利好政策影响下买新房还是二手房

5日，市民祝女士把自家房子发到朋友圈出售，金广路地块，刚满5年的婚房，带部分家具，带装修，不到7400元/平方米的价格，让不少圈友心动。

当前在国家多重利好政策叠加下，到底是买一套新现房还是寻一套带装修的二手房，是不少刚需纠结的关键：二手房便宜，可总归是别人住过的;新房虽好，但价格高，拿房产证难。

业内人士认为，昆明新房库存高企，国家去库存利好政策频出，未来价格不涨不跌，土地使用年限还长，值得考虑;二手房在新房去库存趋势夹击之下，寻一线生机，房主纷纷自降身价，同样值得入手。

数据显示

昆明目前二手房源或多于新房

据数据显示，截至今年4月底，昆明商品房总存量1601.69万方，去化周期为25个月。普通住宅去化压力最小，商业去化压力最大，办公也不容小觑。如果将这部分库存商品房折算成80平方米的房源，则至少还有22万套新房等待出售。

而新房去库存阶段最大的对手还是二手房。记者尝试从昆明品牌中介的手中收集本地二手房源总量，后来发现难度巨大。

某品牌中介公司吴敏透露，昆明本地二手房信息大多都在58同城上发布，这意味着，以58同城本地房源数据作为参考，不难得出一个昆明本地二手房源总量的参考样本。

5月12日下午3点查询，昆明58同城二手房源共计437639条，而这个数据分都在变化。吴敏说，刨去重叠的、虚假的以及房主临时收回、卖掉的无效信息，至少也有30万条有效。

这个庞大的参考数据意味着，昆明目前有效的二手房源应高于新房。吴敏认为：“原来，二手房销售优势比新房好，可现在二手房房源库存高企，新房销售政策更好。消费者有了更多选择，所以昆明二手房价格也不再是‘一口价’，整个市场也面临来自于库存商品房的多重压力。”

区位优势

二手房多在城市核心区交通便利

作为一个资深中介，吴敏手里不仅握着上百套二手房的钥匙，同时她还兼卖多个楼盘的库存现房，可谓左手拿着二手房，右手握着新房。

她说，中介卖房也是看人下菜碟，新房、二手房各有优劣，完全取决于消费者自身的需求。

近年，市区中心新建楼盘不多，多建在近郊及远离市区的地方，而市区、热点地区随处可见二手房的身影，故同样地理位置的房子，二手房自然占有较大优势。

交通方面，相对于二手房而言，新房交通不方便，公交线路不多，有的楼盘道路不畅;二手房则多在城市核心区，有密织的交通网络，交通环境自然优越，从交通环境方面看，二手房与新楼盘所占优势各不同，不分上下。要是“看颜值”的话，新房外观新颖、现代感强，颇具视觉冲击力，而昆明二手房建筑外观较为传统、单一，90年代建筑风格为主，风吹日晒久了不免有发黄、裂缝。若从户型空间和面积使用来看，新房又占上风;一般新楼盘普遍户型面积较大，单价较高，如此算下来总价自然不菲，二手房户型面积虽小但是其总价却相对较低，这也是吸引购买者的重要因素。

不过，吴敏认为，现在买房还得看风险，昆明不少新楼盘开发商资金出现问题，导致交房时间一拖再拖，甚至有的还出现了“复工无望、讨债无门”的局面。故新房存在期房风险，现实与承诺不相符，如出现面积缩水、延期交房、绿地减少等问题。而二手房，现房现卖，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者的许多购房风险。

市场反馈

刚满2年带装修带家具二手房源最吃香

根据国家统计局发布的3月份二手住宅价格数据显示，昆明环比、同比出现双双上涨，分别达到0.2%、1.3%，相比2月，涨幅分别扩大了0.1和0.3个百分点。

对于这份数据，不少昆明中介的销售员表示认同，不过4月下旬至5月初后，市场价格又发生了变化，新房利好频出，二手房市场压力山大，很多房东急于出手，降价的也不在少数。

当前，这些中介手里的房子，基本上做到“微跌不涨”，虽然有人接受委托之前建议房主抬高价格卖，可实际成交价，基本上在一个合理区间，“5月以来，昆明二手房价格未涨，多数略跌”。道理很明显，买房人群是固定的，他们不买新房就得买二手房，哪边优势更明显就走向哪边，价格导向显而易见。

当前，那些刚满2年，带装修，带部分家具，能拎包入住的二手房源最为吃香。相反，当年那些以投资为目的，购买毛坯房的最难出手，毕竟买二手房还要花两个月时间装修，不如买新房来得痛快。

一中介公司经理吴锋刚分析认为：“刚需购买二手房时，常以省钱、省事为出发点。总体上年轻人还是偏爱居住年限短的带装修房或带家具房，毕竟手续一办，房子到手马上住的感觉很实在。最多刷一道漆，添点家具，软装一下也就入住了。”

昆明本地人侯大妈祖孙三代五口人挤住在西山区政府旁边一套60多平方米的小两室里，全家人攒钱再买一套房的想法已持续了10来年。

5年前，侯大妈借亲戚的名额在北市区某楼盘以较低价格团购了一套房源，在住房之梦马上就要实现的时候，最后一笔尾款15万元却难住了全家，无奈选择退房。

直到今年4月，侯大妈全家的新居梦终于如愿了。她在西山区兴苑路附近看中一套90平方米的小三室，房子宽敞，采光好，中介报7500元/平米，“装修基本上凑合，主要是房子宽敞，后来我跟房东软磨硬泡讲到7000元/平米，挺划算的。”

为何新旧政策交替出台的情况下，二手房价格却出现了一些松动?看房已经成资深专家的侯大妈说，主要源于三个方面，首先是房源增多，卖的多过买的;过去两年，多套房持有者的等待热情基本消耗殆尽，大量房主急于抛售房子，又加之昆明新商品房库存量高企，多数特价房、工程抵账房以及各式各样的优惠让二手房价格抬不起头来。

不过，从都市时报记者走访情况来看，优质二手房仍供不应求。

营改增后

2年以上个人住房对外销售免征增值税

5月1日，营改增政策全面推开。营改增后，房地产开发企业征收11%增值税;个人购买不足2年的住房对外销售，按5%全额征收增值税;个人购买2年以上的住房对外销售，免征增值税。

此前，市民听说营改增政策后，担心买卖房子要多交税，故卖方的税负往往直接让买方承担，让不少前段买房者心焦不已。

业内人士分析认为，该政策“量身定制”多项特殊安排，缓解企业当前压力。对一般纳税人销售房地产老项目、销售或租赁试点前取得的不动产等，在维持原营业税税基不变的前提下，允许其选择简易计税方法，意味着纳税人的税负从5%降到4.76%。

对于普通的个人购房者来说，营改增该政策后应该是减除或者降低了税负。对于房产证未满两年的房子，缴纳的增值税会少于营业税，但是对于如今的市场，交易税一般会转嫁到购房者身上，所以现在买到房产证满两年的房子就是个占便宜的事儿，故昆明多数中介主打多为房产证满两年的带装修房。不过即便是看中了不满两年的二手房，以当前的营改增政策推行的税率来计算，100万元以内的房子，购房者还是能节约近两千元。