锐理数据2018年度报告发布 四大关键词看懂昆明楼市

2019年1月10日锐理数据在中海云麓九里营销中心举办《锐理数据2018年昆明房地产市场研究报告发布会》。昆明地产业内人士及其各大主流媒体共同见证发布会的隆重举行。发布会上，锐理数据云贵区域总经理梁彩霞从昆明城市概况、经济发展、政策环境、土地市场、物业市场、房企研究等多维度、全面的解读昆明2018年房地产市场行情，并对2019年楼市发展做了相应预测。

（锐理数据2018年度报告发布会在中海云麓九里售楼部举行）

（锐理数据云贵区域总经理梁彩霞）

从锐理发布的数据可以看出2018年昆明楼市有四大关键词：热、集中、多、涨。

关键词一：热

土地供应、地价双涨 涨幅超30%

随着国家“一带一路”重大战略的提出，位于大湄公河次区域经济合作圈、泛珠三角区域经济合作圈交汇点，也是长江经济带建设的重要支点的昆明拥有了重要的战略地位。昆明确立了面向南亚、东南亚的区域性国际中心城市的地位。2018年11月，由全球化与世界城市(GaWC)研究网络编制的全球城市分级排名——《世界城市名册2018》中，昆明更成功上榜，跻身全球三线城市。

（昆明城市定位）

城市的发展必然需要改造，锐理数据显示，2018年昆明土地供应225宗，面积11062亩，供应同比增长39%；成交181宗，面积8497亩，成交同比下降3%；楼面均价达3179元/㎡，同比上涨3%；溢价率为8.37%，同比上涨14%，公开拍卖土地竞争激烈；地价增至649万元/亩，同比增长31%，地价上涨迅猛。

（2018年土地供应 数据来源于锐理）

土地供应区域滇池板块供应最高，为3249亩，占比20%；其次为呈贡板块，供应3225亩，占比20%。

（2018年昆明各版块土地供应 数据来源于锐理）

关键词二：集中

知名房企集中在昆拿地

昆明强大的发展前景和大规模的城市建设吸引了大波一线品牌开发商的入驻。

锐理数据显示，2018年拿地企业中万科地产所占市场份额最高（面积占比16%，成交总价占比19%），本土开发商以俊发、城投、长丰为主。20家主要拿地开发商面积份额总和占86%，总地价份额占91%。前十拿地房企大部分为外来房企。

（2018年外来房企在昆拿地数据 数据来源于锐理）

且外来房企拿地除通过招拍挂获取土地外，它们更喜欢通过并购、合作开发或带产业方式获取土地。且近年来，由于地价日渐高涨，产业拿地成为获取低成本地价的趋势。

（拿地方式解析 数据来源于锐理）

关键词三：多

过规创历史新高 新增预售井喷

2018年除土地供应量较大之外，昆明过规建面和过规次数也创下历史新高，新增预售也井喷式发展，同比上涨17%。

2018年昆明通过规划审批共192次，过规总建面为3885万㎡。其中南市区过规总建面最高，为1622万方，占比42%；其次为呈贡区，过规总建面561万方，占比14%。主城12个板块均有规划放量，官南板块位居放量榜首，面积为762万方，占比20%；东南板块过规面积661万方，占比17%。

（2018年规划放量年度趋势 数据来源于锐理）

（2018年规划放量区域对比 数据来源于锐理）

2018年昆明新增预售井喷，一年内共376块预售证公布产品明细，预售新增面积1327万方，同比上涨17%。其中南市区预售新增面积536万方，占比40%，位居榜首；其次是北市区，预售新增面积305万方，占比23%。

（预售证年度趋势 数据来源于锐理）

（预售证区域对比 数据来源于锐理）

从数据上我们不难发现，城市的规划方向决定了城市化进程的方向。由于昆明城市向南策略的实施，昆明南市区尤其是官南板块和东南板块已成热点购房区域；而高铁和地铁红利及昆明”春城”的气候又让整个昆明受益，让越来越多的外省人喜欢昆明并安家昆明。

关键词四：涨

房价上涨3030元/㎡

与井喷的新增供应不匹配的是，2018年，昆明年销量约755万㎡，同比下降7%（数据只含普通商品住宅，不含政策房），但房价却较2017年上涨3030元/㎡，均价达13814元/㎡，同比增长28%。

（昆明近三年住宅成交均价涨势 数据来源于锐理）

从区域上来看，2017年和2018年，南市区供销均占主力，是开发商和购房者均较为看好的区域。2018年新增东南板块最多，占比20%，销量北市板块最高，占比17%，存量东南板块和北市板块均占比17%。

（2017-2018供销对比 数据来源于锐理 ）

在产品和户型方面，2018年商品住宅供销存主力为高层（供占59%、销占59%、存占54%）。成交均价最高为独栋别墅，价格是25358元/㎡；最低为中高层，价格是12826元/㎡。户型上80-100㎡面积段供应占比逐年下降，140-160㎡较大面积段产品供应占比逐年增加；80-100㎡面积段产品成交占比下降达4%；120-180㎡面积段产品成交占比增加，100-120㎡、180-200㎡和200㎡以上面积段产品成交占比基本持平，市场正向改善型物业转变。

（2018年面积段供应分析 数据来源于锐理）

2019年房地产市场预测

昆明房价稳中求变不会暴涨

分析完2018年昆明楼市，在发布会的最后，梁彩霞女士分别从经济、政策等宏观层面和土地、市场、价格等微观方面对2019年全国和昆明的楼市进行了预测，并重点分析了2019年昆明楼市土地供应需求关系、区域、价格和产品。她用八个字对2019的楼市进行总结概况：“稳中求变 自强之年”！

宏观方面，梁彩霞女士从全国宏观经济和昆明经济发展、全国及昆明的政策调控出发，预测2019年全国房地产政策将依然持续调控不放松的趋势，但严苛程度会有所减弱，甚至可能会有部分城市放开限价或者限售政策；昆明则会保持较为宽松的政策环境，加码调控可能性小。

（2019年昆明房价预判 数据来源于锐理）

微观市场方面，梁彩霞女士预测全国整体销售规模将面临调整，价格涨幅进一步收窄，房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落。2019年全国市场相对稳定，多数独立三四线城市后劲不足，市场将从上行进入平稳运行周期；昆明方面，梁彩霞女士预测如果政策不松动，昆明2019住宅价格不会出现暴涨（上浮不得超过6%），且很有可能会横盘甚至回落，而办公和商业产品价格则会持续回落。

（2019年昆明供求预判 数据来源于锐理）

（2019年热销区域预判 数据来源于锐理）

（2019年产品预判 数据来源于锐理）

梁彩霞女还根据2018年土地成交、过规项目、预售新增以及市场供销存量主要集中在南市区和呈贡区的数据，预测2019年昆明市场热点区域也仍然将集中在这些区域。在产品方面，梁彩霞女预测高层依然是主力供销产品，且市场正在向改善型物业转变，120-180㎡面积段将是未来昆明主流产品。