地产行业面临洗牌 传统中介如何破局？

“区域分化、增速变慢、结构性失衡、集中度上升。”如果说2015年房地产行业开始步入白银时代，那么2016年传统房地产行业就已经完成了白银时代最后的洗礼。伴随互联网+思维强势渗透，在行业转型升级、供给侧改革加速推进的大背景下，一些地产商开始顺势谋求回归核心，聚合优势资源，抢占竞争新制高点，其应变策略包括重资产拓展和轻资产扩张结合的运营模式。而传统中介也毫不例外，随着市场风向不断转变，行业加速洗牌，在转型和变革的大潮中，随时可能出现一个破局者。

开发商进入“售楼寒冬”

“最近开发商集体进入‘售楼寒冬’。”华南某房企内部负责人感慨道。近段时间以来，为了平稳楼市，政府出台了一系列政策，今年国庆期间，共有21个城市密集重启了限购限贷，包括四个一线城市及热点二线城市都进入了调控范畴，主要围绕购房、开发、土供等方面进行。

前不久，新广告法落地，大量规定似乎直接指向房地产广告宣传。新的法规颁布不到一周的时间，部分“问题”新房项目已闭门谢客，处于整顿之中;而其他在售新房项目也悄然撤换宣传广告，改变了销售策略;多数中介门店的水牌已摘掉或换新，以防触及红线。

10月以来，多个城市集中开展了在售商品房项目和房地产中介机构执法检查工作，督促相关企业严格落实房地产调控政策要求，杜绝发生捂盘惜售、哄抬房价等多种扰乱房地产市场秩序的行为。有业内人士表示，此次监管措施能够较好地打击楼市违法违规销售行为，促进房地产市场稳定健康的发展。为何政府频频对楼市出手?事实上，今年以来楼市量价齐升，已引发高度关注。

从前三季度的市场表现看，国家统计局公布数据显示，1-9月份，商品房销售面积105185万平方米，同比增长26 .9%，增速比1-8月份提高1 .4个百分点;商品房销售额80208亿元，增长41 .3%，增速提高2 .6个百分点。房价方面来看，据合富辉煌研究报告显示，2016年前三季度全国商品住宅平均售价为7373元/平方米，达到历史新的高点。与2015年平均房价相比，涨幅达到13.9%，涨幅较前几年明显加大。

“2016年房地产去库存，购房政策总体宽松，带来各种购房需求集中释放。”合富辉煌集团房地产经济研究院院长龙斌表示。

“广东购房需求向来旺盛，且大体上是以自住性需求为主。因为广东城镇化水平较高，地区发展比较均衡，且不断增长的外来人口，带来了增长的自住性需求。”龙斌表示。

一边是楼市量价齐升，另一边是政府调控将购房门槛再次提高。这导致很多原本徘徊在购房大门外的刚需买家失去购房资格。以深圳为例，新限购政策规定非深户购房社保缴费年限由3年提高至5年。

然而，深圳本来就是一个极具购买需求的城市。据不完全统计，截至2015年，深圳市非深户常住人口仍然高达782.90万人，是户籍常住人口的2倍以上，这意味着提高社保缴费年限后，大量非深户人口将失去购房资格，而事实上此类人群可能是购房的刚需群体，也较具购买力;另外，新政对无房但有贷款记录的群体，首付不低于五成的规定，提高了小房换大房的资金门槛。

买家陷入“集体焦虑”

“一方面，深圳房价高企，购房门槛提高，购房者有着买房难的焦虑;另一方面，信息不透明，导致购房者陷入误区，对楼市产生非理性的判断，无形中加重购房成本。”日前，优房超总裁陈强在接受南都接着采访时表示。

在陈强看来，深圳及周边城市的市场存在着多方面的问题，其中最难打通的壁垒就是信息错位。

南都记者了解到，诸如“诚意金”、“吃差价”、“首付贷”等市场乱象屡见不鲜。例如，房子没到手，中介拒绝退还诚意金;中介与房东叫价不一，产生的价差直接规中介所有;首付贷实则按消费贷的利率还款，加重购房者月供负担……

对此，广东宏力律师事务所律师吕传文指出，“中介收取诚意金不退还和吃差价的行为涉嫌违反相关的法律和行业规定。各类首付贷也已被监管部门叫停，属于市场严令禁止行为。若涉及虚假宣传或向购房者传达错误信息已误导消费者，则构成违法行为。”

同时，吕传文也指出，这种由于信息不透明导致的市场乱象，更进一步加重了购房者的“非理性”购买热潮，在中介的推波助澜之下，甚至更进一步抬高了房价。

对此，今年8月，住房城乡建设部等国家7部委联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，加强房源信息尽职调查和监管，规范中介机构行为准则。

除此之外，信息不对称可能导致购房者多出成本，房价波动，户型、楼层、朝向价格差、销控表更新等多方面的问题都是购房者难以把控的，而这些很可能在无形之中产生巨大的差额。

对此，在行业内浸润多年的陈强提出三点问题，“对于购房者，必须有一个透明公开的平台，既利于购房者直观地了解市场情况，又便于政府监督和管理;对于投资者，如何寻求保值增值的产品的确需要花大量的时间研究，这个必须要有专业的人来做;对于中介机构，树立行业的标准化和规范化模式，搭建平台统一管理才能更快根治行业乱象。”

而据记者观察，目前市场上还没有一个平台可以将买家、中介、开发商甚至地产生态圈以外的其他人有效地连接起来，形成一个完整的产业链，打破现有的购房模式。

“要打造这样一个平台，将房源、客源集中在线上，线上商城将汇集丰富的一手、二手房源，为购房者提供24的线上找房、看房服务;同时，通过线下设立看房体验馆的形式，为购房者提供一站式、多区域多项目对比的看房买房服务。一站式解决贷款、办证等买房卖房手续，实现产业链的闭环。”在陈强看来，传统中介与互联网结合的模式已经过时，如何打造C 2B (客户需求对代理商或渠道)、C 2M (客户需求对开发商)为市场带来了更多的想象空间。