长租公寓背后“不可说的秘密”

爆仓、哄抬房价……最近，长租公寓把租房人的“长租”梦想打击得七零八碎。

长租公寓是天使还是魔鬼?长租公寓未来在哪里?

“长租”生意很难迅速盈利

目前，长租公寓的运营模式分为重资产运营和轻资产运营两大类。重资产运营是以房企为主进行运营，房地产企业自己拿地，自建住宅，装修后出租，现在万科、保利等多家房企都在试水这种盈利模式。轻资产运营是以中介平台和创业公司为主，他们从房主手中租赁房子，然后当起二房东，赚租赁的差价，这次在风口浪尖的蛋壳、自如、相寓公寓就是其中的典型。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示，长租公寓短期内不要指望盈利。如果五年内不盈利你能扛住就干，扛不住就别干。对于一个处在成长期的行业来说，短期内就想盈利，势必会跑偏。如果跑偏了就马上纠正回来，否则就会危机不断。

SOHO中国董事长潘石屹更是直言：“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。”潘石屹认为，做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%-6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本。

然而，事实真如潘总说的这样吗?

“租房贷”成为“不能说的秘密”

一家长租公寓运营人士透露，长租公寓与一些租房分期平台达成合作，通过租房分期消费贷款为底层资产作为融资工具，是长租公寓这些年获得快速发展的一个秘密。只要长租公寓企业保持足够增速，和足够出租率保证周转，就能获得源源不断的现金流进行扩张。

风险只要存在，就有爆发的可能。近日，杭州一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称鼎家)的长租公寓公司宣布破产，数千家住户受损。鼎家在跟租客签订租房合同时，会推荐租客使用爱租哪、美窝、365分期、爱上街等分期支付APP，在未告知租客会产生借贷关系的情况下，让租客通过分期支付APP一次性把租金付给了鼎家。鼎家破产后，租客不仅拿不回押金，还要每月向这些APP还款，与此同时，房东却未收到鼎家应给的租金。

这样的“玩法”在长租公寓行业正流行。很多平台在向租客介绍时，回避“贷款”字眼，强调是帮租客垫付房租，让租客使用实现房租月付的分期产品。然而，“租房贷”的实质是，长租公寓运营商免费利用租客的信用，向网络金融机构套取大量几乎零成本的扩张资金。

“不可说”的利益后

可能是可怕的风险

胡景晖认为像鼎家这样的长租公寓爆仓事件不容小觑。他解释说，“租房贷”，承租人用了自己的信用，按月还款，金融机构提供全年的租房贷款。而这全年的贷款被长租公寓的运营商拿走了，用来收房装修、扩张规模，雪球越滚越大。然而，一旦出现房屋空置，或者阶段性的租金降低，或者经营管理上的一些问题，风险就会显现。一个人的钱还不上，最后可能演变成一万人、十万人的钱还不上。如果爆仓，场景会是房东突然收不到房租了，就有可能驱赶租客。租客会认为，我交了房租为什么不让我住。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，做好风险防范需要多措并举。以前的租赁市场，房管局是可以进行管控的。现在介入了一些金融机构，这个事情就变得更为复杂。政策上的联合是很重要的一个方面。相关部门应该与互联网中介、互联网金融平台进行良好的沟通，形成系统性的风险防范。同时，还应该有一些其他的动作，比如限制租房贷款，鼓励具有良好信用的租赁企业进入市场等。

对于长租公寓的发展前景，胡景晖认为，国家明确了租购并举的住房制度，一年多来，很多地方政府都在强调租售同权，未来的住宅租赁市场空间很大。虽然现在不赚钱，但是从大的商业逻辑上来讲，未来可以通过农村集体用地入市来改变地价高、房价高、租售比不匹配的问题，发展前景很好。随着整个长租公寓领域的规模化的形成、先进技术的应用，可以降低成本，提高效率。