昆明多家银行房贷利率已调整 5大行首套房贷利率下限基本一致

　　8月25日，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》，要求商业银行自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。自9月中旬昆明二手房交易税计征标准调整，紧接着10月8日就迎来了个人房贷利率新规。不过晚报记者走访发现，昆明多家银行的个人住房贷款都已参考贷款市场报价利率(LPR)进行定价，首套房上浮10%，二套房上浮15%，调整前后利率水平基本稳定。

　　银行

　　首套房贷利率最低为5.145%

　　10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，首套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。9月20日，全国银行间同业拆借中心公布了最新的贷款市场报价利率(LPR)，其中5年期为4.85%。这意味着，昆明市各家银行首套房利率应不低于4.85%，二套房利率不低于5.45%。

　　记者从昆明多家银行获知，昆明多家银行首套房利率和二套房利率下限基本与调整前保持一致。自10月8日起，工商银行首套房贷利率为5.4%、二套房贷利率为5.65%;建设银行、农业银行首套房贷利率为5.39%、二套房贷利率为5.64%;中国银行、交通银行首套房贷利率为5.39%、二套房贷利率为5.635%;招商银行首套房贷利率为5.4%起。此外，记者还了解到，在10家股份制商业银行和富滇银行中，首套房贷利率下限为5.145%—5.88%，二套房贷利率下限为5.45%—5.88%。

　　影响

　　调整前后还款金额相差不大

　　交通银行的个贷经理介绍，“目前来看房贷利率还是比较稳定的，没有出现较大波动，客户贷款时只要资料齐全，首套房贷基本第二天就能放款，二套房贷放款会相对慢一些，要半个月到一个月左右。”

　　中国银行的个贷经理也表示，近日询问房贷的市民比较多，多是怕房贷利率上浮太大，但目前来看，LPR落地以后，房贷利率整体平稳，已经贷款和还没贷款的客户，还款金额相差不大。

　　记者从不少房产中介处得知，“以后房贷利率都按市场利率浮动，有高也会有低，客户贷款时，利率是以审核通过当天的利率为准，也不必太过紧张，虽然具体的加点无法确定，但浮动不会太大。”

　　安居客置业顾问告诉记者，“利率和以前相差不大，就比之前高了一点点，目前昆明部分银行已经执行了市场利率。”

　　不过也有房产中介还没有接到利率调整的通知，尊园地产的置业顾问告诉记者，“还没有接到通知，我们这边目前还是用基准利率，上浮10%-30%。”

　　为此，记者算了一笔账：如果一套新房总价100万元，除去首付后贷款70万元、30年，按照等额本息，以5.39%的利率为例，月供是3926元，增加一个点后，月供3931元，每月多还款5元;增加10个点后，月供3970元，每月多还款44元，金额差别不是太大。

　　二手房

　　交易税计征方式更加灵活

　　除了房贷利率的调整，昆明二手房交易税计征方式也在9月中旬做出调整。知情人士告诉记者，从9月中旬开始，昆明实行新税的地区有五华区、呈贡区、盘龙区、西山区、官渡区，安宁还没有开始实行。“目前改了的只有增值税，其他的还没有什么变动，和之前的区别主要是增值税和个税。税费则主要看房子的成交价格，也就是最开始买房的价格和现在卖房的价格，以及不动产证时间或契税票时间，再按上税的公式来套，就能从中对比出来税费是贵了还是便宜了。”

　　尊园房产的置业顾问告诉记者，“二手房交易税以前主要是看交易时间是否满足满2年的条件，可以根据不动产权证上的时间或者契税票面时间来算，以时间早的为准，只要其中一个满足满2年时间，达到满2年不满5年的限制条件，可以不征收土地增值税，但个人所得税按照全额1%或者差额的20%进行征收。”

　　而现在如果看契税票面时间，满2年的按照差额20%缴纳个人所得税，按不动产证时间的话，不动产证未满2年就按照个人所得税的全额1%征收，另外还要征收土地增值税5.6%。“税费其实没有多大的变化，只是售房价格50万元以下跟50万元以上有点变化，其他的没多少变化。现在是要看房产证时间，如果不满2年，要缴5.6%的土地增值税。如果买的房子在100万元左右，房产证满2年，系数面积在90㎡以下的话，契税1%、工税1.3%，再加中介费2%，就是4.3万，另外还有个人所得税全额1%，土地增值税5.6%。”

　　简单来说，现在如果看契税票面时间，满2年的， 按照差额20%缴纳个人所得税，而如果不动产证未满2年的，个人所得税按全额1%征收，还要征收土地增值税5.6%。

　　算笔账

　　如果一套普通二手住宅现在售价是300万元，此前购买时总价是200万元，契税票面时间满2年，那么差额20%征收个人所得税就是300万-200万=100万元，100万×20%=20万元。

　　而不动产证时间未满2年的，全额1%征收个人所得税：300万×1%=3万元，土地增值税：300万×5.6%=16.8万元，3万+16.8万=19.8万元。

　　如果是第一套房，契税是90平米以上征收1.5%，300万×1.5%=4.5万元。

　　这样的话，一套300万的二手房按契税票面时间差额征收是20万+4.5万=24.5万的税费;按不动产证时间全额征收是19.8万+4.5万=24.3万的税费，按不动产证征收比按契税票面时间征收要划算2000元，不过具体的税费还要看是第几套房以及系数面积等来计算。

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