禁令下的别墅产品 反而越禁越涨?

近日，住建部下发《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，《通知》明确提出：为做好对违法违规别墅清查整治工作，各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时,对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。随后，在全国范围内开始了大面积的排查别墅项目行动。

限墅令逐年加强 在售别墅或成“绝唱”

这并不是第一次出现对于别墅的控制。据悉，早在2003年、2005年、2006年、2008年、2010年、2012年都分别发文，来提升对别墅的管控。2006年国土资源部发文一律停止别墅类产房地产项目供地和办理相关手续;2012年，国土资源部、国家发改委联合发文，明确规定，住宅项目容积率不得低于1.0，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外;2016年，国土资源部表示，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

随着“限墅令”的进一步加强，直接从土地源头切断别墅供应，供应的短缺，需求的增加，别墅的价格急剧加速。面对当前市场供应的论，2019年昆明目前在售别墅或将成为“绝唱”?

越禁越涨的别墅市场 昆明单价屡创新高

有数据表明，21世纪初，中国的耕地面积仅剩18亿余亩。

随着国家的土地供应量紧缺，土地政策的紧缩已成现实，楼市调控由“限”到“禁”，以至于别墅产品逐渐日益。别墅具有性，其价值更多的是一种面向未来的价值，随着时间的推移，积淀在别墅上的经济价值和人文价值都将与日俱增。

随着受到国家政策的直接影响，容积率低于1.0的“存独栋”项目已经罕迹，目前市面上在售项目大多数为联排、叠拼、合院等业态，联排与合院别墅虽然没有独栋别墅更加舒适的空间环境，但在住宅功能上和独栋相差无几。

(来源：锐利数据)

据锐理数据显示，2018年昆明成交均价最高物业类型为独栋别墅，价格是25358元/㎡，昆明别墅总成交量为1730套，总价段为600-800万，占比23%，面积段主要为240㎡-280㎡，占比19%。

昆明别墅热门板块 地域价值赋予产品潜力

从区域位置来看，目前昆明别墅区域可以分为三大片区，传统别墅区(昆明南市区滇池路板块、会展板块、世博板块)，旅居别墅区(安宁、富民、晋宁等周边地区)，康养别墅区(滇池度假区)。

从板块分布来看，在售楼盘目前热门的别墅区是会展板块和滇池度假区板块。

滇池会展片区位于滇池三个半岛区域，形成“一核、三廊、五区”的空间结构，以昆明滇池国际会展中心为整个规划片区的核心，融合文旅休闲、商务办公、酒店、公共服务、生态居住于一体的多功能城市新区。

滇池度假区是1992年经国务院批准成立的全国十二个国家级旅游度假区之一，也是国家级旅游度假区中唯一位于内陆省的旅游度假区。辖区由海埂片区和大渔片区组成，形成以高原体育训练、康体休闲度假为支柱的两大特色品牌。

融于自然是居住环境的发展趋势，“依山傍水”是别墅对自然资源景观的最高要求，按照国际风行的别墅“6S”理论――即SUN(太阳)、SKY(天空)、SPACE(空间)、SPEAK(交谈)、STORY(故事)、SPORT(运动)，昆明热门别墅板块完全占有核心*潜力。

作为彰显生活品味与财富地位的居所，别墅类产品在价值的体现上对各项资源要求的格外严格，生态坏境、社交圈层、生活舒适、运动空间，无论是会展板块还是滇池度假区的别墅产品都离不开这几大要素。

资源促投资空间加大 财富圈层备受青睐

据了解，别墅市场回报率相当高，甚至远超公寓类产品，昆明的别墅产品均价也处于稳步上升的势头。据锐理数据显示，昆明近半年别墅类产品均价一直处于上浮趋势，2018年5月成交均价为17697元/㎡，2019年5月成交均价为22595元/㎡，同比上涨27.7%，相较于4月的成交均价环比上涨10.9%。

(搜狐焦点网图/数据来源锐理数据)

2019年别墅类产品新增库存408套，相较于2018年的成交量为1730套，今年新增库存锐减，2月更是出现新增库存挂0的现象，在4月出现禁墅令后，5月的新增库存仅为50套。

随着市场政策的逐步缩紧，目前昆明市场别墅新增库存缩紧，而在售别墅产品价格仍然一路攀升。

别墅产品的感能拉近财富圈层的居住人士的优越感，物以稀为贵与性备受市场青睐。

在公寓体量过剩的时代，因其性和绝佳*潜力，相信在未来别墅类产品将成为高端财富圈层的投资新宠。