卖房速度赶不上卖地速度！昆明新房住宅还能卖7个月!

       近日，昆明克而瑞发布了《2019年上半年昆明楼市总结及预判》。报告指出，上半年昆明积极坚持房住不炒，严控房价上涨，监管控制资金流向，昆明政策环境趋稳，控价保量，平稳发展;土地市场火热，供地节奏较快，开发商拿地积极。

  土地供应节奏加快 5家新进房企入驻昆明

  昆明土地市场在2017年以前供应规模缩减，土地成交量处于低位，而2017年后开始扩大土地供应以后，卖地速度明显高于卖房速度，城市中长期供应充足。从19年上半年来看，卖地、卖房速度差距拉大;整体卖地速度高于卖房速度。据统计，2019年上半年，昆明土地出让面积是商品房成交面积的2倍，整体土地出让速度较快，同比过往几年同期，2019年上半年为历史最高水平。

  据克而瑞统计，2019年上半年，昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示供应商住办土地共164宗，拟出让占地面积共计492.54万平米，建筑面积1634.61万方，较去年上半年同期上涨110.30%，政府供地节奏出现提前与加快趋势。而在成交方面，上半年昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示成交商住办土地共120宗，占地面积共计361.75万平米，建筑面积1156.49㎡，较去年同期上涨44.02%。政府供地节奏加快促成成交量上升。

  就土地市场成交结构来看，上半年昆明土地成交以纯住宅用地为主导，其次商办用地、综合用地、商住用地;在市场大环境下，商业板块去化趋弱，周期拉长，土地价值难以实现，政府对拟出让土地大量调规，大量增加住宅比例，纯住宅用地比例越来越高是大势所趋;溢价率方面，商办用地溢价率最高，溢价率达24.5%。

  就区域来看，上半年昆明土地成交主要集中在官渡区和呈贡区，从楼面价盘龙区和西山区楼面价破3000元/㎡。盘龙区源于多宗溢价地块成交，雅居乐溢价129.2%，拿下北部山水新城土地，楼面价高达8595元/㎡;中交地产溢价48%，楼面价7468元/㎡进驻盘龙区东市板块;西山区源于次中心板块、西山板块、度假区板块的单宗土地成交拉高均价，其中普锦房地产开发有限公司(众安集团)首进昆明拿下永昌街道地块。

  从拿地排行榜来看，上半年康美药业、滇管会新增土储分别为208.83万方和184.35万方，分列第一、第二;从楼板价看，新增土储前十企业中广电地产拿地楼板价最高，楼板价达4240元/㎡，滇管会土储楼板价最低，楼板价为1103元/㎡;2019年上半年拿地前十企业拿地多为项目后期用地，新进房企仅有世茂与锦艺置业两家，其中锦艺置业高溢价拿地;多数高溢价房企如德商、雅居乐、中交等由于拿地体量相对较小未能进入榜单前十。

  据统计，2018-2019年6月，昆明新进房企累计共13家，主要进驻方式为合作进驻与招拍挂形式拿地进驻;2019年上半年共有5家新进企业入驻昆明，其中锦艺置业、德商地产、雅居乐分别在招拍挂市场高溢价拿地。克而瑞预测，2019年上半年房企总体拿地相对激进，高溢价土地频出，预计2019年7-8月出现一轮土拍高峰，下半年供地节奏加快，成交有所上涨。

  商品住宅成交均价13713元/㎡ 供应持续增加

  2019年上半年昆明商品房市场供应逐步加大，相较往年同期供略大于求，价格小幅上涨，但环比价格有所回落，月度去化稳定。据统计，上半年昆明商品房市场供应607.32万方，同比上升41.54%，市场供应潜力较强;成交量达575.81万方，同比增长13.51%，需求释放;成交均价约12817元/平方米，同比增长2.02%;同比较去年同期均价呈现上涨，在限购政策调控下，价格趋稳;存量1339万方，受限售政策影响，去化周期缩短至11个月。

  各类产品供应充足，商品住宅供求相对平衡，其中公寓、车位、商业、办公产品仍然以去库存为主，在上半年新增供应中，住宅占73%，公寓15%，商业11%，办公1%;成交中，住宅占79%，公寓9%，商业4%，办公8%。

  具体来看，上半年商品住宅场供应445.85万方，同比增长40.56%，成交454.20万方，同比上涨11.27%，成交均价13713元/平方米，同比增长7.20%，较去年同期相比均价上扬，在市场相对宽松背景下，市场良好，存量553万方，去化周期维持在7个月;公寓主要为LOFT公寓和SOHO公寓，成交规模为18年同期的165%，成交量趋于上升，均价同比上涨7%;上半年商业供应稍弱，成交规模为18年同期的73%，均价持平，市场仍以去库存为主;写字楼市场缓慢上行，成交为18年同期规模的133%，价格下滑39%，市场以去存量为主。

  克而瑞预测，昆明商品住宅连续供不应求，价格逐年攀升，2018年19年供应持续增加，价格小幅上涨，市场进入上行期，随着高改项目和刚需项目相继入市，预计后期房价稳中微涨。

  大量新盘入市将造成激烈的量价竞争

  数据显示，截至2018年底，昆明在售项目存量553万方，按照过去12个月的平均去化速度，去化周期约为7个月;2018年1月-2019年6月，住宅产品未来可供应总量为(1449+364*0.8)1740万方，按照过去12个月的平均去化速度，去化周期约为22个月。

  基于待开发、在售项目存量和未来土地供应量三种潜在供应量对入市节奏进行排列，克而瑞预测2019年起市场进入供应增长期，2019-2021年理论入市供应量分别为912万方、1184万方及1229万方。

  昆明人口及城镇化率保持稳定向上的增长趋势，人口呈现净流入状态。按照目前人口增长的趋势，预计主城区80%常住人口有购房需求，根据城市新增购房需求预测，未来三年新增需求每年将达600.74万方;其中每年将会有约427.73万方的改善需求，年均新增投资需求约为105.29万方。

  下半年，昆明大量的新盘入市必定造成激烈的量价竞争，开发商会加大营销力度，保证成交量，同时，下半年面对竞争，房企未来会更多地审视客户需求，更多地从客户需求出发，找到自身的产品定位，提升产品力和产品附加值。

  而在价格方面，昆明土地价格一直保持较低水平，城市房地比偏高，企业投资利润较大，近期企业在昆明投资信心增强，房价走势大致与地价走势相符，地价直接传导房价，未来房价预计维持在1.2-1.3万元/㎡左右。