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举报滇池流域违法排污最高奖10万元3月16日,2021中国房地产开发企业综合实力测评成果正式发布,备受关注的“中国房地产开发企业500强”“500强房企优选 供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。TOP500前三位由万科、恒大、碧桂园占据。其中,万科上升两位,综合实力排名第一,恒大、碧桂园分列二、三;中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城分列四至十位。
与2020年相比,2021年TOP10变动率为10%,其中世茂为新晋企业,TOP50的变动率约为10%,整体相对较为稳定。测评报告显示,2020年TOP500房地产开发企业总资产均值为829.89亿元。
排名:万科重回综合实力榜首
2020年,TOP500房地产开发企业总资产均值为829.89亿元,同比增长16.64%,增速较上年回落1.26个百分点;净资产均值为178.81亿元,同比增长17.89%,增速较上年上升1.76个百分点。总体来看,TOP500房企资产规模保持增长态势,总资产增速略收窄,规模房企依旧占据优势位置,万科重回综合实力榜首。融创、华润等企业更注重利润和品质,融创降杠杆战略成效明显,华润在一线城市拿地占比提高,优化土储结构。
测评报告显示,前四大房地产开发企业销售金额占比为14.30%,集中度稳中有升。以销售金额计算的TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房地产企业市场份额分别为25.28%、37.64%、53.82%、63.94%,其中,TOP10、TOP20、TOP50分别较上年增长0.06、0.57、0.20个百分点,TOP100较上年下降0.2个百分点。
风险:降负债成重要任务
“三道红线”监管下,TOP500房企杠杆率有所降低,降杠杆初显成效。TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%,较上年下降0.89个百分点,为2012年以来第一次下降;净负债率均值为85.08%,较上年下降11.62个百分点,相比2019年也有大幅改善。短期偿债能力方面,2020年TOP500房企短期偿债能力略有下降,流动比率均值为1.40,较上年下降0.05,速动比率均值为0.49,与上年持平。
在监管要求下,房企开始积极降低杠杆水平,但各企业负债水平不尽相同,龙头房企信誉较好,积极推动销售回款,风险管控能力较强,部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢,前期拿地成本较高的影响,债务风险有所积累,需警惕资金链风险。
发展:重点关注一二线城市
2020年,TOP500房地产开发企业营业收入均值达183亿元,较上年增长10.36%。营业成本均值139亿元,较上年提高17.05%。近两年来,营业收入均值增速、营业成本均值增速均处于下滑趋势,营业收入增速不及营业成本增速。净利润均值达11.01亿元,同比下降11.08%,净利润均值增速近年来第一次为负。
同时,TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为1.32%,较上年下降了0.52个百分点;净资产收益率均值为4.53%,较上年下降了4.16个百分点;成本费用利润率均值为11.25%,较上年下降了6.75个百分点。利润空间收窄,房企总资产逐年上涨,尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅,导致总资产收益率下滑,房企一改过去全面铺开的拿地策略,态度逐渐谨慎,不再单纯追求数量,开始注重土地质量。不少房企重点关注一二线城市,尤其是长三角、粤港澳大湾区等地,同时关注围绕都市圈的三四线城市。
策略:非住领域拓展加速
从测评报告来看,TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.11,较2019年降低0.02;整体流动资产周转率均值为0.14,与2019年持平;总资产周转率均值为0.10,较2019年降低0.01。从三大运营指标看,总体数据依然处于低位。
随着融资环境持续趋紧,金融红利逐渐消失,管理红利时代来临。周转能力强是管理红利的重要体现之一,但在当前的市场环境下,驱动周转的因素发生了变化。相较于过去高杠杆推动的高周转,如今在融资趋严的背景下,房企更多通过提高执行效率、实施精细管理来提高企业周转速度。同时,近年来龙头房企在非住领域纷纷尝试轻资产化运营,在物业、租赁、办公、商业、文旅、养老等非住领域拓展加速。
此外,产品质量作为产品品质的基础项,也是房企打开和稳固市场地位的重要点。近年来,房企在提升产品品质方面也投入了更多精力和意识,以提高产品口碑。同时,房企通过多元创新能力形成差异化竞争,为企业价值增长提供新动能。以自上而下的结构进行战略创新、组织创新、管理创新、技术创新、产品创新和营销创新。
趋势:地区销售分化明显
随着“房住不炒”导向持续落实,各地区商品房销售情况格局分化。长期来看,人口有向大都市圈聚集的趋势。一方面户籍改革制度持续推进,增加了人口流动的自由度。更重要的是,参与人才争夺的城市不断扩大,优惠的政策力度不断增加,也导致了区域分化明显。
房地产行业作为经济的压舱石和稳定剂,2020年依然稳步发展,全国商品房销售面积和销售金额均创出历史新高。与此同时,越来越多的房企,包括规模房企,由于决策失误、杠杆过高等原因纷纷退出竞争,行业的分化格局加剧。
回顾2020年,房地产行业正处于粗放式向精细化发展的过渡期,房企根据自身的发展格局、未来规划进行了相应的调整。房地产主业住宅产品精细打磨,逐渐展现出新的“人居”风格;产业链纵向深化,不断开发新的利润增长点;业务横向多元化并行,在存量市场上百花齐放。
存量时代,房企在制定规划的同时越发谨慎。各大企业纷纷调整战略,根据自身定位开展业务,根据不同阶层的需求开发差异化产品,为市场提供更好的服务。房地产行业正走在转型升级的道路上,受政策和市场的影响,房企需要保持良好的融资能力、准确把握行业走向、不断开拓新的盈利增长点,才能保证企业的长远发展。
责任编辑:莉莉
责任编辑: chenxingli
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