昆明楼市发展空间大 改善需求成昆明主流

“根据市场的轮换发展规律，昆明这类弱二线城市的地产行业，在未来的发展过程中很快将迎来一波快速增长。”对于经历了行业自我调整，并逐渐回暖的昆明楼市，碧桂园控股云南区域营销总经理刘伟给出了提振信心的行业预判。

作为今年才进入昆明市场落地开发的行业“新人”，碧桂园计划全年在昆启动10个项目建设，并且已经实现5盘连发，一些列动作，保持了碧桂园一贯坚持的快速高效建设作风，同时，也表明了对昆明房地产市场的充分看好。

基于对未来昆明房地产市场及城市发展潜力的全面看好，晚入昆明但高速布局的碧桂园还将继续加速在昆扩张势头，在为昆明市民带来更多高品质产品的同时，也将持续践行碧桂园的企业责任和担当。

下一轮，轮到昆明爆发

相比频出、楼面单价不断被刷新的一线城市和相关部门不得不重启限制性措施来抑制房价过快上涨的二线城市，一直表现得不温不火且似乎并不具备强劲行业增长预期的昆明市场，显然没有妨碍碧桂园在昆明的开发热情。

碧桂园控股云南区域营销总经理刘伟表示，在过去一段时间的发展过程中，北上广深这类一线城市的房地产市场已经出现过一轮快速上涨，并且现阶段相对较高的土地价格，对于企业的开发利润空间也有一定的抑制作用;而苏州、南京、厦门等这类强二线城市，目前正在处于快速增长阶段，之前没有项目储备的企业想要在这个时候介入这些城市开发，难度相对较大。

基于这样的市场行情，类似昆明这样的弱二线城市、甚至三线城市极有在未来一段时间内出现较为可观的行业增长机会。昆明作为云南唯一的特大型省会城市，在整个西南地区具有不可比拟的优势条件，其发展空间和价值潜力无疑是房地产开发企业较为看好的。

碧桂园控股云南区域营销总经理刘伟指出，从地理位置来看，昆明一直扮演面向西南开放的重要桥头堡角色;且昆明还是西南地区唯一一个陆路连接南亚和东南亚国家的省会城市;随着国家“一带一路”战略的制定，国家级的政策支持;中国利好将昆明的区位优势和发展潜力逐渐释放。

从房地产行业的发展角度来看，昆明是一个全国少有的单价没有破万的省会城市，这也说明了目前的昆明就是一个房地产行业发展的。

作为云南省的政治、经济、文化中心，昆明具有很强的人口吸附能力，且已经具备了一定规模的人口基数，加上良好的气候条件和环境资源，相对其他省会城市，昆明较低的房价和良好的发展潜力，对外来置业需求也会产生相应的带动作用。

其实在碧桂园控股云南区域营销总经理刘伟看来，“看好昆明”根本就是一个伪命题，越来越多的外来房企进入已经充分证明了昆明市场的发展潜力。但碧桂园控股云南区域营销总经理刘伟也表示，大量品牌房企的到来，在带动昆明房地产行业快速发展的同时，也会进一步挤压本土中小开发商的生存发展空间。

分化加剧，改善型需求当道

有数据显示，在过去的一段时间内，昆明的楼市消费以刚需型置业需求为主，与之相对应的是主打刚需类产品的开发模式，高品质的改善型物业相对较少，但随着刚性置业需求的逐步释放之后，改善型产品将成为昆明楼市的消费主流，对一线品牌房企在昆明的发展无疑会更加有利。

对此，碧桂园控股云南区域营销总经理刘伟认为，除了产品研发和开发理念的进步，购房者居住需求的提升，也是房地产行业发展的重要表现。

以带装修物业为例，早期的购房者对带装修产品都带有一定的抗性，归其根本，还是源于对房企开发实力的不完全信任，并非所有房企都具备有开发带装修项目且保证高品质交付的实力。相比之下，具备丰富开发经验的品牌房企在带装修产品打造方面具有绝对的优势。近年来昆明市场出现越来越多的带装修项目，似乎也说明品牌房企在影响昆明楼市消费习惯，同时也表明昆明购房者的置业需求正在不断提高。

不可否认，一线大型房企标准化的生产、标准化的工艺、标准化的品牌输出，以及标准化的企业管控体系，能够为昆明市场带来更好的产品和居住体验，自然也将会带动昆明的房价继续上行。

