昆明一小区“公建”的权属之争

省高院将再审阳光海岸业委会“告官”案

小区“公建”权属之争已有5年，业委会起诉市住建局、市规划局及开发商，一审二审均败诉。

为维护小区业主权益，5年多来，作为阳光海岸小区业主委员会主任，陈保华和小区开发商及相关职能部门展开了一场“持久战”。

战端起于小区会所“主权”之争。陈保华说，这块原规划为小区会所的地方，却被开发商对外出租，摇身变成了“睡美人餐厅”、“净雅酒店”等商业场所。要知道，这块毗邻海埂大坝的“”足有5000多平方米。

为夺回会所“主权”，5年前，小区业委会将昆明市住房和城乡建设局告上法庭，昆明市规划局和小区开发商作为第三人，也被要求参与庭审。审判结果让陈保华失望，经过一审、二审，业委会败诉。陈保华不服，申诉至省检察院。省检察院又向省高院提出抗诉。本月18日，省高院将再审此案。

原由

说好的会所成没影的事

2001年，昆明第一个高档别墅区、位于滇池边的阳光海岸小区开盘。当时，开发商云南嘉翔房地产开发有限公司(以下简称嘉翔房产)对外宣称：“阳光海岸”聘请美国著名设计师作为规划顾问，设计出的别墅群环境优美、绿化率高。

更吸引人的是，小区里设置了高级会所，包括游泳池、网球场、幼儿园、酒吧，以及能给“享尽甜蜜爱情生活的人们带来更多浪漫气息”的“山盟海誓广场”。宣传中还说“会所对外经营，实现创收，使小区物业管理健康、持续发展进入低成本运营的良性循环，最终降低小区物业管理费用”。

结果让人失望。2002年，房子交付使用，业主们发现情况离开发商当初的承诺相距甚远。“万棵大树其实只有几十棵，6米的小区道路‘缩水’成4米，那个高级会所更是没影的事。”陈保华抱怨说。

经过核实，“原来开发商瞒着业主在5000多平方米的会所用地上建房对外出租。”陈保华说。此后，“睡美人餐厅”等商业场所应运而生，日日招揽四方来客。

维权

将职能部门告上法庭

业主们怀疑：开发商私自将房屋出租是否得到行政部门许可?查询发现，昆明市住建局的确为其办理了合法的产权证。

陈保华和其他业主想不通：“小区规划档案上面载明会所的土地性质为‘住宅用地’，建筑性质为‘公建’。而且当初开发商报建会所——‘阳光海岸外滩’时，申请为‘社区服务的公益性建筑’，为此，昆明滇池国家旅游度假区管委会还减免了开发商25万多元的城市建设配套费。可如今，开发商将会所违法改建成商业铺面对外出租，住建局不依照当初报建的客观事实，不依照我国相关房地产开发建设的法律法规，盲目给开发商颁发房产证，且产权证上房屋设计用途改为‘非住宅’。”

可以说，“市住建局的行为侵犯了全体业主的合法权益”。为此，业主委员会权衡利弊后，将昆明市住建局告上法庭，请求法院撤销昆明市住建局给开发商颁发的“阳光海岸外滩”7间房屋的房产证，承担诉讼费及信息查询费700元。昆明市规划局和小区开发商作为第三人，也被要求参与庭审。昆明搜房

失望

两次审理均败诉

一审在西山区法院开庭。庭上，昆明市住建局代理人答辩称，颁证的具体行政行为事实清楚，适用法律、法规正确，完全符合法定程序。昆明市规划局代理人认为，他们的法定职责是根据《城乡规划法》的规定

负责本行政区域内的城乡规划管理工作，依法审核建设用地与建设工程规划许可申请，所以，昆明市规划局与本案无关，不应作为诉讼第三人。昆明搜房

关键的第三人嘉翔房产称，他们从来没有向业主承诺过要建会所一事，现在“阳光外滩”一带的餐厅是整个滇池度假区的配套设施，而不是小区的配套设施，它是公司独立开发的另一个房产项目。代理人称：“其实会所只是一个概念，并没有实质所指，业主们误解了会所的概念。”

