昆明

今年是买房的最佳时机?切勿盲目冲动!

2017年03月10日来源:攸克地产购房指南责任编辑:jingjing

1、能买新房就不买二手

  这是在当前局势下掏心窝子的大实话。特大城市房价控涨的压力都顶在地方政府的头上,所以,地方政府千方百计要控制房价涨幅,预售许可证审批过程中,对新盘的价格格外关注,价格太高的楼盘,都很难成功取证。

  一边是业绩压力一边是松不了口的价格控制,熬不住的开发商,只能调低开盘价格,换取一张销售许可。举个简单的案例,攸克君一个朋友盯了大半年,费尽千辛万苦终于买到了通州刚刚开盘的某项目。成交均价甚至比区域内的二手房价格还低,且还不论比二手房更有优势的精装修、新风系统以及园林配套。

  这种价格倒挂,就是机会。

  再算笔账,一套总价800万的二手房,其首付比例要比一套总价1000万的新房多出近两成。之前这位朋友也是打算买二手房,但抛开户型、产品是否喜欢等因素,房主的售房意愿直接影响着价格,待价而沽的心态充溢着整个二手房市场,想想每次看房还要看看业主的脸色,她最终一咬牙,转投新房市场。

  二手房市场是个体之间的交易行为,政府监管干预较少。新房则不同,开发商乖乖接受政府监管。低价取证的楼盘,现在相当于打折销售,再加上户型、产品设计、服务配套等因素,能买到的,自然十分划算。

 2、能买北京就不买环京

  北三县现在就是个“神话”,开年一连串的限购,都可以被作为“未来升值空间巨大”的销讲之一。环京楼市当下的现状,攸克君确实承认,可是,但凡资产配置的问题都不能孤立来看。

  一年半以前,攸克君的另一个朋友问,手里有300多万的现金,究竟是在北京买一套房,还是在燕郊买两套房,还是在涿州买三套房。攸克君果断告知能在北京买就不要考虑环京地区。

  一年半以后,事实证明攸克君的建议无比正确。他在北京买下的这套房子的涨幅,比他原本筹划在环京要买的三套房子涨幅加在一起,还要多出三分之一。而且,攸克君建议他试着挂一个二手房看看询价的速度,结果,在挂牌的第三天,就有四五个买家询价表达购买事宜。

  当然,环京并非一点机会都没有,但盘子太大,成功下注的几率也非常低。如此博弈下,北京的房产,从资产配置的角度来说,流动性远远好过环京地区。这一点,请万万不要忽视。

  3、能买五环就不买六环

  这一点逻辑和“能买北京就不买环京”是一样的,核心就是买那些稀缺资源。你买到的资源越是稀缺,作为资产,保值增值的空间就越大,保险系数也就越高。

  这里讲的五环六环并非明确到环线的物理位置,而是核心区和资源聚集的成熟地区。如果从纯粹的资产配置角度看,同样的总价,同样的支付能力,在不考虑纯粹居住功能需求的情况下,如果有一个面积稍微小的城区新盘,和一个面积稍微大的郊区新盘,那么,你最终的选择,一定是前者,而一定不要是后者。

  土地的价值,就是由单位土地上承载的公共服务投资决定的。一个最简单的指标,不要看你看中的新盘附近的道路有多宽,而是要看路网有多密,这些,都将决定作为资产配置的房产未来的保值增值空间。

  4、能买住宅就不买商住

  这一条要敲黑板划重点!因为当前在北京核心区或者地理位置不错的区域,都有在售的商住项目。这些项目,价格相对便宜,不限购,对于不少有意资产配置的买家来说,都有很大的吸引力。

  正因如此,攸克君才要极力在你耳边敲响警钟。从过去五年的情况看,写字楼的价格与住宅都是倒挂的,何况商住。而且,虽然都在增值,但商住增值的幅度,远远低于同区域的住宅。

  攸克君对比过东四环某小区,一年时间内,其70年产权的二手住宅成交均价从不足5万元飙升到目前近8万。而同一小区内的商住房源,单价涨幅仅在1万元左右。

  且不论资产增值的幅度,商住的税费、功能、使用成本相比住宅都会更高。这也意味着,虽然未来的涨幅空间不及住宅,但是你还要负担比住宅更多的成本支出,既然如此,仅此一点选商住就一定是不划算的。

  所以,如果有资格,能买住宅,就别买商住。

  5、能买大开发商不买小开发商

  今年刚开年,位于北二环的某楼盘就因为延期交付引发了业主维权,论地段论价格,这都是直指高端市场的产品。但原本去年底就要交房的期限却被整整延期一年。

  也许这是小概率事件,但足以说明一个问题:开发商的规模同样是选房的硬指标。攸克君提到的这个项目开发商算不上品牌房企,在北京也并无其他项目。这就决定了其规模效应与资金链抗风险能力远不如大的开发企业。而对购房者而言,耳熟能详的、或在北京有多个项目的开发企业,其资信、实力以及工程质量也会更有保障。

  其次,品牌房企对物业的选择也会更加慎重,越来越多的开发企业会自主成立物业公司或与有品质的物业合作。而物业品质对于整个项目的未来增值预期而言则具有相当重要的“长尾效应”。所以,不论是自住抑或投资,这一点都要考虑到。

  以上五则,也许没办法一次性解决摆在你案头的买房难题,但至少可以帮你在已有备选答案时,更准确的做出选择。攸克君也发现,很多时候因为信息不对称造成了购房者很难选到合适的房子,譬如之前谈到的通州某新盘,价格和产品相比区域二手房来说,都更有优势,但很多一头扎进二手房市场的客户,也许还没看到这一机会,就已错过。

图片选自网络 什么是房改房? 房改房,又被称之为已购公房,是指城镇职工根据国家和县级以上...[查看详情]

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