中立测评昆明主城数十种公寓，照着买准没错！

商用类公寓产品在房地产市场中是个神奇的存在，甲之蜜糖，乙之砒霜。

有一些人不看好公寓，因为觉得只有40年产权，商业用电用水较贵，且大多不能落户。

而还有一些人则是特别钟情公寓，因为觉得面积小，总价低，适合投资，也适合过渡。很多直接都是带家具家电的带装修，还有买的时候就直接签租约的，非常省心。买一套住宅的钱可以用来买两三套公寓了，而公寓的租金却比住宅高得多。

今天不是要和大家探讨要不要买公寓，而是为想要选购公寓产品的购房者们奉上一份客观、中立的踩盘报告。

做这份报告的初衷，其实是考虑到了昆明目前住宅类政策的不断收紧。而公寓类产品凭借不限购不限贷的特质，会越来越受青睐。所以我们挑选了昆明主城区一些有样板间的公寓楼盘，实地的挨个去看，给大家整理分析归类，希望能为你省去一些东奔西跑的时间，在这份报告里，你可以用自己的需求去匹配具体公寓楼盘的特征，找到适合自己购买的公寓。

在进入详细的踩盘报告之前，我们先为大家整理了一下，主要有哪些人群适合购买公寓类产品?

1.单身年轻人，或者刚结婚的夫妇;

2.小型创业团队，工作室一类;

3.民宿or公寓式酒店的老板;

4.想投资房产，但住宅类已经被限购限贷的人群。

以下是踩盘报告的目录：

西山区——恒大云报华府·卡姆公寓

官渡区——海伦国际海伦MAX公寓

呈贡区——孔雀镇

五华区——海伦中心公寓

关键词：准现房、智能家居、投资

西山区——恒大云报华府·卡姆公寓
关键词：自住首选、有天然气

恒大云报华府·卡姆公寓
带装修均价：13500元/m²

交通情况：地址是位于西山区日新中路与前卫西路交叉口西行300米;距离地铁5号线(建设中)正和小区的站点较近。

主要特征：通天然气;带装修交房，无家电，有卫浴，有橱柜;梯户比非常高。

交房时间：2020年6月30日

主打户型

52平米，层高3.15m，这个户型买下来总价在75万左右。都是单面采光，要么朝东要么朝西。物业费是4.8元每平米每月。租金水准差不多每月2000出头。定位偏商务型，在附近工作的人买的比较多。比较适合做长租。没有床，没有沙发，但是有衣柜，有墙纸。通天然气，橱柜、抽油烟机、燃气灶都带。

样板房实拍：

还有71平米的户型，以及88平米的两房户型。

关于付款方式：

除了全款和按揭以外，还提供了一种全款分期的方案，全款分四次交，免息。每半年付一次：第一次付全款的5%，半年后付全款的20%，再过半年全款的25%，再过半年付剩下的全部，付完也就交房了。

总体评价：

优势：通天然气这一点简直秒杀其他公寓产品，所以非常适合自住。当然买来投资(长租)也是很合适的，周边大公司、写字楼多，比如在能投工作或者在云报就有不少人选择买卡姆公寓，短期自住+长线投资。梯户比非常高，一层楼26户配了12部电梯。接近于一梯两户，适合中高端商务人群。全款分期的方案很独特，很有吸引力。

提醒：最好的loft户型早就卖完了，现在只有平层公寓在售。虽然是带装修交房但是没有家具家电的，只有橱柜卫浴和衣柜，其他需要自己购买。

不怎么适合做airbnb民宿。

官渡区——海伦国际海伦MAX公寓
关键词：拎包入住、loft

带装修均价：12500元/m²

交通情况：地址是位于官渡区广福路与金源路交汇处(世纪城旁);紧邻巫家坝片区。

主要特征：设计非常合理;带装修交房，实实在在的拎包入住;昆明市场上的loft公寓;周边配套不错，旁边就是已经开业的购物商场，还有大润发。

交房时间：2020年

主打户型

产权证上的面积是37平，实际使用面积是56平米，loft户型，一共两层，二楼是全赠送的，买下来总价五十多万。设计非常合理，37平的loft公寓设计成了两房。所见即所得，带装修带家具家电，买个床上四件套和洗漱用品就可以直接入住。买这边的公寓用来自住的不多，主要是买来投资。目前这个户型是认筹阶段，6月20号左右会正式开盘。