一审法院经审理后认为，昆明市住建局在认定事实、执法程序、适用法律方面并无不当，并不存在法律规定撤销的情形，因此驳回业委会的诉讼请求。

业委会不服，上诉至昆明市中级人民法院，结果依然败诉。法院认为，按照国家标准《城市居住区规划设计规范》，“公建”是配合居住区使用功能的建筑物，主要是居住区的公共服务设施。此案争议房屋从性质而言系“公建”项目，而对于该房屋的权属问题，因被诉具体行政行为发生在2007年生效的《物权法》之前，且该小区房屋在出售时亦无公摊面积。因此，业委会并无充足证据证实此案争议房屋应该属于全体业主共有。

不甘

“那里本该属于我们”

二审宣判后，业委会仍不服，申诉至省检察院，省检察院又向省高院提出抗诉。本月18日，省高院将再审此案。

处于漩涡中心的几处毗邻海埂大坝的房产，经过时间流转，在此做生意的店家换了又换，可他们各自的生意依旧蒸蒸日上。昨日中午，周末午时，这里迎来送往，热情迎接四方来客。

几百米外，陈保华和小区的其他300多户业主无法安眠，无休止的诉讼像一幅从天而降的巨幕，将他们和几百米外的繁华彻底隔离开来。“本来，那里应该属于我们。”陈保华说。

新闻延展

“公建”维权官司频发业委会各自为政败多胜少

昆明市业委会协会筹备5年难组建

阳光海岸小区业委会争取“公建”所有权的官司绝非个例。放眼昆明，业委会与开发商斗争维权，甚至不惧打行政官司的案例逐渐增多。类似的诉讼，大多以业委会败诉告终。

维权没规矩、不科学，是类似诉讼中共有的通病，于是有人想到成立业委会协会，共同交流探讨，扭转劣势。但在昆明，虽经相关人士多年努力，可受制于相关法律法规的空白，“昆明市业主委员会协会”的组建仍停留在原点。

几年来的努力

“在我国，北京和广州等城市，已经通过维权取得了小区被侵占的公建设施。在昆明，相信业主维权的胜利只是一个时间问题。也许经过更多小区的共同努力，目前输多赢少的现状会有改观。”倔强的周维纲说。

周维纲已过耄耋之年，是昆明市福康花园小区业委会主任。在2010年11月与小区业委会一起，赢得与市、区两级住建局的官司，成功撤销开发商违规建设并取得房产证的用房的产权登记。

“走司法途径维权实在不是一个明智的选择，一方面太累了，另一方面单个小区业委会的力量太薄弱了。”周维纲曾和职能部门直接对位数年，他起初的想法是：“联合十几家情况类似的小区一起找政府、开发商、甚至是物管公司谈判，最终在政府部门的帮助下赢得收效。”

这个想法在后来得到完善，“就是成立业委会协会”。周维纲说，现在许多小区业委会各自为政，维权上没有规矩，不规范也不科学。而作为一个独立的组织，业委会确实处于单兵作战的状态，无论对于物管还是对于相关主管部门乃至政府，都处于弱势。成立协会，就是要在业委会与政府之间搭建一座桥梁，使业委会的维权更规范、科学，将业委会的需求向上级反映。把各小区维权都纳入有序的、依靠法律的道路上来。

此提法得到很多小区业委会主任的认同，2009年4月，在全国尚无一家正式、合法的业委会协会时，周维纲召集来自昆明14个小区业委会的主任，对昆明业委会协会的一些章程进行了讨论。

白龙新区业委会胡主任当时说：“在为小区业主维权过程中，我们也感到单凭一个业委会的能力为业主维权，有很多困难。如果多家业委会一起为业主维权或谋福利，广大业主的合法权利，就将得到很大程度的保障。为此，我们才萌生了申请成立业委会协会的念头。”

因无例可循搁浅

俗话说“万事开头难”，业委会协会筹备之初便遇到不少阻碍。

云南圣唐律师事务所主任律师张建华分析：“业委会协会要想成立，要解决的问题很多。例如，成立之后如何监管?用什么方式进行监管?协会的运作资金从哪里来?协会如何管理和监督各小区业委会的工作?这些都是要细化的。但主要的是，不管是小区业委会的工作，还是业委会协会的工作，均要得到广大业主的支持和理解。只有这样，各项工作才能开展，达到为广大业主服务和维权的效果。”

