2022房地产政策盘点：房企融资解绑稳预期，降低置业门槛促销售

地产下行，经济受累，政策这只无形的手今年格外繁忙。据不完全统计，2022年全国超过300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近年峰值。而政策优化主要着眼于三个方面：其一是从供给端给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解房企资金压力，稳定市场主体预期;其二是优化限购、限贷、限售、限价政策，优化公积金及商业贷款政策，为个人购房信贷提供支持，部分城市还推出了减免税费，发放购房补贴的阶段性支持政策，带动需求端市场销售恢复;其三是“保交楼”，提供金融服务支持，重启PSL，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心。下面就跟着安Sir一起来盘一盘这些重要政策以及政策带来的影响。

金融16条出台， 信贷、债券、股权“三支箭”齐发，房企融资解绑

政策回顾：11月24日，监管层出台16条金融新政，房地产迎今年最强政策支持。具体涵盖了6大方面内容，涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等共计16条措施。

11月，金融“三支箭”先后落地，从信贷、债券、股权三个融资主渠道，支持民营企业拓宽融资途径，一定程度改善了房地产企业的资金面，化解了房企端的流动性风险。

支持房企融资的信贷“第一支箭”政策落地之后，国有大行及多家银行机构纷纷响应，为重点房企提供意向性授信额度。据不完全统计，已有超过120家房企获得银行授信，总额度超过4.8万亿元。包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等。受益房企名单已延伸至民营企业以及地方企业，其中，万科、绿城中国受到银行授信个数最多，均超过10家;其次，龙湖集团、美的置业、碧桂园、中海地产、金地集团，也受到5家以上银行授信。预计2023年，随着授信额度的具体落地，金融机构在房地产领域的贷款投放将明显增长。

“第二支箭”主要支持房企发债融资，相较于“第一支箭”而言，门槛拔高，稳健型房企、国央企融资成功的概率更高。日前，龙湖集团、美的置业、新城控股、碧桂园等地产公司均已确认获得资金支持，启动增信发债工作。

“第三支箭”落地也已近月余，多家涉房上市企业筹划股权再融资，其中既有万科、招商蛇口等头部房企，也有地方房企，甚至不乏出险房企。资金用途主要集中于两个方面，资产重组及收并购，和补充流动资金、偿还债务。

商贷、公积金贷款利率双双下调，置业成本大幅降低

2022年共有两次降准，共降低金融机构存款准备金率0.5个百分点、释放长期资金超万亿元，金融机构加权平均存款准备金率降至约7.8%。三次下调LPR，5年期以上LPR累计下调35个基点。

不仅如此，央行还推出差别化信贷政策。5月，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。在此政策的支持下，2022年全国首套房贷利率下限下降55个基点，由原来的4.65%下降至4.1%，二套房贷利率下限下降35个基点，由原来的5.25%下降至4.9%。9月，再出“阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限”政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。除了商贷利率大幅下调，不少城市都降低了首付比例，放松了“认房”或 “认贷”的门槛，即对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次购房时，执行首套房贷款政策。

10月1日，中国人民银行宣布，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。除了降低公积金贷款利率以外，多地还提高了公积金贷款的额度，降低了首付比例，进一步放宽公积金的使用门槛。

以昆明为例，2022年底之前，大部分银行的商贷首套房贷利率都调整为3.95%，二套房执行利率4.8%，达到历史低点。二套首付比例也降至30%，且“认贷不认房”。缴存公积金的单职工家庭最高贷款额度从30万提高至50万，双职工家庭最高贷款额度从50万提升至80万，针对二套房公积金个人贷款首付比例，则从原来的最低50%降至30%。同时提到，要加快推进灵活就业人员参加住房公积金制度试点工作，支持灵活就业人员解决基本住房问题。

强二线城市密集放开限购，拉动购房需求

12月6日，厦门市岛外限购政策调整，即非本市户籍无房家庭和个人可在岛外限购1套房，岛内限购政策不变。

12月10日，佛山仅存的3个限购镇街暂停实施住房限购政策，同时限售时间由2变3，略有收紧。

12月11日，郑州对来郑就业大学生、新市民，以及“1+8”郑州都市圈其他城市居民在郑购房，在购房资格审核、信贷政策、契税补贴、房价优惠等方面，享受与原居民同等待遇。

12月21日，南京60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房。

12月26日，东莞莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区暂停实行商品住房限购政策。除了上述区域，其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。

58安居客房产研究院分院院长张波分析：强二线城市住房限购政策的调整，就是为了拉动需求，包括了首置刚需，也包括了改善型置业，这些都符合国家“房住不炒”的政策，同时也是在保障合理的购房需求。同时，强二线城市的限购放开，对于市场意义非凡，明年，会有更多城市加入这个阵营，出台利好，增加城市吸引力。

专项资金“保交楼”，“交付力”成为检验房企试金石

自去年下半年房地产市场出现明显下行压力以来，部分房企资金紧张导致项目交付延期，市场信心受挫，消费者置业意愿下降。今年7月以来，各部委20余次表态支持“保交楼”，提出要用足用好政策工具箱，用好信贷政策，完成“保交楼、稳民生”的重要责任。9月，全国2000亿专项资金启用，“保交楼”资金进入实质性落地阶段，三家政策性银行时隔两年半重启PSL，其中部分资金用于“保交楼”专项借款，11月6家商业银行推出2000亿“保交楼”贷款支持计划，继续推动“保交楼”工作加快落实。

以昆明为例，首批纾困资金到位之后，由政府部门进行监管使用，目前已有多个问题项目陆续实现复工。据不完全统计，复工企业包含俊发、恒大、融创、实地、世茂、蓝光、阳光城等，尽管部分项目仍可能出现延期交付，但基本给出了拟定交付时间。此外，通过官方积极斡旋、对接企业接盘，昆明已有多个项目换血重生，如中铁芙蓉1898、南昌建工雍锦园、五矿云麓湾等，均恢复了正常了的施工和销售。相信下一步，会有更多项目进入“保交楼”阵营，市场信心将逐步恢复。

2023年楼市维稳仍是主旋律，“保交楼”仍是重中之重，对于房企而言，也在“交付力”上进行比拼，按时、保质交付已成为检验房企的关键指标。

高层重提“房地产支柱产业”地位，明年“救市”仍有新举措

12月15日，在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，中国已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

12月15-16日中央经济工作会议，明确提出，明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展的合力，稳增长被置于明年经济工作的重要位置。

其中关于房地产方面提出：要有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

随着房地产企业资金面改善，楼市“三保”政策的实施，市场信心有望回升。明年，在经济稳增长，楼市稳预期的背景下，预计房地产市场仍有利好政策颁布。更多城市放宽限购、限贷、首二套认定标准、公积金贷款政策等均有望得到进一步放松。一线、强二线城市市场有望率先修复，带动下一级城市企稳。

结合昆明市场而言，获得第一批纾困资金的项目，已启动复工，不少项目已交付或明确交付日期;“洗牌”之后，成交更集中于市场上的优质房企和优质项目，为明年的健康发展打下伏笔;近期，昆明土地市场动作频繁，主城多个“压箱底”的优质地块调规，“商改住”、“优化配建”似乎也在为明年蓄力。