央行房贷利率新政策对昆明楼市的影响的分析

　　目前昆明房贷利率基本上执行首套贷基准上浮10%—15%(对应5.39%—5.64%)，二套贷基准上浮15%—20%(对应5.64%—5.88%)。根据8月20日公布的贷款市场报价利率(LPR)，5年期以上LPR为4.85%，基准上浮10%相当于LPR加54个基点，基准上浮15%相当于LPR加79个基点。

　　央行新政策规定首套贷不得低于LPR、二套贷不得低于LPR加60个基点，这仅仅是底线，但实际加点执行利率会高于这个值。那么，从目前基准上浮15%的二套贷利率相当于LPR加79个基点来看，所加点数仅比政策底线高出19个基点，基本上可以确定二套贷利率没有下调的可能性，而出于调控需要甚至可能高出当前水平。目前基准上浮10%的一套贷利率相当于LPR加54个基点，虽然高出政策底线值，但从百分比看仅相当于LRP上浮11%，因此降低点数的可能性也不大。

　　由此可以看出，央行新政策不会对房贷利率造成较大的波动，利率仍将保持稳定。而各地的执行标准以及松紧程度，还得依调控、市场、金融等实际情况而定。

　　就昆明楼市目前的现状看，首先，房企纷纷备战“金九月”，这一点从近期包括各大规模房企纷纷获批预售资格可见一斑;其次，昆明房价已连续上涨了37个月，虽然7月份涨幅有所回落，但在70城的排名仍然靠前;再则，昆明房贷利率在今年1—5月份处于下行通道，6、7月份开始进入上行通道，这与其它热点城市基本趋同;此外，在全国32个城市开展的银行机构房地产业务专项检查中，昆明赫然在列，说明相关风险也不容忽视。

　　基于上述几项特征，昆明房贷利率在今年后几个月不仅没有下调的可能性，还会出于预防楼市节点性过热、抑制房价涨幅扩大、把控房地产信贷风险等需要而适度收紧，稳中趋严将成为后几个月的房贷政策风向。

　　央行房贷新政策对近期的楼市表现将产生一定的影响，主要体现在时间节点上。政策8月25日公布、10月8日生效，这期间可以说是“屏蔽”了整个9月份，而9月份恰好又是房企下半年抓营销的重要节点，历年有“金九银十”之说。央行此举一方面是为了LPR机制运行更加稳健后再执行新政策，另外也给商业银行比较充裕的时间来制定加点执行政策。而站在购房者的角度看，新政策尚未执行期间，预期分歧、观望心理都会加剧。那么，今年“金九月”行情或会演变成“秋高凉凉”的局面。一方面有助于进一步抑制市场热度、平稳房价，另一方面也会促使开发商以价换量，而购房者将能从中得到一定的实惠。

　　对央行房贷新政策的分析

　　在完善贷款市场报价利率形成机制、以报价利率作为贷款执行利率基准的基础上，央行此次发布了商业性个人住房贷款利率政策，体现了“房住不炒”的定位和实行差别化信贷政策的原则，同时也发出了进一步稳利率、稳金融、防风险的政策导向和市场信号。

　　从房贷利率以最近一个月的贷款市场报价利率为基准加点形成来看，使房贷利率与金融信贷大行情同步，体现了房贷利率的市场化以及调节的常态化。与过去实行单一的基准利率浮动相比，新政策将能更及时有效地调整供需、预防风险。

　　从房贷利率可约定重定价并周期最短为1年来看，相关政策条款并未强制要求是否约定重定价，亦未限制1年以上的其它时限，这给予了购房者较大的选择空间，能一定程度上缓解还贷心理压力以及实际资金压力。

　　有关“首套房贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率、二套房贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”是新政策的核心，也是对执行层面影响最大的部分。从一、二套房贷的利率差距来看，对首套房贷执行市场化的利率政策，对二套房贷执行较严格的利率政策，其宗旨仍然在于“房住不炒”，即对满足基本自住需求的初次购房行为不施加贷款利率压力，而对购买二套房的行为进行一定的信贷制约。新政策延续了旧政策二套房贷上浮比例大于一套房贷的逻辑，有助于持续预防楼市过热现象的发生。

　　新政策同时提到了要遵循“因城施策”的原则，这一条款适度地放宽了各地确定房贷利率加点下限的政策空间，避免“一刀切”，各地将能更好地根据市场实际和调控需要把握这个度，以确保政策过渡期全国楼市的全面稳定。

　　有关房贷利率定价规则提到了“客户风险状况、信贷条件、合理确定每笔贷款的具体加点数值”等表述，这一条预示着差别化的房贷利率政策不仅因地区、因套数而异，或许后续还将有因人而异的可能性，比如个人征信记录的优劣也将对其房贷利率的高低产生一定的影响。

　　政策重申了严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务，主要在于预防政策过渡期间可能发生的个别乱象，治理乱象是今年金融工作重点之一，在此重大政策节点期间绝不允许其死灰复燃。

　　政策规定商业用房购房贷款利率加点标准与二套房贷相同，即为加60个基点。体现了房贷利率政策以首套优先、二套和商业用房趋严的导向，同时也给商业银行房贷资金的流向作出了相应的指示。

　　从8月20日公布的贷款市场报价利率来看，5年期以上为4.85%。至10月8日起执行新房贷利率政策时，若5年期以上LPR仍为当前水平，则二套房贷的最低利率为5.45%，相当于目前所执行的基准利率上浮11%—12%区间。但考虑到二套房贷政策更加严格以及银行额度紧张等因素，预计各地商业银行所加点数将高于60个基点。

　　同时，在LPR持续稳定的前提下，加点后的首套房贷利率也将高于目前的基准利率。所以，至10月8日新政策执行时，房贷利率基本上仍将与目前持平，不会因此引发“放水”的现象。

　　从时间节点来看，今年整个9月份都处于新房贷利率政策执行前的市场酝酿期，只要各商业银行尚未公布具体加点数值，购房者对利率变动的预期分歧将加剧，观望情绪也会加重。因此，今年楼市“金九月”行情将不复存在。