昆明潜力大，旧改“套路”深，房企如何上牌桌？

昆明是一个让开发商“又爱又恨”的城市。

一方面是投资潜力大、值得长期深耕布局，是房企长期看好的城市之一。另一方面是市场化机制尚未完善，投资环境较为复杂。

本文将核心围绕昆明的主要出地方式——旧改，来看它投资环境存在的复杂性，当然，关键是房企的投资应对策略。

无论从城市面建设还是房地产发展，我们给昆明的定语是：长期可期、徐徐展开。

1、城市战略定位高，规划尺度大。

昆明是我国面向东南亚南亚的核心门户城市，承担着交通枢纽、国际贸易中心、金融中心、旅游文化中心等战略职能。城市的规划建设上框架拉的比较开阔，高铁站距离市区20多公里。从定位和框架可以看出发展的尺度和决心，接下来需要的是时间。

2、自然资源的性，长期吸引大量的人口流入、置业流入。

昆明得天独厚的自然条件，让它成为国内最负盛名的旅居城市，具备堪比战略核心城市的人口吸附力。除了对周边县市、省内地州具备极强的吸附力，对全国范围的吸附也非常明显。从常住人口看，市区每年净流入人口10万左右;从置业人群比例来看，外地购房客占到40%。昆明长水机场旅客吞吐量位居全国第六。

3、市场容量近两千万方，逐年稳步提升。

从商品房成交面积看，昆明的市场容量是一个可观的数字，近十年都是千万级，呈逐年稳步提升态势。2018年已接近2000万方，这在我们研究的14个单核城市中仅次于长沙位于第二。

城市发展徐徐展开，投资潜力长期可期。我们与多家房企投资条线的高管交流时，他们对昆明都持长期看好、尝试多元化拿地、积极把握机会进入或加仓。甚至认为昆明将成为整个西南片区的主战场。

但是目前而言，开发商在昆明投资布局，多多少少都有些头疼的地方。首先自然是竞争激烈、一地难求。其次是与主要靠旧改出地有关，虽然整个土地市场基本上已由非市场化向市场化过渡，或还存在一些微妙、复杂，尤其对于准备进入的房企，功课需要提前做足，避免“水土不服”。

从2008年国家开始大力推进棚改以来，昆明实施棚改的力度一直都很大。一共有385个城中村连片改造项目，启动两百余个。旧改成为近几年的主要供地来源。

与其他城市相比来看，昆明的旧改呈现两个特点：

一是土地资源分散，有很多大小“地主”。城中村改造刚开启时，政府动员社会资本参与旧改，除了政府平台公司，本土的龙头房企和许多小企业，都在参与旧改的过程中储备了大量项目。它们是目前市场上掌握大量一级土地资源的主体。

二是旧改推进缓慢。目前尚未启动改造的城中村有近一半，并且已启动的旧改项目中，仍有大量长期处于一级整理状态，推进缓慢，城市面貌较差，春城昆明因此被揶揄为“村城”。

一方面由于国资平台本身的机制问题、流程问题，以及大量小开发企业开发能力欠缺的问题，导致土地已经在手上，但长期没有实质性推进。现在有很多旧改地块是十几年前就已经推出的。

另一方面，随着主城区房价快速上涨，出现很多难以调节的村民的“表外诉求”，拆迁成本越来越高，难度越来越大，多项目进程搁置。

对外来房企而言，土地市场资源分散和大大小小的历史遗留问题、拆迁难题，会大概率带来沟通时间长、成本不可控、整个周期拖长的问题。

由于还有近200个城中村尚未启动改造，未来五年旧改仍是主要的供地来源。这些项目占据了绝对的区位优势，“一旦整理出来，一块地能抵外围好几块地”。随着市场化机制不断完善，越来越多的房企进入昆明，它们在拿地渠道上的探索，值得研究和借鉴。

房企进入策略建议：

1、团队前置化、本土化。

先行组建起团队，长期“混脸熟”寻摸机会。同时最好是本地化程度很高的团队，城市总、投资总用本地人，以快速“上牌桌”。

由于土地资源分散在大大小小的“地主”手里，外来企业摸不清门路，加上本土老板“认熟”，合作往往都建立在熟悉、信任的基础上，不然不会和你谈。空降人员摸清环境、脉络需要很长时间，很多空投过来的高层一两年内没结果，总部着急就开始换人。

