昆明

二手还是新房?购房纠结怎么办?

2017年04月01日来源:楼盘网购房指南责任编辑:jingjing

想决定买新房还是买二手房,还要看新房和二手房的购房流程。新房与二手房的流程,大致一样,但过程中一些流程的顺序是不一样的。

1、购房资质审核

在认购新房时,购房者就要提交资料进行审核了,而二手房资质审核的节点,在签约前。一般情况下,购房资质审核需要10个工作日,在认购书中会规定签订正式购房合同的日期,如果买认购当天没有带齐资审材料,耽误了购房资质审核,在约定期内没有签订购房合同,购房者则会面临违约风险。

2、签合同和网签顺序

新房正常的流程是先网签,再签订合同,只有一本合同。二手房的顺序是先签合同,再进行网签,需要注意的是,二手房签订的是两个合同,前者为买卖合同,后者为网签合同,两份合同略有不同。

3、放贷款的节点

新房现房,按照银行的流程时间放贷款,期房的话,商贷和市管公积金贷款,需要等到期房封顶之后,国管正常放贷,放贷时间与是否封顶无关。二手房放贷款的节点,是在新房本下发之后若干工作日内。

相对比之下,买新房比买二手房遇到的纠纷少,新房产权明晰、贷款、产权归属都很容易办理,而二手房在购买过程中,产权、贷款、合同都容易发生纠纷,对比一下,新房购房路程更简单。

还能从哪些方面作比较?

1、地段

同样地理位置的房子,二手房占有较大优势。

2、交通

新房交通便捷,但公共交通方式不方便;二手房交通网络密集,但易拥堵。

3、外观

新房外观新颖、现代感强,颇具视觉冲击力,优势比重较大。

4、户型

新房较为符合现代人的居住理念,从户型空间和面积使用来看,较占上风。

5、价格

从户型面积总价来看,二手房较占上风。

6、物管

新房多主打服务牌,物业配套设施相对较成熟,较二手房略胜一筹。

7、区位

二手房整体商业氛围、购物环境、生活气息等十分浓郁,优势更为明显些。

8、升值空间

新楼盘看潜力,二手房看天时地利,未来发展前景各具优势。

9、风险

新房存期房风险,二手房品质好坏一目了然,购房风险更低。

10、契税

不论是新房还是二手房,都需要缴纳契税。而且,不管是购买商品房、公房、还是经济适用房,都按统一标准交纳:

若购买的是首套房,90平米以下的小户型按1%的税率缴纳契税,即(网签价-增值税)X1%;90平米以上的,按1.5%的税率缴纳,即(网签价-增值税)X1.5%。

若购买的是二套房,全部按3%的标准缴纳,也就是(网签价-增值税)X3%。

11、增值税

首先,如果买的是商品房,满两年的普通住宅,增值税免征,非普通住宅需要先在房产评估机构评估房子原值,再计算税费,具体公式为:(网签价-原值)/1.05X5%;未满两年的,一律按网签价/1.05X5%计算。

其次,如果买的是公房,满两年的公房,增值税免征;未满两年的,增值税为网签价/1.05X5.6%。

较后,如果你买的是经济适用房,,一类经济适用房满两年免征,不足两年的全额征收增值税,与公房的计算公式相同;二类经济适用房与商品房缴纳方式相同。

12、个人所得税

在商品房、公房、经济适用房的范畴之内,“满五少有”的二手房免征,不满足“满五少有”条件的房子个税一律按照以下标准征收:

(网签价-原值-原契税-网签价X10%-贷款利息-本次增值税及附加)X20%

提示:“满五”就是指房产证满五年,“少有”指是否为持有人少有住房。

13、土地出让金

二手公房的土地出让金缴纳存在两种情况:

一是卖家当年以优惠价或标准价购买房屋的,买家就需要先向原单位缴纳土地出让金,即6%的当年成本价X建筑面积,再缴纳后期的土地出让金,即1%的当年成本价X建筑面积。

二是卖家当年以成本价购买房屋的,则仅需缴纳1%的当年成本价X建筑面积。

14、综合地价款

根据有关政策,2008年4月11日之前房子满五年,买家需按网签价的10%缴纳;2008年4月11日之后房子满五年,房屋交易政府优先回购,若不回购,需缴纳差额的70%,而差额指的就是原购经济适用房与同地段、房屋状况相似的商品房间的房价差。

注意,综合地价款和土地出让金仅适用于一类经济适用房。

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