恒大再登利润王宝座 昆明恒大盘推荐

中国恒大董事局主席许家印曾表示，“越是市场不好的时候，越能展现出恒大的功底。”这句话在恒大2018年上半年的业绩报上得以体现。

8月28日，中国恒大集团在香港举行了2018中期业绩发布会。中国恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧，副总裁陈敏，执行董事、首席财务官潘大荣出席发布会。

数据显示，恒大上半年的多项核心指标领跑行业，其中，营业额为3003.5亿元，同比增长59.8%;销售额3042亿元，同比增24.6%;毛利润1088.6亿元，同比增长61.8%;净利润530.3亿元，同比增长129.3;现金余额为2579亿元。

对于负债率的管理，恒大此前制定的目标是在2018年下降至144%，但中期业绩显示，净负债率已大幅降至124.3%，超额完成目标。夏海钧再次重申恒大净负债率的目标：“在2020年降至70%，达到行业合理水平。”

今年年初，恒大启动“新恒大、新战略、新蓝图”的战略部署，这由此带来恒大发展战略及发展模式的转变，即由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变;由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

恒大2018上半年较好的业绩也或许是对“新恒大”最好的注解。

再续“利润王”称号

恒大半年报中，最为引人关注的当属净利润，530.3亿元，超过碧桂园(163.2亿)、万科(135.2亿)、保利(93.1亿)、绿地(83亿)几家房企净利润之和。这在房地产行业进入下半场，调控持续不放松的环境下，尤为亮眼，也是其在2017年之后又被冠以“利润王”之称。

对于此，夏海钧现场解释道，净利润大增主要源于恒大超前的土地储备战略。“房企没有土地就没有规模增长，恒大积累了很多优质的土地，一二线城市占比68%，但土储单价只有1683元/平米，乃龙头房企最低。”截至目前，恒大共有土地储备3.05亿平米。

“这些土地并非一蹴而就，而是积累了很多年。”夏海钧进一步算着账本，“3.05亿平米的土地，共有822个项目，每个项目都是大项目分期开发。当地价锁定，销售成本略微增加，销售价格一直增长时，利润也就随之而来。”

提前还清1129亿元永续债，也被列为高净利润的原因，夏海钧表示：“永续债会吃掉公司的税后利润，还清了，也就释放了利润。”2016年，恒大负债率一度高达432%，为业内广泛关注，2017年恒大大举融资，还清了所有高息永续债，净负债率降至240%，2018年上半年，这一数字就变成124.3%。

在夏海钧看来，引进战略投资者、偿还永续债、土地储备的降低、公司盈利大幅提升等，这些都是恒大负债率大幅下降的原因。

此外，标准化运营、集约化采购等强有力的成本控制及带装修交付、提升产品附加值，也是恒大净利润高的原因之一。

对房地产未来很有信心

年初，恒大制定的业绩目标是完成5500亿的销售额，而半年过去，已完成55%，夏海钧表示，年内并不会上调业绩指标，“市场环境变化，恒大更注重实用、经济效益的增长，单纯过快的规模增长会带来经济效益、管理链条的压力。”

夏海钧表示，恒大目前拥有可售货值7000亿元，再销售50%，就能完成3500亿元业绩，“超额完成今年的目标没有问题。”谈到对房地产未来的看法，夏海钧充满信心。

在夏海钧看来，目前的调控政策属于过渡性的行政手段，有利于房地产市场平稳发展。但随着长效机制的落地，非市场的行政手段会逐步退出。“房地产未来一定是强者恒强，大鱼吃小鱼。前十房企蚕食了中小房企的生存空间，加大了行业的集中度，这也给大企业带来了增长空间。”

有数据显示，目前前十房企集中度约为30%，其中恒大、碧桂园、万科三家占比超15%，随着行业集中度的提升，预计2020年将达到40%以上，三大龙头房企预计占比超20%。夏海钧表示，房地产行业拥有10万到13万亿的规模，如是算来，前三大房企将出现7000亿元的销售额。

但对于拿地策略， 夏海钧表示，恒大不会在四线城市拿地。“中国房地产市场最好的区域一定是一线城市，原因在于需求旺盛，供应不足。目前受限购、限贷政策的影响，一线城市的市场情况没有得到真实反应。”他说，一二线城市是未来发展最好的区域，其次是经济发达的三线城市。

今年以来，国内资本市场持续动荡，多项指数大幅下降。回购股票也成为恒大今年较为受关注的举动。夏海钧认为，恒大效益很好，股价不稳定的时候，会选择回购，一来稳定市场，保护投资者，二来可以增加公司的持股比例。

恒大目前市值3800亿港元，市盈率仅为5.35，而万科与碧桂园市盈率分别为13.62与7.38。如果按照市盈率7倍计算，恒大市值将达到5213亿港元，对应的股价应该是40港元;如果按照13倍市盈率估算，恒大市值将达9700亿港元，对应股价75港元。夏海钧表示，“从目前股价来看，恒大增长空间远没有释放出来。”

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