样板房实拍：

还有一个也是37平的，使用面积是47平米的，客厅部分做成了镂空的，跃层落地窗的感觉。还有90平米的户型，上下两层一模一样的，做成了四室四卫，总价在130万左右。买了做民宿非常合适。

总体评价：

优势：loft公寓在昆明市场上非常，过规难，以后也很难看到loft公寓产品，如果喜欢这种跃层的感觉，那买海伦国际的MAX公寓真的是首选了。这样的户型做民宿也会非常受欢迎，很多年轻人都喜欢loft。设计非常合理，带装修交房超省心。

提醒：不好买，特别是37平那个两室的loft户型，真的很好，也是真的难买到，基本开盘就抢，比如上次发出去1100张认筹卡，到最后其实基本会有400个客户是买不到的。虽然紧邻巫家坝片区，但是离地铁站稍微有点远。

呈贡区——孔雀镇
关键词：鲜花公寓、投资、高铁

带装修均价：11000-12000元/m²

交通情况：地址是春融东路云南广播电视台对面距离高铁昆明南站较近。

主要特征：鲜花公寓。带装修交房，家具家电都有，适合投资。高铁房。

交房时间：2020年

主打户型

平层公寓，总价在六十万左右。装修风格不错，各方面细节都做得很好。鲜花公寓不是说说而已，阳台上真的会有鲜花的花台，也会有人维护。

样板房实拍：

总体评价：

优势：高铁房、鲜花公寓，适合投资，做airbnb，做公寓式酒店。呈贡买公寓是可以落户的。

提醒：目前项目周边还没怎么开发起来，2020年交房的时候可能会好一些。主要还是适合投资，并不太适合自住。

五华区——海伦中心公寓
关键词：拎包入住、配套不错

带装修均价：13500元/m²

交通情况：地址是二环西路与科泰路交汇处黄土坡立交桥旁;门口就是公交车站，对面是黄土坡公交车场，总共26路公交车;自驾的话，门口就有个小屯立交和黄土坡立交，出门就可以上二环，去北边或者去南边都比较方便;距离正在建设

主要特征：6梯28户;带装修拎包入住;配套不错

交房时间：2019年7月

主打户型

最小户型：34.45平米的已经卖完了。37平米的户型跟34.45平米的基本一样，就是会稍微宽一些，34.45平米的宽2.45m，37平米的宽2.6m，37平米的带装修公寓目前总价在40万左右。按揭购买的话，首付21万左右，贷款十年月供2100左右。1-4层是商场，上周末刚开始正式招商。

样板房实拍：

在售有个49个平方的，总价在50多万，租金水平在1800左右。有衣柜，洗手间设计合理。适合自己住，也适合做民宿。68个平方的，最大的户型，明厨明卫全落地窗带阳台，阳台同时直接当成衣柜用了。总价71万-74万。 2100,2200的月租金水平。

关于付款方式：

除了全款和按揭以外，还提供了一种首付分期的方案，但是得争取名额。首付每隔半年交一次，第一次交总价的25%，第二次15%，第三次10%。

总体评价：

优势：这个地理位置确实还是比较方便的，去个文林街，翠湖，顺城啥的都比较快。周边有沃尔玛。带装修保持了海伦堡的一贯高品质。设计方面费的心思比较多，门是电子密码锁，适合投资也适合自住，做airbnb民宿也是合适的。

提醒：37平的户型还是有点太小，自住起来应该不太舒适，49平方的户型更适合自住一些。68平那个户型，洗澡的地方感觉稍微有点窄，建议实地去看看感受一下。

这次踩盘主要挑选了有样板间的公寓楼盘，有一些不错的公寓因为尚未开放样板间所以我们没去跑，比如性价比很高的未名城紫光公寓、带15年租约的金地We'R公寓。

踩盘报告的初衷是为大家节省时间，省去东奔西跑需要耗费的精力和交通成本，帮大家实地去了解一些开发商在广告中不会细说的具体情况，也为大家去除滤镜，呈现真实的样板房状态。

不知道以上几个公寓产品里有没有适合你的，不管是自住、长租，不管是开工作室还是做airbnb民宿，希望大家都能够早日买到适合自己的公寓。