碧桂园控股云南区域营销总经理刘伟表示，高品质的物业打造，必然促使开发企业投入更多的开发成本，最终还需要市场以更高的售价买单。但必须看到的是，未来昆明的房价走势很有可能出现严重的两极分化，一些只能提供基本居住属性的产品，价格较低;而能够满足未来主流消费需求的改善类居住产品，价格则相对较高，且根据项目不同改善性需求配置的配备，还将会带动这一部分产品的价格持续走高。

类似的分化趋势在行业层面的表现也将更加明显。全国各类城市多年的开发经验积累，使得一线品牌房企拥有敏锐的市场判断，能够根据市场不同时期的变化，迅速调整发展策略，打造最适合市场需求的产品类型，以实现快速去化。相反，在面对市场波动时，中小开发商市场抗风险能力相对较弱，从而导致停工烂尾项目的出现，最终出现被市场淘汰货或被一线品牌房企兼并的情况。

相比一线品牌房企，中小开发商最大的劣势在于并不宽松的现金流，加上企业的品牌号召力、产品品质、软性服务等多个方面都不具备溢价能力，本土中小开发商在一线品牌房企大量进入的市场局面下，自身竞争力的短板只会越来越明显。

碧桂园的云南份额与社会责任

显然，即将迎来高速发展机会的昆明房地产市场，似乎更像是专门为一线品牌房企搭设的舞台，作为其中最有实力的一员，碧桂园无疑将成为昆明地产舞台上最亮眼的“领舞者”。

在外界看来，碧桂园入昆半年以来的项目落地速度可谓惊人，但就自身发展而言，这只是碧桂园昆明战略版图的一角。碧桂园控股云南区域营销总经理刘伟坦言，除了目前已经基本达到供货条件的碧桂园·凤凰湾、碧桂园·都荟、碧桂园·紫台，以及刚刚启动开工仪式的云南映象后续地块项目以外，碧桂园在昆明市场将会实现至少有17个项目同时落地。其中，今年推向市场的项目会稳定在7个，而到了明年，碧桂园将实现10个全新项目在昆落地。

碧桂园在进入昆明市场之前，对市场上现有的土地资源进行过一轮地毯式的搜索，目前有意介入的项目有数十个，这些项目覆盖了云南省绝大部分州市，预计未来的碧桂园将会在云南的每个州市都有项目落地，全面覆盖云南市场。

碧桂园在推进市场高效覆盖的同时，也将会为昆明楼市乃至整个云南市场带来全新的开发建设理念。

以碧桂园进入昆明市场的首发项目——碧桂园·凤凰湾为例，随着示范区的开放，项目的整体规划、户型设计、智能系统、园林环境、物业服务等已经能够直观体验。单从产品设计和园林环境来看，在项目户型的规划设计过程中，碧桂园的设计团队对于房地产产品的人性化体验也有充分考量，通过对2000多种生活方式的真实模拟，推敲出52个生活细节，以满足购房者多元化的生活居住需求;园林方面，碧桂园从200余种植物中精选出了75种适合本地生长的植物进行园林景观设计，让客户在苑区里就能够感受到项目未来交付后的“七重立体园林”景观优势。

另外，云南映象后续地块项目已8月18日正式启动开工仪式。

据碧桂园控股云南区域营销总经理刘伟透露，云南映象后续地块启动建设，不仅能够扭转碧桂园入昆以来项目体量普遍偏小的尴尬局面，依托项目相对较大的体量规模，碧桂园的开发实力还能得到充分展示，且项目将按照碧桂园的标准化流程进行设计开发，无论是价格、产品品质，还是居住体验，该项目都将成为碧桂园入昆至今的标杆，虽然项目案名将沿用“云南映象”，但项目本身将会是具有纯正“碧桂园”血统的高品质大盘，将会实现碧桂园品牌形象和品质实力的完整落地。

在快速扩大昆明市场占有的同时，碧桂园也时刻践行着企业所承担的社会责任。亦如目前快速推进的碧桂园·都荟，虽然项目作为碧桂园接盘合作的“非标产品”，从项目规划到产品户型设计都与碧桂园自主研发的产品存在一定差别，但碧桂园通过品牌、物业、园林、带装修工艺、智能生活方式等多方位的价值输出，为都荟项目创造一个“生”的可能，避免项目停工烂尾情况的出现，以此树立昆明市场的信心和预期，从而带动昆明楼市整体向上发展。

或许正如碧桂园控股云南区域营销总经理刘伟所说，碧桂园的品牌早已被市场熟知，但碧桂园的品质与实力，还需要通过实际的产品来树立，而昆明市场对于碧桂园兼并、收购，只为“抄底”昆明楼市的片面认识，也将随着碧桂园入昆产品的逐渐呈现彻底转变。