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租购并举将率先影响哪些城市?“楼市长效机制开始‘轮廓初现’下一篇
2018昆明落户最新政策:不买房也能落户假设有一笔款项,款项数量为可以在昆明可购买任何一种房产一套,专门用于投资昆明房产,到底买哪类物业于十年后*比例最高呢?对房产分类包括:写字楼、商铺、车位和住宅。因为住宅的产品形态比较多,所以按楼层数量来细分为高层住宅、多层洋房和别墅(别墅在此是指有天有地有庭院的房子,从销售角度提出的叠加别墅在此只算为洋房)。
首先排除的是车位,受规划影响,昆明的车位配比较高,导致目前昆明众多楼盘的车位销售率较低,现实中的低租售比导致极少有人愿意投资车位来赚取差价和租金回报。
其次,写字楼和商铺也不会成为是好的选择,这两类物业在昆明的库存面积不算最高,但其去化周期却很长。写字楼销售率低,租金回报低,目前昆明仍然还有大量过规写字楼在路上,因此投资写字楼不会是明知之举;商铺受电商和人们消费习惯的影响,普通社区商铺投资回报率在下降,因此从中期看,商铺也不是投资的方向。
从总体上说住宅在目前的昆明房地产市场销售火爆,可供销售的产品其实有限,库存去化周期较低,按锐理2017年年报数据,主城区住宅的去化周期仅4.4个月,因此从总体看住宅值得关注。
高层住宅供应量最大,从2017年供地情况看,绝大多数项目的容积率都大于1,因此在接下来的几年里,昆明主城区住宅类产品供应仍以高层住宅为主,相对而言,此类产品品牌开发商的销售价格集中在1.2-1.5万元/平之间。多层洋房主要集中在南市区滇池版块,土供应十分有限,产品价格2万元/平左右,比如公园1903、华夏御府等。别墅在昆明主城区的项目屈指可数,特别是能做第一居所的楼盘少得可怜,但均价却不高,2.5万/平左右。
时间按十年的周期来看,十年后昆明主城的大片土地也基本开发得差不多了,届时能开发的土地基本要到呈贡或者太平片区,到2030年那个年代成长起来的富裕阶层如果想住别墅,只有两个渠道,一是到远郊购买一手别墅,二是在主城片区购买二手别墅。十年后远郊别墅 的地价将上涨到什么程度,目前无法预测。由于在主城片区可供选择的别墅楼盘十分有限,2000年至2010年开发的老一代别墅到2030年基本已经落后了,惟一的优点在于院子可能比较大。但2010年以来的部分别墅产品由于接受了新的设计理念,同时还有一个大小合适的院子,到2030年那会可能仍能为人所接受,物以希为贵,别墅在二手市场上的*比例超过一般的高层住宅和洋房是一个大概率事件,因为多数中国人在经济条件允许的前提下都有一个院子情结。
在经济允许的前提下,投资别墅特别是主城区的别墅或许是首选。对此,你有什么高见?
责任编辑: wuyanglin
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