房地产率先打响昆明人口净流入时代第一枪

城市新流入常住人口是衡量一个城市活力与发展潜力的一项重要指标，一个新流入常住人口数量大的城市往往是城市吸引力指数高的城市，就如同北上广深对于所有创业者而言有一种无可替代的吸引力一样，二者是正相关的关系。正如2017年异常火爆的昆明楼市，其中有一个非常重要的主导因素就是：大量外地购房者涌入昆明市场。

据锐理数据发布的“昆明楼市2017年度报告”显示，2017年昆明有6成的房子被“外地人”买走，其中云南省州市购房人群占比24%，省外购房人群占比高达36%，本地购房人群占比仅为40%，昆明房地产发展多年以来首次本地购房人群比例跌破五成。

在2015年，昆明购房人群以本地人为主，占比65%，云南省其他州市在昆买房的人群占比20%，省外购房客户仅占15%。2016年，在昆明购房的本地人比例下降到50%，州市购房人群和省外购房人群占比均为25%。2017年，昆明本地人购房比例跌至历史最低的40%。

外来购房人群比例的大幅度上升无疑也反映出现阶段昆明的居住价值和投资置业价值都受到了更多人的重视，而这也正是当下快速蜕变中的昆明的真实写照，2017，也必然成为昆明城市发展进程中极具里程碑意义的一年。

外来人口大量进驻，是城市转型过程中一个非常重要的信号，它代表着这座城市不断上涨的人气指数，是城市综合价值的整体体现，也预示着城市未来的成长空间。2017年，昆明无疑走出了转型向上的第一步，而其中最有代表性的便是昆明的房地产行业。

地产打响昆明人口净流入时代第一枪

作为西部重点战略型门户城市，昆明有着独特的地缘性，近年来国家更在区域战略及政策层面上把昆明拔到了一个空前的高度。

房地产行业的热度能够在一定程度上反映出一座城市的综合竞争力，房价的高低也能在一定程度上反映出一个城市的发展潜力。2017年，大量外地购房者涌入昆明市场，对于此前几年昆明楼市的去化起到了巨大的促进作用，当然也一定程度的抬高了昆明的房价。昆明成为了许多人“逃离北上广”的目的地，这也进一步强化了云南作为“世界旅游目的地”的江湖地位，也缓解了昆明常年作为“云南旅游中转站”的尴尬。简言之，来到云南，单纯旅游你可能不会选择在昆明，但是置业非昆明莫属。昆明，将由一个“中转站”渐渐蜕变为外来人口置业云南、落户云南的“首选之地和发射器”。随着外来入住人口的不断增加，昆明将迎来“人口净流入”时代。

35%的外省购房人群，即使刨除一部分“纯投资客”，大部分在昆明买房的外省人都是奔着“定居昆明”或“把昆明作为第二个家”的目的去的，按照常住人口的定义“在一个地方稳定居住5月及以上的人群即视为常住人口”来讲，这部分人都是昆明未来的常住人口。而常住人口数量的稳定增加，就是一座城市走入“人口净流入”时代的标志，地产打响了昆明走入这个时代的第一枪!

昆明城市吸引力将持续提升

据《2017年年度中国城市研究报告》显示，在“2017年年度主要城市人口吸引力榜单”中综合盘点了国内主要的60个城市的人口吸引力情况，昆明排名26位，在西南片区中仅次于成都和重庆，甚至超越了多个华东、华南沿海发达城市，如济南、厦门、福州、大连等。榜单再次对昆明不断上升的城市吸引力作出了肯定，因而外地购房者大量进入昆明市场也成了顺理成章的事情。

外来购房者大量涌入，是内外两个层面的因素共同作用的结果。

外部因素层面：基于全国房地产去化的大势，去年一整年出台的各类调控政策无疑让二三四线城市看见了吸引人才的曙光，也纷纷针对性的出台了各类地方政策来“引流”。同时，一线及二线热点城市越来越严重的城市病和高昂的生存成本也让许多人心生怯意与倦意。于是，昆明本身的地利优势、气候优势、文化风情优势以及高性价比的生存成本就成为了新一轮人口回流所青睐的对象。

内部因素层面：其一，本地的家乡宝们已在此繁衍生息了几代人，自有住房的比例已达到一个阶段性饱和的程度，对于新房的需求也因此大大降低;其二，2017及以前多年昆明市政府对于外来人口的政策仍是先购房再落户，为此许多眼光超前的人为了在昆明提前布局就不得不先在此置业;其三，昆明在“楼市限制手段”层面尚处于宽松状态，投资客自然不会放过这样的大好时机。

这内外两方面的因素还将在2018持续发力，可以预见的是“未来，昆明的城市吸引力将持续稳步提升”。

轮回，房价将步入新的高地且细化分区

“商机未动，资本先行”这是投资界里常用的一句话，意思是：商机骤然而逝，它还未完全浮出水面的时候，资本就已经出手了。这句话用来形容2017年的昆明楼市也非常贴切，在2016--2017短短两年内，昆明市场新增国内实力品牌房企数量快速增长，毫不夸张的说如今的昆明已经成为了国内房企豪强们角逐的战场。

此前许多全国一线开发商对昆明都持观望的态度，偶有早期进入昆明市场的开发商如万达、万科等寥寥数家在昆明的动作也很小。一直到2016年中旬到2017年，大量开发商蜂拥而至，并且开始大规模拿地盖楼。目前，昆明市场上的顶级房企有数十家，其中包括：万科、万达、恒大、碧桂园、保利、融创、金科、华润、新城控股、中交建、中南、东原、美的、中梁、远洋等。昆明从未被外来资本如此青睐过，外来实力开发商的入驻带来的不仅仅是资本，更有许多关于城市建设及运营的创新思维和理念，这对于现阶段“刚开始蹒跚学步的昆明”来说无疑是有极大裨益的。

同时，大品牌都自带流量，他们通过多年经营所积淀下来的品牌号召力无疑给许多省外前往昆明及云南置业的人吃了一颗定心丸。简言之，大型房企都纷纷入住昆明了，况乎个人?跟着大盘走，总是稳妥的!纵观所有国际化大都市的成长之路，都势必要经过外来资本和思想的冲击和洗礼，现阶段的昆明正在走过所有国际化都市成长过程中的必经之路，这个阶段的它像一团海绵，需要吸纳大量的外来资源、资本和创新人才、思维的浸润才能慢慢饱和起来。

大势所趋，未来的昆明还会迎来更多的外来人口，外来资本，经历一轮轮新的城市换血。城市常住人口的不断增加，势必会拉动居住层面的需求以及加速住房结构的细化，房价也必然水涨船高，同时房子的人群属性、房价的圈层差异也将逐步奠定。

20年一轮回，中国房地产蓬勃发展20余年，时至今日，新一轮的硝烟又将燃起，只是战场不再是沿海发达城市，而变为了昆明等在接下来国家发展战略中占据着重要位置的城市。