【干货贴】“以房换房”or“以房养房”如何实现无缝对接？

由于高涨的房价，近期很多人选择舍弃市区的“老破小”，选择环境较好的新房(准现房/新二手房)。然而，这个过程也是很纠结的，时间怎么把控?老破小是该卖还是租?有哪些注意事项?哪些因素是不能忽略的呢?如何实现无缝对接? ?

目前房产市场上有“以房换房”和“以房养房”两个概念

以房换房

以房换房是指双方均有房，且在互相认可的前提下，通过等价或者补差价的形式进行房屋交换交易，从而满足双方各自的需求。

卖掉原来老破小的主城房子，换一套环境好，面积大的新房。

以房养房

是指在不出售老房子的情况下，用自己手头的资金购置新房，然后出租老房子，用工资+月租来养新房，同时持有两套房屋。

如果是“以房换房”

只要自己的手头资金相对充裕可以支付新房的首付款话，是比较推荐的。

因为随着时间推移，工资会越来越高，租金也会相对增加，再加上通货膨胀等因素的影响，还款压力也会感来越小。

就目前市场情况而言，房屋是保值或*的，同时持有两套房产也是可以的。

后期如果有资金需求的话，老房子还可以灵活处理。

如果是“以房养房”

如果是双方互换房屋的话(目前相对来讲比较少，这个多是50/60年代才有的情况)，那就以双方达成的意志进行交换。签协议、过户、交房、补差价等等。

如果是卖掉老破小，一定有换的必要吗?

目前北京、深圳、郑州等热点城市时常会出现因手头资金不足，需卖掉老破小换新房。

以改善需求为主的换房需求，多是两种原因:

1，家庭成员增加，当初买的不够住了，需要换新的

2，老房子环境差，没有电梯，没有物业，难停车等，需要换新的

2月1日，住建部在厦门开了一场以老旧小区改造试点工作为主题的座谈会， 一共选取了15个城市作为试点城市，分别是广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波。

老破小的整体环境等各方面均有所改善，那么，换房还有必要吗?

如果确定要换，那么:换房不能忽略的因素

1把握好买和卖的时间差

一般来说，卖房子比买房子快。

卖房子的时间和自己买房的时间最好同步进行，如果隔着太长的话，老房子卖不出去，新房子又继续用钱的话，损耗会比较大。

2选择支付能力较好的买家

急需用钱买房的话，需要买家全款或者高额首付支付。不急需用钱的话,选择支付能力较好的买家。首付越高，你买新房能撬动的杠杆就越高，能置换的房子也会更大一些。

3留足备用金

以房换房涉及到买、卖两个过程，除购房款之外，还涉及到中介费，契税、个税、增值税等其他款项。

4确定自己是否有贷款记录

无贷款记录，买房按首套算;有贷款记录，即使名下无房，也是二套，首付60%。

5购买二手房，注意房龄

购买二手房，注意房龄目前银行对二手房贷款的房龄要求很严格。一般情况下， 超过20年的二手房基本不放贷。

个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。大部分银行贷款的i ]槛是房龄在20年以内，面积在60平方米以上。对于优质可以适当放宽到25年以内。

购买二手尽量避免购买房龄在10年以上的旧房子。因为再次出手转让，会有很多不利因素。

首先过个5-7年，房龄就接近20年了，到时想要再出售除非找到全款购买的买家，否则银行是否愿意放贷是个问题，即使能贷款额度也会低很多，且银行可能会要求较高的首付款，对于找到合适的买家会比较难。

其次，即使准备长线持有，老房子的租金通常会比新房低20%- 40%,甚至更多。

6还要注意房屋类型

根据不同的房改房类型，房改房的产权也是不同的。房改房的房屋来源一般都是事业单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

房改房又分为成本价、标准价、产房等类型。

按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在 5年后归职工个人所有。属于部分产权。

交纳- -定价款后将产权由房管所或者原产权单位买为个人的完全产权，这类房产在交纳土地出让金之前是不具有土地使用权。

房改房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押、出租，产权人应按交易评估价格的1%缴纳出让金。

7资金是否需要第三方监管

第三方监管，对于买方来说风险小，有一定的保证;对于卖方来说，所有程序走完能一次性拿到房款;银行放过款才能过户;

非第三方监管，对于买方来说，风险较大;对于卖方来说，前期拿到首付款，后期银行放贷下来之后才能拿到尾款。付过首付就能过户。

房改房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押、出租，产权人应按交易评估价格的1%缴纳出让金。