市场去库存为主 昆明未来土地收入受影响

透过昆明7.1限购，可以发现，一方面昆明有的区域库存很高，希望外地人介入;另一方面热门地区又不希望外地人介入，而即便对于后者，限购力度也不算很大。这背后，昆明库存压力甚大，尤其商铺和写字楼的空置率奇高。进一步恶化下去，或影响当地地产收入。

较轻的限购政策

2018年上半年， 昆明因楼市过热问题，被住建部约谈2次后，发布了7.1限购政策,即无住房的非云南省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房，而外省人家庭不限购，晋宁、安宁、太平、嵩明等卫星城等区域不限购。

易居智库研究总监严跃进认为，此类限购政策属于比较轻的政策，“根本原因在于此类城市楼市热仅是体现在幅度上，事实也是其过去倒是平静(冷)了好多年。”

“迫于昆明房价上涨过快被约谈的压力，所推出的7.1限购政策。”谢逸枫说。

地产分析师谢逸枫称，昆明7.1限购只能起到打预防针效果，即便昆明外地购房者占比30%左右，但昆明有些地方投资需求比例并不是很高，同时昆明很多区域是去库存的状态。

而就投资需求方面，严跃进则表示，各个城市中除了海南特殊，其他的外来投资客最多不会超过30%，换而言之，昆明主要消化主力依然为本地人。融创相关负责人亦称，目前融创春风十里，均是本地购房者为主，而外地购房者数量不超过10%。

库存方面，严跃进表示，库存数据当前肯定是往下走的，但是还不至于说昆明出现房源非常的状态。锐理数据显示，截至今年6月昆明商品房库存面积共2760万平方米，较去年底下降了12万平方米。但按照今年下半年月均去化84万平方米计算，还需33个月才能卖完。

“目前昆明的住宅去库时间存在7 ~10个月。一旦限购与房贷政策持续时间长，达到一年以上，昆明去库存会很难，可能导致库存过大过高的风险。”谢逸枫说道。中海上述相关负责人就此称，中海巫家坝至少300万元每套，这对本地人来说是很难的。

非住宅类产品积压严重

事实上，昆明的商业和写字楼库存积压问题甚为严重，在不新增供应的情况下，商业卖完需要9.1年，写字楼卖完需要6年，去化任务艰巨。其中截至6月底，公寓存量148.46万平方米(SOHO 占85%，LOFT占15%)，按照今年月均去化7.46万平方米，需20个月(约1.6年)消化。

中海相关负责人认为写字楼高空置率的原因主要有，昆明无生产性企业的同时，又缺失人才或企业引进政策，而服务性企业又不要写字楼，“入驻企业从哪里来，什么政策可以让企业落地昆明，昆明有仓储、物流吗?世界500强在贵阳、成都、重庆落地，为何还要来昆明，引进东南亚企业分支机构还差不多。”

她也表示，目前每个开发商公寓都几千套，昆明有什么人才住公寓。

“缺少人才或企业，公寓、商铺空置率就高，谁投资了，就像购买了第二个万达广场(目前买它商铺的都在跌价)。”她甚至坦言没有政策出面，巫家坝CBD就是画饼，是空的。

“中海因此把成本摊到住宅，而做写字楼的原因在于，出让土地的限制。”她直言，不仅如此，龙湖天街做得好不能说写字楼做得好，绿地中心做得好不见得以前的商户逼着跟来昆明。

地方依赖土地收入

目前昆明政府负债率高，财政严重赤字，当地政府主要通过出让土地来填补地方债务、抵消财政赤字。

截止到2018年6月30日，昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示已成交商住办土地共21宗，成交土地面积37.10万平米，成 交金额30.26亿元，平均地价941万元/亩。

其中，仅6月昆明商住类土地成交面积37.10万平米，环比上涨281.29%，同比下降67.02%。建筑面积163.11万方，楼面均价3211元/㎡，其中9宗土地拍卖出让，其余土地均为挂牌底价成交，平均溢价率73.11%。

相比于全国其他，昆明房地产投资额占固定资产投资比例过高。2018上半年昆明房地产投资额占固定资产投资比例在46%波动，接近一线城市水平，明显高于西南地区各周边城市，经济增长对房地产市场依赖度强。

2018年上半年昆明整体卖地速度高于卖房速度，中长期库存压力较小。“接下来类似高铁新城等概念下的其土地供应预计也会增加。”严跃进说。

库存高之余，近几年昆明将土地供应高位运行的状态。

相关机构预测 昆明2018年仍为去库存周期，2018年起市场进入供应增长期，预测2018-2020年理论入市供应量分别为908万方、1059万方及1124万方。

不过，谢逸枫表示，昆明住宅土地供应量每年非常大，而去库存周期拉一旦长，商品房积压太多，会影响房企资金回收，土地供应量(房企拿地)会下降，昆明地产收入相应减少。

需要注意的是，昆明在推行带装修预售转现房销售政策。中海相关负责人同时称，三年建四五十楼住宅是很紧张的，做带装修工期一般要超过三年，运营时间则会更长。 “政府要的是业绩，只管买了地挣了钱，哪会管开发商运营如何?”

住宅如此，商铺、写字楼未来情况可想而知。这或又可反射出当地土地收入情况。