住在昆明新北市区,是“玩完”了回家?还是可以回家“玩”?

2019年06月10日 21:48来源:昆明楼盘网本地楼市责任编辑:zuwenchao

昆明只有一个中心,非要说有二个的话,第二个就是北市区。

——lrqzxc2160网友


北市区一直是昆明市的“城市副中心”,自2002年被赋予这个“特殊使命”,片区就开始快速且高强度地进行房地产开发,现在已经是昆明住宅开发力度最大、人口密度最高的区域。有数据显示,2013年片区内常住人口就已经达到了近40万人,现在可能还要更高。

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(站在瀑布公园门口远眺西班牙风情街)

在很多昆明人的观念里,环城北路(火车北站)以北的区域都是北市区,还停留在昆明广场、北辰欣都龙城、霖雨桥商圈,红云片区已经是“远远”北边了。

其实随着昆明城市的高速扩张,真正意义上的北市区最远已经到了昆明湖、黑龙潭一线,以盘龙区行政中心为核心的昆明北部山水新城一跃成为了“昆明北市区的‘新北市区’”。

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昆明北市区范围的迁移,也从另一方面反映出商业中心往北推进,传统意义上的“睡城”也北迁,同德昆明广场、北辰商圈逐渐成为昆明市北市区的市中心,而北部山水新城的昆明湖逐渐成为北市区的新核。

昆明北部山水新城位于昆明市区北部范围内最北部的一片区域,是北市区的外延(新北市区),位于沣源路以北、昆曲高速路以西、松华坝水库以南、盘龙江两岸,总规划面积13平方公里,距离城区约8公里。

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注:图片来自昆明市规划局《盘龙区北部山水新城片区地块规划公告(控规调整)》

多家知名房企入驻,住宅全盛时代

北部山水新城开发走过了十个年头,先后有神州天宇、俊发、华润置地、云南城投、中建、万科、恒大、首创等众多开发商争相入驻。

据了解,目前在售主要以住宅为主,有融城昆明湖、恒大翡翠华庭、万科金域水岸、中建龙熙壹号、碧桂园星荟、首创禧悦春城等项目,已经交付业主入住的天宇澜山、华润中央公园、山水润城、昆明湖臻园、昆明湖澜庭,但是目前还缺乏人气和商业配套。

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来看看区域内依傍水在售新房项目:

中建龙熙一号:一期已经完成交房,业主开始装修。目前在售二期,面积89-172㎡,均价13500元/㎡,毛坯交付。

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(中建龙熙壹号已交房实景图)

融城昆明湖:在售湖珀,建面约126-218㎡改善型户型,均价15500元/㎡,毛坯交付。

万科金域水岸:在售10#高层住宅,建面107-126㎡,均价15000元/㎡,精装修交付。

碧桂园星荟:在售4#建面132㎡房源,均价12000元/㎡,精装修,2019年9月交房。

首创禧悦春城:首推7#8#高层住宅,建面约102-145㎡,均价13000元/㎡,营销中心已经开放,意向客户诚意登记中。

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(北部山水新城在建项目住户统计,数据来源昆明楼盘网)

据昆明楼盘网不完全统计,目前片区内在售项目共计有46000户,可以居住人口约15万,加上颐惠园、山水润城、华润中央公园,以及未开发土地,规划30万居住人口理论上没问题。

片区内颐惠园、山水润城、华润中央公园、天宇澜山一期、昆明湖臻园、昆明湖澜庭已经交付入住,中国华能、三峡大厦、盘龙区行政中心入驻开始办公,但是区域内人气欠缺,商业配套与居住人口严重脱节。


北部山水新城因“睡城”而埋没?

北部山水新城,从2009年开发至今一直都是昆明地产开发的主战场,规划30万居住人口的生活版图,相当于一个中小城市的规模,却一直因为缺乏商业综合配套,目前很多居住在北部山水新城的居民找不到一个可以随心所欲购物、娱乐、享受美食的商业中心,更多的人下班后再主城区“玩完”才回家,因此得名“睡城”,商业的匮乏让北部山水新城陷入尴尬的境地。

迄今为止,北部山水新城还没有真正意义上的大体量的商业中心运营,区域内现有的商业中心与住宅体量、人口数量都不相配,已开业的商业在运营上还存在不同程度的缺陷,社区商业无法满足居住人口的商业需求。

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(已经交房的颐惠园社区唯一生活超市)

不论是传统观念里的“老北市区”,还是现在的北部山水新城,对商业的呼唤就没有停止过。北部山水新城十年来的发展一直是以房地产项目带动城市发展的模式,这也是这一区域成为‘睡城’的原因所在。

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(沣源路上的红星美凯龙商业中心封顶,正在招商)

目前,在北部山水新城13平方公里范围内,已建和在建的房地产项目有华润中央公园、融城昆明湖、万科金域水岸、中建龙熙壹号、碧桂园星荟、首创禧悦春城等,这些楼盘以住宅为主,规划有不同比例的商业开发,但建设进度要慢很多。

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(昆明湖西班牙风情商业街靠近瀑布公园一侧没有商家入驻)

融城昆明湖对外宣传配建30万方的商业配套,目前仅有瀑布公园周边西班牙风情街建成,靠近昆明湖臻园有商家入驻,而瀑布公园一侧则还是空置,其余还停留在图纸上。

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(开发商自持西班牙风情商业街基本上没有商家开业)