2、手次进入，建议通过招拍挂。

因为招拍挂的地块一般是净地熟地、规划要求公开透明，可以避免新晋企业很多认知不足的问题。

像很多尚未整理完全的旧改项目，需要借助多方力量去协调处理，周期长且成本不可控。

再比如，因为各个区的规划、销售等等政策都是不同的，如果没有下沉到那个区域之前，肯定对这些规则了解欠缺。

3、挑选较好的中小“地主”，通过收并购获取项目。

这是碧桂园、中骏等企业增储的一个主要方式。挑选项目是关键。目前市场上剩下的二手地、二手项目，优质的已然很少了。很多优质项目已经有所属，剩下的很多存在债务问题、股权问题、规划不合理的问题，等等，需谨慎。

据业内人士估算，“昆明及周边，合理的项目大概五六十个，主城区靠谱的二手地估计不到20个”。

4、和当地龙头企业、规模企业合作。

与自身开发能力较弱的中小“地主”不同，像俊发、万科、保利，它们手上的项目以自己开发为主。可与这类企业成立合资公司，以股权合作、联合操盘等方式参与项目。

其中，和本土的国营企业合作，国企和央企具有优先优势。国资背景的企业之间合作更加顺畅，不会有为防止国有资产流失而进行的资产评估等复杂的流程。

5、不像南宁、福州的主城区基本上不存在勾地，勾地在昆明是比较普遍的做法。康养项目、文旅项目、科创项目，基本上都要与政府提前沟通。

目前在昆明一手地和二手地获取机会都不大，有企业将产业勾地作为主要增储方式。

6、具备财务优势或者有操作经验的企业，可以介入旧改项目的一级开发。与政府提前沟通，或者与一级开发企业联合。

比如万科入股一级开发企业鑫海汇。比如中骏，在项目前期拆迁量少、成本可控、风险可控等情况下，选择和本土优质中小型开发商适度合作开发一级土地市场。

7、省内地州的投资机会也不错。

很多企业选择到各个地州城市寻找机会，一边下沉，一边关注昆明、伺机而入。像大理、版纳这种旅居城市，房价与昆明相差不大。普洱、昭通、玉溪等也是不错的，诸多企业布局。

在地州勾地较为普遍，像新城、中骏、雅居乐、碧桂园进去都是和政府去谈，地价相对比较便宜。

8、当地有自然资源、文化保护政策，提前了解，做好规划和计算。

比如五华区的“双保护”，文化名城保护、滇池保护，这些叠加在一起之后，就无法做高层或超高层，或者容积率能给到3，但实际也做不满。甚至有旧改项目，拆完后只能盖到现有体量的70%，完全没办法做到利润覆盖。

9、最后还有一句正确的废话，快速决策在机会抢夺上的重要性。面对同一个项目，组织扁平、决策流程不冗长的企业抢赢是常有的事。

【昆明典型房企简析】

俊发集团

这个全国TOP50阵营的房企，是云南本土排名第一的龙头房企，也是最大的城市更新服务商。俊发在昆明有十几年的一二级联动开发经验，是城市更新的主力军，形成了“先安置、后搬迁、再拆迁”的俊发模式。连续十年市占率第一，开发建设经验、资源渠道、品牌影响力，都具有绝对的竞争优势。目前在昆明一个城市的货值储备达3000多亿。

海伦堡地产

粤系房企海伦堡，是深耕昆明的外来企业代表。在海伦堡的全国化战略中，跨出广东的第一步即选择昆明，进入昆明已达十余年，在旧改领域做出了代表作——海伦国际，该项目总占地面积2600亩，总建筑面积548.26万㎡。目前，海伦堡亦在以收并购、一级开发等多种模式积极拿地，继续深耕昆明。

中骏地产

是新进昆明的全国50强房企，2018年7月首进昆明，就获取了空港核心地段千亩超级大盘，2019年2月再下一子，获取了巫家坝片区约105亩地铁物业项目，打造中骏天字系高端物业。