先后两次遭抛弃 原昆八中地块是不是有“毒”？

转眼之间，原昆八中地块遭遇最后一次交易失败已经有一个月了。目前，关于这块早就是净地的黄金地块，到底是继续苦等SKP，还是修改规划另寻买家，还暂时没有下文。可是在先后遭到苏宁环球和北京华联的抛弃后，不由的让市场对原昆八中地块的命运捏一把汗。这块土地是否有“毒”?为什么苏宁环球和北京华联都对它“始乱终弃”?

原昆八中地块编号KC2010-47，面积约44.76亩，土地位于人民中路和五一路交汇处，临近翠湖，距离正义路南屏街商圈和小西门商圈都很近，位置不能说不好。2010年第一次挂牌出让，就引来云南城投、苏宁环球、俊发等企业的争抢，最终，苏宁环球以12.9亿的高价击败对手，成功拿地。

原昆八中地块原规划为2东塔楼，其中一栋高280米，可远眺翠湖

但令人意想不到的是，苏宁环球摘得土地后并未如期开发，反倒在6年后将土地退给了昆明市。为什么当初拼尽力气争来的土地，最后却拱手退出?苏宁环球事后解释说，是因为规划限高未能达到当初拿地时承诺的条件。

虽然苏宁环球退地了事，但是仅仅过了一年，五华区就与北京华联达成意向协议，将在原昆八中地块打造北京华联旗下的高端百货SKP。不过接下来的事令昆明人大跌眼镜，尽管昆明市为了引进SKP不仅大幅度修改昆八中地块规划条件，而且不惜两次下调土地出让价格，但在上个月第三次降价并挂牌后，北京华联并未如约拿地。

先后遭到苏宁环球和北京华联的抛弃，说明原昆八中地块尽管位置优越，但也存在许多硬伤。从土地性质看，昆八中地块被限定为商业商务用地，能够建设的物业类型本身就受到很大限制，只能考虑写字楼、商业综合体、酒店、公寓等，但商业地产在全国的行情都不看好，昆明的写字楼、商场更是严重过剩，如果不是商业条件特别出色，或者是配套有大规模住宅，一般房企都不敢轻易涉足纯粹的商业物业开发。

昆八中地块所处的位置，距离昆明几个主要商圈都有一段距离，本身孤立而缺乏足够商业氛围，周边消费人口又很容易被其他商圈分流，商业环境并不是非常理想。更重要的是，昆八中地块没有直通地铁的条件，尽管有地铁5号线途经，但在此并无站点，而目前能否直通地铁对商业成败的影响很大。

假如昆八中地块开发为高层写字楼、公寓，其实比建成购物中心更有利，距此不远的空间俊园，早在2010年就卖到2万一个平方，说明这一带的高档公寓广受市场认可，最早苏宁环球也有此打算，可是由于规划限高，苏宁环球放弃开发。在与北京华联达成协议后，昆明市将昆八中地块的限高进一步降低到只有40米，几乎丧失了开发为公寓等物业的可能性。

随着实体商业衰败，昆明市商业物业大量过剩，北京华联反悔，原昆八中地块坚持原有开发定位的可能性进一步降低。实际上，以这个地块的条件，开发公寓、酒店、住宅都比商业综合体更有市场咫尺之遥，不远处是翠湖公园，对面是文庙和武成小学，云南省中医院就在旁边，到云大医院也只有1公里，离地铁3号线和5号线都很近……、

也许两次被抛弃，三次遭流挂，将倒逼原昆八中地块改弦更张，调整规划。因为真正有“毒”的不是土地，而是削足适履的规划定位。