(靠近昆明湖臻园的西班牙风情商业街有商户入驻,街面没人,每家只有老板在店里)

(已经交房的昆明湖澜庭一楼商铺实景,只有图文广告和快递站两家商铺开业)

中建龙熙壹号拟建一栋超高层写字楼,以及裙楼商业,目前只有住宅地块在建设,商业地块尚未启动。

天宇澜山拟开发有35万方的商业中心,但由于开发商神州天宇资金断裂,天琴广场和天玺商业中心并未启动开发,未来能否重启建设也是未知数,前期签约的合作商家恐怕也已泡汤。

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(已经停工的天宇澜山实景)


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(中国三峡大厦实景图)


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(浮岛智核项目用地还是停车场)

值得注意的是,在3月份昆明北部山水新城土地成交单价依次如下:住宅地1833.6万元/亩,商住地635.49万元/亩,商业金融用地393.21万元/亩!

住宅和商业用地的价格,严重倒挂,也从侧面反映了开发商都不愿意“染指”北部山水新城商业,目前区域内居住人群少,商业配套消费需求较小,开发没有利润可图,甚至商业有“扑街”的风险。


可开发用地紧张,宜居但没玩场

北部山水新城表面上看可开发空间还很大,剩余的“无主”地块仅余数千亩,可是如果去除道路、公建、绿化等用地,以及部分不适合开发的地块,能够连片发展的土地其实已经不太多,目前可以开发,正对外招商的是浮岛智核地块,北市区临街综合体地块,以及地铁时代购物广场地块,这3个地块的商业用地占比都比较大,招商遇冷也就可想而知了。

提出北部山水新城规划已有10年,具备较好开发条件的地块大多已名花有主,而且大多都在建设中,目前正处在区域开发的高潮,片区开发企业多,刨除商业用地之外,可开发的住宅用地少之又少,企业拿地竞争激烈。

3月27日,恒大地产以9.16亿元竟得北部山水新城145亩城镇住宅用地,楼面地价约8666元/㎡;3月29日,雅居乐以22.6亿元击败其余16家房企拿地,竞价105轮,溢价129%,成交楼面地价为8595元/㎡,竞争用“惨烈”来形容也不为过。“面粉”价格尚且如此,“面包”的价格已知。

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(某楼盘广告)


北部山水新城开发较早,融城昆明湖用地在6年前,楼面价才1139元/㎡,现在售价高达14500元/㎡。上个月拿地的恒大和雅居乐,楼面价高达8595元/㎡,开盘销售价格预估不会低于16000元/㎡。

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(吃瓜群众预测昆明房价直奔2万)


经过10年的开发,云南城投、华润置地、神州天宇、碧桂园等房企入驻,区域内环境优美,适合居住,且学校配套完善,云师大全系教育,教学质量有保障。

目前区域进入下一轮开发的高潮,恒大、万科、雅居乐、首创置业等知名房企相继入驻,住宅市场竞争激烈,在售房源供应量大,产品丰富,品质大大提升,档次覆盖面广,价格稳定。

虽然公共交通欠缺,但知名开发商争相入驻;

虽然商业配套缺乏,但片区房价依然一路上涨;

虽然是“睡城”、没玩场,但房价高企已不是“屌丝刚需”的主场!

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文末另附:昆明北部山水新城重大事件时间轴

北部山水新城时间轴 to 2019

2009年6月,昆明市盘龙区编制了《昆明市盘龙北部山水新城概念规划》,北部山水新城这一“新词”出现在公众视野。

2011 年,随着盘龙区党政机关迁入新行政中心以及昆明北部山水新城管委会挂牌,盘龙区新的政治、经济、文化中心渐成雏形。

2013年1月6 日,云南农科院神州天宇房地产开发有限公司拿下北部山水新城桃园村11宗城中村改造用地;

2013年4月17日、4月24日,中国长江三峡集团独揽区域4块土地,将把企业总部选址北部山水新城;

2013年11月20日,云南城投24亿元拿地711亩,着手开发融城昆明湖;

2013年4月,三峡集团旗下全资子公司云南长坤水电基地建设管理有限公司购入戊爱小区项目;

2014年1 月28 日,华润5亿6700拿地,打响进军昆明第一枪;

2014年4月30日,昆明地铁首期工程正式运营,这一横贯南北的大动脉正好串起了两个新城市中心——呈贡新区和北部山水新城;

2016年开通的双向四车道的农科北路,Z46路公交直达瀑布公园正大门;

2018年5月,北京中建地产中建地产以底价约4.457亿元,接盘三峡集团5宗地块,中建地产正式入滇;

2018年12月,云南城投旗下融城昆明湖的麓园项目用地转让给首创置业全资子公司众置鼎福公司;

2019年1月3日,天宇澜山二、三期建设用地地块过规;

2019年3月8日,首创置业入昆首子禧悦春城过规,即将面世;

2019年3月27日,恒大地产以9.16亿元底价摘牌,楼面地价达到8665.73元/平米;

2019年3月29日,雅居乐以22.6亿元击败其余16家房企高溢价摘地,溢价率达129.2%,成交楼面价为8595元/㎡;

2019年4月3日,云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司发布了“昆明市盘龙区西北绕城线以北片区城市设计及西北绕城线以北新增片区控制性详细规划编制”招标公告,昆明主城区继续北拓,北部山水新城计划扩容万亩;

2019年5月6日,昆明湖龙瑞广场商业中心批前公示;

2019年6月,首创禧悦春城营销中心开放。

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