开发商出售车位遇阻 开远市一小区业委会状告国土局

开发商卖小区车位受到业主阻拦,业主的理由是:小区停车位属于业主共有,开发商无权销售。开远市一个小区的业主将当地国土资源局告上法庭,要求撤销为开发商办理的小区车库的产权证。此案在一波三折后,近日在开远铁路运输法院开庭审理。

事件

开发商出售车位遇阻

渝景花园小区位于开远市景山路和一行路交叉口,由红河州恒兴房地产开发经营有限公司(以下简称开发商)于2007年12月获得住宅三地开发建设,使用年限为70年。小区2011年底先后验收交付,而2013年开发商要出售小区车位,每个车位定价为10万元至12万元,受到了业主的阻拦。

据了解,小区建筑面积为11万多平方米,为6幢19至27层的小高层建筑构成,共有760户。其中一楼为车库,二楼有一半为住宅,一半为公共用房。小区出入口面向一行路,其中车库出入口在小区大门两侧。业主入住后,就陆续发现停车位与住户比例失常,随着入住户数增多,停车矛盾日渐显现。因此,2013年开发商要出售小区车位时,业主很不满。

2014年7月,小区成立了首届业主委员会,开始规范小区内各项事务,并组织业主解决小区内存在的问题。业委会查阅相关档案发现,该项目在报送规划审批时,车位数为301个,连同其他的可利用车位为411个。但业主发现,实有车位远未达到规划要求。

小区业委会在2016年6月2日到开远市房地产交易中心查阅小区共有公用建筑面积并得到回复说明,其中,不计入分摊的共有建筑面积为:一是作为人防工程的建筑面积(包括地下室内的人防工程,高层建筑的避难室或逃难层等);二是独立使用的地下室、半地下室,地下室或半地下室中独立使用的车库、杂(储)物间,为机动车或非机动车集中停放的建筑等。规划批准的各结构转换层房屋中用作休息、绿化等公共开放架空廊架等。其中,停车场的建筑面积为5351.71平方米。因此,业委会认为停车场产权不应该归属开发商。

此前,业委会就多次在房管局等部门的主持下与开发商协商,但开发商坚持认为车库的产权属于自己,双方各不相让。而在这一年,小区业主获知,开发商已经办理了车库的产权证。

诉讼

开远市国土局为唯一被告

2017年4月,业委会向开远铁路运输法院提起诉讼,将开发商、房管局和国土局列为被告,要求开远市房管局撤销为开发商办理的车库产权证。业委会在诉状中称:早在2014年,开发商就向房管局申请办理了车库的产权证(大证),并且开发商还申请将停车库分割办成了183个产权证,且房管局已经向开发商颁发了产权证。业委会认为开发商获得产权证的对应地块属于业主共同共有,开发商获得车库产权证的行为非法。

开远铁路运输法院立案后,当年5月,开远市房管局提交答辩称:向开发商颁发产权证的行为符合法律规定;2016年6月30日,市政府已公告开远市国土局为不动产统一登记机构,房管局已经不是适格被告。开发商则答辩称:停车场系公司投资建设,建筑面积未进行共有面积分摊,申请产权证符合法律规定。开远市国土局未提交答辩。

在开庭前,法院又收到了一份盖有开远市政府公章的办证依据。业委会则将开远市政府追加为被告。开远铁路运输法院裁定认为:县级以上地方政府为被告的行政诉讼案件,一审案件由中级人民法院管理,于是驳回了业委会的起诉。

在此情况下,2017年10月,业委会在将开远市人民政府列为被告后,向昆明铁路运输中级法院提起行政诉讼。昆明铁路中院经研判认为,政府的具体行政行为均由政府下属的行政部门办理。鉴于行政部门的职能改革后,不动产权登记证的颁发已经由房管局移交到国土资源局,裁定开远市国土资源局为唯一被告,案件仍由开远铁路运输法院受理。

现状

停车费暂由房管局代管

今年4月底,业委会将开远市国土资源局列为唯一被告,再次向开远铁路运输法院提起行政诉讼,而开发商则被列为诉讼第三人。

8月7日上午,历经多次波折的诉讼终于开庭了。

庭审中,被告国土资源局认为业委会已是重复诉讼,且国土局不是适格被告。但审判长当庭释明后进入了庭审高潮。争议的焦点在于开发商申请及行政部门颁证是否合法;停车场、车库是否属于共有面积,是否属于地下建筑。经过3个多交锋庭审,法庭宣布择期判决。

小区业委会主任向记者介绍, 此前业委会对停车的管理是:临时停车30以上24以内为5元。办理停车月卡的每月120元,先到先停,但不保证随时有车位。两轮摩托车每月40元,两轮电动车每月45元。相关管理规定由业委会制定后交由物业服务公司执行。

业委会主任还介绍:由于停车场归属一直处于争议中,自2016年10月就由房管局代管,物业公司按上述规定收取的停车费,在支付了水电费、保洁费及物业人员的工资后,余下部分都交到房管局。定下的原则就是,待法院最后判决后,哪家赢了哪家拿钱。业委会赢了余款移交业委会,业委会输了,余款移交开发商。