昆明中粮鸿云值得买吗？低密小高层、单价约7200元起

一、品牌

中粮集团连续28年入围财富世界500强，2022年名列第91名，其为央企。

中粮目前在昆明有大悦城商业以及本案中粮鸿云，中粮鸿云由其旗下的地产投资和管理平台——大悦城控股操盘开发，“鸿云”为中粮集团旗下的刚需首置产品系列，项目为大悦城控股在昆明开发的第一个住宅项目，此外大悦城控股还为隆盛府项目股东。

二、项目优缺点

1、经开区位于昆明主城区、呈贡新区、空港新区交汇处。项目所在的清水片区为宜居配套片区，为近两年经开区重点发展的区域，先后保利、阳光城、新城、碧桂园、金科等房企入场，未来居住氛围会相对浓厚。

2、项目容积率仅为2.5，为洋房、小高层产品，居住舒适度较高。此外户型整体布局较为方正，功能布局合理，且户型的公摊较小，得房率较高，其中最小面积81㎡户型公摊仅约18%;

3、央企开发，整体施工进度较快，踩盘当天(9月下旬)项目正在做小区绿化景观的铺设，已有封顶楼栋。

4、项目在售户型涵盖三房到四房，面积段为建面81-120㎡适合刚需和改善人群。

5、周边配套方面，自身规划有约2900㎡的商业，同时规划有一所9班幼儿园，地块旁规划有小学、初中用地及综合类医院用地;

6、未来近两年将是黄土坡和清水片区住户的集中入住期，但片区内学校、商业、交通等配套呈现与落地还需要时间;

(1)项目学校配套依赖片区规划，需划片就读;

(2)商业目前依赖于就近的春漫时光小区旁的平安驾驶员城周边的零星商铺分布及春夏里的社区底商，果林广场暂未开业;

7、 目前公共交通出行不便，周边2.5公里范围内只有Z153路、K16路公交线路(线路较短)，离最近的碧桂园东园公交站也需步行约810米，无就近地铁交通。

三、区位交通

中粮鸿云位于经开区清水片区石龙路西侧，沿石龙路南下可到达呈贡新区，周围有望哨路、瑞云街、金兔街环绕，南为汕昆高速连通广福路路段，北边为机场高速连通人民东路路段，目前交通出行主要依靠自驾。周边还有美辰、旭辉·新希望·公元锦悦、碧桂园东园等几个住宅项目。

公共交通方面，周边2.5公里范围内只有Z153路、K16路公交线路，无就近地铁站点。

四、周边配套

商业配套：自身规划有约2700㎡的商业，配600㎡的生鲜超市;项目距离果林广场(居住区内的大规模商业社交生活中心)较近，约5分钟车程即可到达;就近有春漫时光、春夏里小区的临街商铺。(规模较小);

学校配套：自身规划有一所幼儿园，主要依靠政府后期学校规划，需教育局划片就读。

医疗配套：项目地块旁规划有一所三级甲等医院(目前仍为空地，未见施工);昆明市经开人民医院第一门诊部，昆明市经开人民医院(二级甲等公立医院)等。

交通配套：周围有呈黄快线(石龙路)、汕昆高速、机场高速等主干道，自驾出行会比较方便，但公共交通条件十分有限;片区内还规划有地铁7号线、9号线，但具体落地还需要时间。

生态配套：周边暂无就近的大型生态配套。

五、产品与价格

中粮鸿云于2022年3月开盘销售，目前在售的是5栋、10栋、17栋的小高层产品以及18栋的洋房产品。小高层总高18-20层，2T6户设计，户型建面约81㎡、85㎡、93㎡， 目前的均价在7200-8800元/㎡，带装修交付;洋房产品总高11层，1T2户设计，建面108-120㎡，均价约9300元/㎡，带装修交付。

项目容积率仅为2.5，居住舒适度较高。

整体的日照情况较好，集中在1-2个小时(按一年中日照条件最差的冬至日计算)。其中小高层中户北侧的采光会有所受限，2#、3#、4#楼栋由于此处楼间距较宽，其南侧日照采光条件更好;20#南侧无明显建筑遮挡，采光条件也更好一些。

六、户型分析

81㎡ 三室两厅一卫

1. 南向中户，户型方正，三开间朝南，客厅开间约3.5米;81㎡户型做三房设计比较难得，且做到动静分区，布局紧凑，该户型的公摊仅约18%。

2. U型厨房设计，操作台面较多，客餐厅空间一体，方便日常就餐。

3.入户过道设有玄关柜体，可满足基本的放置、储物需求。

4. 卫生间干湿分离设计，有独立的盥洗区;

5. 卧室的柜体为嵌入式设计，节省空间，交房时将预留此位置用于放置衣柜。

云锦85㎡ 三室两厅一卫

1. 端户户型，动静分区，明厨明卫，85㎡户型做三房设计，较为难得。

2. 卧室均带飘窗，增加使用空间，同时能有较好的采光。

3. 客厅朝西(或朝东)日常采光通风条件相对受限。

4.U型厨房设计，但柜体设置少，储物空间少。

5.卫生间三分离式设计，更方便日常使用。

云悦 93㎡ 三室两厅两卫

1. 南向端户，三开间朝南，客厅开间约3.6米，动静分区，为传统竖厅设计;

2. 约6米南向景观阳台连通客厅与次卧空间，采光通风条件好;

3. 入户过道处设有柜体，方便日常储物，但开门正对厨房，稍显别扭;

4. 双一字厨房设计，可西向采光，但操作台面相对受限，且厨房开口没有对着就餐区域，使用中需绕过入户位置不太方便;

5. 主卧套房设计，飘窗的开窗面较大，采光通风条件较好;

6. 客卫干湿分离设计，实际使用中更为方便，且窗户朝北，更有利于卫生间通风;

7. 西向次卧空间为2.5*2.6米，受限于户型本身面积大小限制，该空间不是很大，此外虽日照会比较充足，但会有西晒的问题。

雅筑 105㎡ 四室两厅两卫双阳台

1. 南北通透，双阳台设计，多开间朝南，采光通风条件较好，100㎡出头户型做四房设计能满足更多居住需求;

2. 约6.7米南向景观阳台连通客厅与次卧空间，采光通风条件较好;

3. U型厨房设计，操作台面较大;

4. 南向主卧套房设计，带飘窗;客卫三分离式设计，使用会更加方便;

5. 进门正对就餐区域，稍有尴尬;进门处即为次卧空间，私密性不佳，且空间较为狭长，更合适作为书房或休闲空间使用，同时外接约2.4米阳台，采光通风条件不错;

天章 120㎡ 四室两厅两卫

1. 南北通透，多开间朝南，双阳台、大横厅设计，该户型的得房率较高。

2.长6.9米宽约1.75米南向景观阳台设计，空间较为阔绰;北向阳台长约4.65米，连通次卧与厨房空间，利于采光通风。

3. 主卧套房设计，主卧空间进深达4.5米，较为宽敞。

4.北向次卧带飘窗设计，且开窗面较大，通风条件不错;

5.无独立玄关设计，入户即为厨房，室内私密性一般。