二线城市土地回暖 昆明楼市出现“小阳春

马上将进入盛夏，昆明的天气也一日热过一日，和天气同样在回暖的是昆明的楼市。根据易居研究院发布的《2019年一季度百城房价报告》显示，昆明新房成交均价为13070元/平米，同比上涨了12%，在易居研究院监测的100个城市中属于市场偏热城市。

在土地市场方面，根据克而瑞数据显示，城市2018年第四季度和2019年第一季度的平均土地成交溢价率对比中，昆明的差值排名第四，其2018年第四季度平均土地成交溢价率为1%，在2019年第一季度该数值飙升至25%，差值达到24%。平均土地成交溢价率的大幅上涨显示出昆明楼市的火热。

为何2019年第一季度，昆明楼市就出现了“小阳春”呢?

房企投资战略回归二线 人口流向逆转

根据克而瑞数据显示，从土地储备区域分布来看，各家房企重庆、昆明、天津、成都等城市大量囤货，其中土储总额TOP100房企在重庆的土地储备建筑面积超过10000万平方米，昆明、天津、成都三地的土地储备建筑面积也超过6000万平方米，广州、北京分别位居第6、第7位。

从这组数据中可以看出，房企2019年投资战略回归二线，房企投资战略重心偏向二线核心城市有以下几点原因，从政策层面来看，2019年在中央重申“房子是用来住的，不是用来炒的”的背景下，一线城市房地产市场所面临的政策依旧是趋严的，比如北京、上海就是全境限购。

从住房市场融资环境上来看，房贷利率也是房地产市场的重要风向标之一，根据融360大数据研究院发布的《2019年3月中国房贷市场报告》显示，2019年3月份，全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.134倍。与之前相比，全国首套房利率已经连续下降4个月，回归到去年4月份的水平。不过相较于一线城市，二线城市的下降幅度更大。其中，厦门首套房贷利率已经由10%-15%回调至基准，二套房贷由20%回调至10%。

房价为什么涨，原因之一就是人口的增加致使对城市的住房需求增加所引起的，从人口流动上看，一线城市中北京手次出现人口双降，外来人口和本地户口的人都减少了，北京等一线城市对人口控制的政策初现成效。与之相反的是，二线城市开启“抢人”大战，出台各类人才吸引政策将人口吸引进来，这一增一减的人口流动，微妙地影响着城市住房的供需变动，二线城市的楼市潜力被激发，房企将视线投向了二线城市。

政策宽松 外地人士爱投资昆明地产

除开以上这些，昆明作为核心二线城市，具有其独特优势，在全国房价城市类比中，昆明房价还明显趋于较低水平，同时昆明拥有其他城市不具备的气候资源优势，被誉为春城，旅游业发达，旅游地产独具优势，外地人士在昆明的购房比例逐年上涨，据公开数据显示，2015年外地人士在昆购房占比约为15%，而到了2017年这一数据已经翻了一番，占比达到36%。另外，虽然在2018年7月1日，昆明市人民政府办公厅印发了《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》，其中提到“暂停向在昆明市主城五区(包括三个国家级开发区)已经拥有1套及以上住房的非云南户籍人士销售新建商品房(可以买二手房)”，也就是说昆明开启限购，但是相对于其他城市的限购政策而言，昆明的限购政策相对宽松。

不过楼市价格受到政策的影响较大，昆明楼市第一季度的“小阳春”是否能够继续保持，还需谨慎看待。