8397元/平米，上涨71.75%。同时期云南全省均价从4200元/平米上升到5900元/平米，涨幅只有40.4%。

当地人的收入，无法支撑如此高的房价。

大理城镇居民可支配收入在2016年刚刚突破3万元关口。同年接待游客1674.27万人次，大约是五年前的2.3倍。旅游业总收入292.58亿，相当于海南全省当年旅游收入的36%。

部分旅客，成了大理季节性移民中的一员，同时涌入的，还有海南限购后被迫下岗的中介。

大理根本不是以当地人收入给房地产定价，而是以愿意在苍山洱海买房的人给地产标价。

大理房价超省会 下一步是限购?

2018年7月9日，大理出台了规范房地产市场的文件。

文件规定：大理市全面实行新房价格备案制，备案价参考范围内同区域、同品质、同类经新房网签备案成交均价，申报变动幅度不得超过10%，房价虚高、违规销售、炒房等行为将被严肃处理。

相比西双版纳和昆明，大理的调控力度算比较弱的。

估计，大理一城一策调控升级，可能已经在路上了。作为海南之后的旅游地产，大理的溢价太高。

从规划看，大理城市格局围绕古城、下关、凤仪和海东新城构建。近年来的房地产开发区域主要集中在下关和海东。海东集合了各类的山、海、湾、岛屿和湿地，曾经是不毛之地，也是环洱海区域剩下的最后的房地产可开发区域。

海东新区离主城区很远，由于环保问题，海东在开发方面一直保持谨慎。2016年以前，海东开发规划面积为140平方公里，当时就有质疑声，认为根本无法吸引大量人口到此处定居。

2017年以后，为了防治污染，海东面积从140平方公里缩减到53.89平方公里，关停了很多洱海边的餐饮店面，政策、环境波动，使得大理在地产规划方面无法统一。

可是，大理，得悠着点，否则惹火上身，曾经逃离海南前往洱海的中介，又得逃离大理了。