昆明出招促房地产市场：稳地价、稳房价、稳预期，支持刚需和刚改

发布时间： 2023-07-28 15:55:44

来源：昆明楼盘网

7月18日，昆明市人民政府办公室发布《关于印发昆明市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(以下简称《若干措施》)，分别从调控开发供应、强化要素保障、优化项目规划、促进居住消费等方面，共提出24条措施。新规自印发之日起施行，有效期1年。

此次新规的出台，从市场实际出发，结合生育政策，积极灵活因城施策，从供给端和需求端共同发力，力求更好地促进居住消费。

上半年新建商品房量增价跌

今年以来，昆明严格按照中央、省、市关于房地产市场有关工作要求，着力稳地价、稳房价、稳预期，通过出台政策措施、优化商品房预售资金监管、组织彩云购房节活动等一系列措施，推动房地产市场平稳健康发展。

从时间轴线上来看，一季度随着旅游旺季的到来，购房需求得到集中释放，新建商品房成交面积同比增长较大。进入二季度，随着存量客户逐渐消化，新建商品房销售量有所下降。从数据监测来看，今年上半年，昆明新建商品房销售面积同比增长0.6%，价格同比下降0.8%。

为进一步落实稳地价、稳房价、稳预期工作目标，支持刚性和改善性住房需求，促进全市房地产市场平稳健康发展，昆明市住房和城乡建设局会同有关部门研究起草了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。

支持多孩家庭购房

据监测，今年上半年全国有超百个省市(县)出台政策超300条，公积金支持政策仍是重要举措之一，购房补贴政策也是各地因城施策的主要手段。昆明此次出台的新规，也就此进行发力。

《若干措施》提出，本文件印发之日起1年内购买新建商品住房并完成商品房网签备案，且取得契税完税凭证的购房者，按照所缴纳契税总额50%给予补贴，生育二孩、三孩的家庭(新生儿户口登记在昆明市)分别按照所缴纳契税总额80%、100%给予补贴，最高不超过3万元。

实际上，这是去年6月出台的契税补贴政策的升级，住房政策向多孩家庭倾斜。

去年契税补贴政策是，2022年7月1日至10月31日期间购买首套新建普通商品住房(建筑面积144平方米以下)并完成商品房网签备案及取得契税完税凭证的购房者予以补贴。

相比去年的政策，在购房契税减免的限定条件上，今年的政策要宽松许多。

此外，本次出台新政，根据优化生育政策促进人口长期均衡发展的要求，明确提出重点支持多孩家庭购房。生育二孩、三孩的家庭不仅有最高100%的补贴，而且还明确生育二孩、三孩的住房公积金缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。

按照当前单职工最高贷款金额为50万元，双职工家庭最高贷款额度80万元来计算，二孩家庭使用公积金购买首套住房，单职工贷款额最高可上浮至60万元，双职工贷款额可上浮至96万元;三孩家庭使用公积金购买首套住房，单职工贷款额最高可上浮至65万元，双职工贷款额度最高可上浮至104万元。

这在一定程度上减轻了二孩、三孩家庭购买首套房自住的压力。

调控开发供应去库存

据昆明房协统计数据显示，今年上半年昆明主城住宅供应120万平方米，同比下降43%;成交量205万平方米，同比持平;昆明主城区住宅预售库存802万平方米，去化周期22个月。今年上半年整体供小于求，存量较2022年底下降80万平方米。住宅市场整体去库存，去化周期缩短。

商业库存则仍处于高位。截至今年6月，昆明主城区商业库存357万平方米，存量较2022年底持平，持续高位运行。因今年上半年成交量减少，去化周期上涨至82个月。

因此，《若干措施》的前四条措施，重点就是针对当前市场的问题，多措并举加速去库存。

一是综合城市区域发展、商业商务用房库存等因素，合理确定年度商业商务用地供应规模，科学调节供地节奏;二是在土地出让前，属地政府可根据片区控制性详细规划和商业商务用房配置、去化等情况，调整新供应土地商业商务开发量;三是对已供应尚未建设商业商务用地，房地产开发企业可向属地政府(管委会)申请适当降低商业商务用房开发量或调整为托幼、养老、教育、文化、体育、停车等公共服务设施;四是调整商业办公类项目最小产权分割单元建筑面积的规定。

此外，明确提出停止执行“办公用房分割单元建筑面积不得小于300平方米/间”及“最小产权分割单元建筑面积不小于300平方米/间”的规定，不再限制商办用房的分割单元面积。这为去化较难的商务办公用房提供了相应的可操作空间，一定程度上也降低了商办产品的消费门槛。

加大住房保障供应力度

在做好市场供应的同时，为了让更多人“住有所居”，新规也明确提出了多渠道筹集保障房，保障和改善市民居住品质。

《若干措施》提出，提高住房公积金增值收益使用效率，可用于多渠道筹集保障性住房、保障性租赁住房房源，着力解决中低收入家庭、新市民、青年人等住房困难问题。

保障性租赁住房项目可不配建中小学、养老设施，由属地政府(管委会)在片区统筹，但应按《昆明市城乡规划管理技术规定》配建幼儿园及居住用地的其他公共服务设施。保障性租赁住房项目车位配建指标按不小于0.5个/100平方米执行。