更为棘手的事还在上述繁琐问题出现之前——协会没办法登记注册。

民政部门规定：成立社团(协会)应先向政府相关部门报告，得到认可后成立筹备委员会;在确定组织章程、社团法人后向民政部门进行成立社团(协会)的申请，民政部门批准，发放证件后社团才算正式成立。

可当周维纲找到昆明市民政局社团法人登记处时，“对方以业委会协会没有上级主管部门，且业委会不具备独立法人资格等为由，拒绝了我的申请”。他不愿意放弃，找到昆明市住建局，“工作人员翻遍了我国《物权法》和相关条例，可始终找不到关于成立业委会协会的相关规定和办法。”

因此，昆明成为全国首个成立业委会协会的城市的希望也就此搁浅。

不过，周维纲始终不愿放弃，“我承认，业委会协会是新生事物，比较敏感，没有先例参考。”但从目前获得的一些消息来看，特别是从2013年以后，很多城市开始成立业委会协会，他又重新找回了自信，“就算做不了全国第一家，只要有，也行。”这个60多岁的老人说这句话时，口气像个孩子，除了倔强，还是倔强。

案例

福康花园小区：

争执中发现猫腻终审打赢官司

作为小区业委会的维权典范，福康花园小区业委会状告昆明市住建局、官渡区住建局的官司曾满城皆知。对于业委会主任，已入耄耋之年的退休教师周维纲来说，最终的结果他并不太满意，因为“付出多了，结果也就看淡了”。

2008年，小区业委会准备更换物管。一次纠纷中，原物管单位理直气壮地对周维纲说：“如果是别的物管公司来，连物管用房都不可能有!”生气之余，周维纲仔细琢磨过这句话的含义，直到原物管公司拿出一个房产证，他才发现小区内存在的猫腻。

2006年1月18日，福康花园北区竣工验收，同年8月1日，开发商华海房产公司收到一张来自昆明市规划局的处罚决定书，处罚原因是小区8幢3单元102号的房屋(即物管公司用房)未按法定程序报请规划局批准。为此，华海房产公司遭受9158.4元的处罚。

业委会发现，2006年5月，华海物业公司就从华海房产公司手中以265410元买下了8幢3单元102号架空层房屋。2006年11月，官渡区住建局以昆明市住建局的名义为其颁发了产权证。

“开发商把规划图纸上应该架空的地方改成一套房子，竟然还从房管部门取得了房产证。”周维纲认为业主权益已被严重侵犯，便联合小区32名业主将市、区两级住建局告上法庭，请求法院确认被告颁发架空层房屋(即原物管用房)的《产权证》和《共有权证》的行政行为违法，并予以撤销。

一审法院驳回了业主的诉讼请求，周维纲等人继续上诉。2010年11月，昆明市中级人民法院做出二审判决，撤销福康花园北区原物管用房的产权登记。

志城家园小区：

会所权属归开发商诉讼因超时失效

昆明市林钢新村1号志城家园小区4栋6号房，是志城家园小区物管所在处，目前产权属于开发商所有。但小区业主委员会负责人认为：“依照从昆明市城市基本建设档案馆查阅到的小区规划图纸，这套120多平米的建筑就是小区会所。而住建部门在开发商提交资料不齐备的情况下，竟然擅自将小区会所登记为开发商名下的商铺。”

2010年9月，志城家园小区业委会将昆明市住房和城乡建设局告上法庭，请求法院依法裁定撤销昆明市住建局将这套房子登记为小区开发商的具体行政行为。

经过审理，法院认定，业委会在时隔6年之后才提起诉讼，早已经超过了诉讼时效。法院因此驳回业主委员会的诉讼请求。

助读

个别城市已建立业委会协会

沈阳

2013年4月20日，沈阳市业主委员会协会第一次会员代表大会召开，60个住宅小区的业主委员会代表参加会议。昆明搜房

温州

2013年1月，在民政局等相关部门及社会管理专家的指导下，温州市业主委员会协会应运而生。300多个业主委员会加入。

天津

2013年11月30日，天津市业主委员会联合会召开第一次会员大会，选举产生第一届理事并通过了联合会章程，成为全国第一家省级(直辖市)业主委员会联合会。成立当天，共有35家团体会员和15名个人会员加入。