欧阳捷表示农村宅基地入市越早越好

新城控股集团有限公司副总裁，新城地产股份有限公司监事，中共党员

农村住房可以买卖吗?

  我们可以想象一下，等我们退休了以后，到农村去买一间老房子，做一些古色古香的装修装饰，一半自住，一半作为客房，房前屋后种点蔬菜水果、养点鸡鸭鱼虾，在那里，我们可以与来民宿旅游的客人，围绕着炉火，小酌一杯梅子酒，吃着自制的当地风味小吃，讲述当地的人文历史风情，还可以演绎回顾中国经济社会和房地产的兴衰与典故，这是多么富有诗情画意，也是真正的有文化、有内涵的民宿经济啊。

  可是，有关部门说了，城里人不能到农村购买宅基地。

  "农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。"

  城市人“有花有草有庭院”的乡村养老梦一时间成了隔世之愿，不少人士更是叩问：放开宅基地流转，咋就这么难呢?

  农村人可以到城市来买房子，这叫做城镇化。农村人离开农村了、城镇化了，留在农村里的年久失修的房子和闲置的宅基地还有什么意义呢?

  我们看到，一方面，农村人口以每年1000多万人的速度进入城镇，城镇房地产如火如荼，每年以人均新增1.5平米的速度快速建设住房，也有很大一批农民购买了城镇住房，另一方面，农村人还在以每年人均1平米的速度建造农村住房，这至少部分说明了，农民对城镇化的信心是不足的。

  城镇化的核心是让农民获得资本

  为什么没有信心呢?因为农民城镇化有“3+1”的痛点，没有充分的就业机会，没有公平的子女教育待遇，没有完善的社会保障，最重要的是没有进城落户的资本。

  一方面农村宅基地和住房大量空置，浪费和糟蹋了农民仅有的一点点资产，另一方面，这些资产却不能有效置换，变成农民进城安居乐业的资本。

  如果宅基地可以变成商品又会怎样?政府、城里人都可以用市场价格购买，对于农民来说，这是帮助他们致富，获得城镇化的资本。

  但是，现在的宅基地只能在农村集体组织内部流转，这是什么意思呢?意思是说：只能是村里的人买村里人的房子，可是农民有自己的房子还要去买别人的房子吗?如果农村人有钱了，不鼓励他们去城里买房反而要让他们在村里再买房子，这现实吗?我们一边要农民城镇化，一边又让农民只能在村里面流转宅基地和住房，这不是自相矛盾的吗?

  如果宅基地及农村住房不能流转，成了农民的“沉睡资产”，也就成了农民的巨大包袱，就等于把农民束缚在农村，农民一辈子都不可能致富。而且农民生了孩子，还要继续分配宅基地，农民进城务工，村里还要保留宅基地，农村宅基地的占用不是越来越少而是越来越多，农村土地资源的浪费将越来越大。

  放开流转可行吗?

  如果我们大胆放宽农村宅基地及住房的流转，允许城市人到农村购买宅基地和住房，不仅可以激活农民的沉睡资产，而且可以使农民获得现实收益。

  国土资源部不动产登记中心副主任佟绍伟介绍，全国共有宅基地2.5亿宗。假设每年有1%发生流转，就有250万宗。如果每宗宅基地和住房售价20万元，就是5000亿元。农民兑现5000亿元的巨大财富，其中哪怕只有一半投入城市，也会对城市建设和房地产市场带来巨大需求。如果城里人购买宅基地和农村住宅再花费5万元修缮改造，也有1250亿元的投资，将带动建材、装修、家电等行业增长，还能促进社会主义新农村建设。

  如果大城市的老年人能够到农村居住，不仅可以降低养老成本，而且可以把大城市的住房让给年轻人，哪怕只是出租，也可以增加大城市的住房供应，给疯涨的房价降降温。

  放开流转之争

  既然放开宅基地流转有这么多好处，为什么政府却还是慎之又慎呢?

  一些官员认为，宅基地作为农民最重要的财产，是保障农民“安身立命”之本。如果农民不能在城镇里落下根儿的时候，还有农村的命根子在。

  也有官员认为，农村的宅基地是保障性住房的产物，并非商品。如果农村宅基地不是商品，就等于不承认农民拥有宅基地的合法财产权，农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价的改革就是空谈。假如农民不能融入城镇、只能回到农村，其实就是政府的城镇化政策出了问题或者政策实施出了问题。如果我们一定要保留宅基地的话，其实就是政府对城镇化、对农民致富也没有信心。

  但是，越来越多的农民已经走出农村，外出打工收入成为农民家庭的主要经济来源，“新农合”也已经基本覆盖全国农民，农民抵抗风险的能力得到了增强。不少在城市务工的农民不仅有能力、而且有意愿购买城镇住房。

  河南省住房和城乡建设厅的调查发现，县城里的农民购房意愿高达60-80%，对于他们来说，买房的最大动力是子女教育和农村青年结婚。

  随着城镇化进程的推进，农民要实现“安居乐业”不用再一味依赖宅基地。如果宅基地及农村住房能够流转，将让农民真正获得财产的收益权和支配权，实现农民增收富裕。

  放开而非放任

  当然，农村宅基地流转，并不意味着放任自流，而是要真真切切以农民利益为核心，从制度顶层设计入手，逐步推进。

  第一步当然是确权，明确农民的宅基地及农村住房的产权，并防止农村宅基地的无限扩大。

  第二步是调整法律关系，修改已经将近20年的、1999年发布的国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地的通知》，允许宅基地及农民住房的市场化流转，也可以规定农村集体组织、同村居民、政府享受宅基地优先转让政策，以及宅基地“入股”农村经营合作社等多种选择。

  第三步，对宅基地及农村住房的转让收益划分用途，包括集体收益分成，限定部分收益用于社会保障统筹，以避免农民财产收益的非正常流失。

  诗人艾青有一句诗“为什么我的眼里常含泪水?因为我对这土地爱得深沉”。

  要让农民的眼里不再常含泪水，就要把他们从这片土地上解放出来，让他们享受现代化与城市化的文明成果。要让这片土地变成可以流转的财富而不是包袱，才能让农民获得彻底的改变与自由。