《2020年昆明房地产市场研究报告》发布

1月12日，昆明锐理数据发布《2020年昆明房地产市场研究报告》。

土地拍卖市场

报告显示，在土地市场，昆明主城供应土地208宗，成交178宗，共约82家企业参拍，其中知名房企30余家，多地块溢价成交;拿地企业和溢价率持续走高，房企拿地竞争激烈。

土拍市场中，以11月25日下午呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地竞争最为激烈。该地块吸引12家房企(大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地、深圳盈瑞东)争抢，经过近两个，分别历经145和165轮竞价，分别溢价163.73%、179.56%成交。

2020年，昆明土地供应较去年下滑近31%;尽管在融资环境收紧、地价走高、利润空间压缩的背景下，土地成交仍然占供应的88%，土地溢价率逐年攀升，达到10.81%。

昆明锐理数据总经理梁彩霞介绍，虽然2020年一级市场供销双降，但总体市场成交比例较去年仅下降3个百分点，而且今年仍拥有新进房企拿地，且整体市场吸引82家房企共同参与，其中品牌房企达到30余家，说明实力房企仍积极在昆明布局。

同时，伴随昆明城市格局扩大，市场稳健发展，但随着中心城区地块越来越少，且价格较高，市场热度逐渐向周边区域延伸。

住宅市场

昆明住宅市场2020年供应量增大，成交量较去年下滑15%，存量呈明显上涨态势。截至2020年底，昆明市场住宅存量932.27万平方米，去化周期近13个月。

从板块来看，官南和东南板块，在板块供求中占据较高的比例;价格方面，中心板块位列第一，滇池板块、官南板块分列第二、三位;官南板块存量最高，达187.8万㎡;去化周期最长为次中心板块。

从建筑形态来看，住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高端项目增多，高层的销售较2019年有所下降，价格方面高层和洋房类产品平稳增长，高端住宅价格呈下跌趋势。

从面积段来看，今年70-110㎡刚需产品成交量增大，而130㎡以上面积段成交量明显压缩;同时，今年高端项目增多，200㎡以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。

整体而言，昆明住宅市场相对稳健，保持健康的发展态势，市场分化明显，刚需与豪宅成为主流。

商务办公市场

2020年商办市场供应341.75万㎡，成交170.29万㎡，市场均价11603元㎡，供求比约2.0，市场整体供大于求;同比2019年新增供应下跌17%，销售面积下跌21%，成交均价下跌1%，受市场存量及需求饱和的影响，供、销、价均有所下跌。

在存量与去化方面，2020年昆明商办市场存量持续上涨，去化周期不断延长，截至2020年底，商办市场存量高达1414.7万㎡，达到近几年来的顶峰，同比19年增长14%，去化周期达99.7个月，去化压力巨大。

分板块来看，商办市场整体供销较去年均有所下滑，呈贡板块供应和销售最多，但价格较去年下降21%，仅次于滇池板块的价格下降幅度。

2020年昆明商业市场整体供大于求，均价持续下降;截至年末商业新增99.44万㎡，销售47.99万㎡，均价16220元㎡，存量696.02万㎡，需174个月(约14.5年)才能去化。

将商业市场分板块来看，呈贡、北市、次中心、中心、官南、东南几个板块供应量依然较高，其中仅东南板块保持供销平衡，价格则西山板块以2.69万元㎡位居第一;存量与去化方面，呈贡板块存量最高达到140.72万㎡，而去化周期最长的是北市板块与次中心板块。

写字楼市场

2020年昆明写字楼供应较2019年涨幅较大，成交下滑，2020年共计新增51.93万㎡，销售18.83万㎡，成交均价13319元㎡，存量264.46万㎡，需169个月(约14年)才能去化。

写字楼整体供大于求，而供应最多的是呈贡板块达13.02万㎡，价格方面以1.88万元㎡的世博板块最高;存量则以次中心、高新和滇池板块最高。

公寓市场

昆明公寓市场整体供大于求，供、销、价较19年均有所下降;2020年公寓新增供应190.38万㎡，销售103.47万㎡，均价9150元㎡，存量454.22万㎡，需53个月(约4.4年)才能去化完。

2020年办公市场官南、呈贡和东南板块供应量最多，呈贡、高新、官南板块成交量较高，呈贡、东南和官南板块存量面积最大，世博板块去化周期最长。

此外，昆明近郊三区县房地产项目已达60余个，更拥有20多家全国知名房企，其中安宁承接主城外溢为主，是目前近郊区域开发项目最多的区域，而嵩明和晋宁则拥有数个千亩以上的文旅大盘。

2020年近郊三区县成交与供应量最大的是安宁，安宁土地销售额占三区县销售总额78%，近郊土地出让以住宅为主，晋宁商业用地供应较大，而今年土地溢价能力最高的是嵩明，溢价率达6% 。

梁彩霞分析，“房住不炒”将会是未来很长一段时间的主基调。昆明商品住宅整体去化周期达到13个月，库存持续上涨，去化周期从去年4月起呈线性增长，预计2021年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。

目前，昆明市场还是以80-145㎡刚需、刚改产品为主;但是从2020年的各物业类型的成交环比指数分析，改善类物业将是未来趋势。（责任编辑莉莉  ）