据了解，昆明的住房保障体系建设可分为两个阶段，第一个阶段是2005年至2021年，主要以发展公租房为主，共筹集公租房16.3万套。截至目前，公租房建设工作已基本收尾。第二个阶段是2021年以来，以发展保障性租赁住房为主，共筹集保障性租赁住房50175套，其中2021年1610套、2022年28000套、2023年20565套。截至目前，全市已有3个保障性租赁住房项目开展分配，40个保障性租赁住房项目进入建设阶段。按照工作目标，昆明还将进一步完善多层次的住房保障体系，解决新市民、青年人等群体住房困难。

此次出台的新规，一方面明确了可以提高住房公积金增值收益使用效率，参与筹集保障房房源;另一方面又明确保障性租赁住房项目可不配建中小学、养老设施，由属地政府(管委会)在片区统筹。这将极大减轻参建保障房企业的资金压力，从而轻装上阵加快建设。

积极推动 二手房交易

《若干措施》提出，推行存量房“带抵押过户”合并登记服务，进一步优化存量房网签、登记服务流程，在确保交易资金安全的前提下，无需提前归还剩余贷款、注销抵押登记，即可办理过户、再次抵押和发放新贷款等手续。同时开展“带抵押过户”住房公积金贷款试点工作。

该项政策主要是针对促进二手房交易而推出。据统计，今年上半年，昆明二手住宅成交活跃，累计成交面积同比增长54.6%，住宅成交面积整体呈现良好的回暖态势，市场需求依然较大。

早在去年8月昆明就启动了“带抵押过户”合并登记新模式。与以往的登记模式相比，新登记模式具有更便捷、高效、安全的优势。原来市民办理二手房交易过户，买方需先结清银行贷款，凭结清证明办理抵押注销登记，买卖双方才能向银行提出贷款预审批，预审批通过后签订房屋买卖合同并备案，最后才能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记，所需的时间和流程较长。

启动存量房“带抵押过户”合并登记工作后，通过买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决了“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题，让群众资金更自由、置业更便利。

此外，买卖双方只需“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”就可完成登记事项，且各项登记无时差同步完成，同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明，办理时限从单一流程6个工作日压缩至3个工作日办结。

目前，昆明已有多家银行可办理“带抵押过户”。此次新政的出台，明确目标，将持续优化“不动产+金融”领域深度合作，推进二手房“带抵押过户”服务常态化。从而活跃二手房交易，促进换房需求加快释放，进一步对新房市场形成一定支撑。

吸引外地客户边玩边买房

在服务好本土购房者的同时，昆明也将目标看向外地客户。

据统计监测，今年上半年，昆明市外人群成交新建商品住宅占比75.8%，其中省外人群占27.8%，高于本市24.2%的占比。可以看出，昆明作为重要的区域性城市，也是全省唯一的特大城市，资源要素齐全，对市外人群有较强的吸引力，未来昆明房地产市场仍然有较大发展空间。

因此，《若干措施》提出，结合“线上+线下”互动模式，围绕“彩云购房节”面向省内各州市、省外购房群体开展系列宣传推广活动，多形式、多渠道加强城市品牌宣传，促进居住消费健康发展。

昆明希望通过举办购房节等活动，集中展示昆明的品质楼盘，稳定住房消费，既为房地产企业搭建展示和销售的平台，也为外地客户提供看房购房的便捷渠道，从而增加客源，提振市场信心，促进楼市平稳健康发展。

让开发商从“负重慢走”变“小步快跑”

7月18日，昆明市出台“稳楼市24条”，从供给端和需求端共同发力，以进一步促进全市房地产市场平稳健康发展。

让开发商活下来，还活得好，是推动行业平稳健康发展的关键要素。本次新政中，有17条是从调控开发供应、强化要素保障、优化项目规划三个方面来落地，想方设法为开发商开发项目搬走“绊脚石”、搬来“垫脚石”。以新政第8条为例：针对建设体量大、建设周期长的房地产开发项目，在符合相关规范要求、满足分期投入使用功能的前提下，可适当增加规划核实分期批次。这意味着什么呢?举个例子，以往开发一个项目有1000套房，得等这1000套房都满足条件了，才能规划核实。但现在能分期核实了，如果满足条件，其中200套房就能先进行规划核实，并高效进入竣工验收、竣备、交付等阶段，能极大缓解开发压力。正如一名房企负责人所说，这能极大缓解开发商的开发、交付压力，真正让他们从“负重慢走”变为“小步快跑”。“小步快跑”，我想这正是昆明市出台新政的意义所在。开发商跑起来了，项目活了，市场活了，老百姓也就能真正地安居了。当前，房地产市场调整压力较大，全国多地新房、二手房价格均处于下跌通道，投资需求已明显减少，昆明也不例外。在当前的市场背景下，让开发商活得更好、更好地支持刚需和改善需求仍是关键。

新政既已出台，如何更好地落地和实施，如何真正惠及开发商和购房者，昆明还得继续“跑起来”。